2012年的楼市发展趋势，我认为首先是稳字当头，绝不会重演2009年与2010年的高速增长。保障房信贷定向宽松，在保障性安居工程占比70%的局面下，房企资金链受到相当强的影响。定向宽松给保障房建设的信贷调整我认为是新的救市政策，2012年的限购远比去年温柔。鼓励首套房，首套房信贷的调整也已经进入高层视野。市场上，将出现房企的谨慎观望，促使地方政府微调政策，适度宽松的政策局面出自地方政府。而2008年底的所谓救市政策，实际只要是鼓励消费的政策。
三四线房地产市场值得期待
2011年房地产调控初见成效，房价上涨过快地区的价格上涨速度及趋势得到有效遏制，部分城市甚至出现价格回落。为了巩固调控效果，防止因政策松动调整再次引起房价报复性反弹，防止楼市大起大落，限购令继续执行。2012年经济的主基调是稳中求进，提出促进房地产行业健康稳定发展，使其在国民经济中发挥重要作用。在全国工商联房地产商会年会上，国务院参事陈全生表示说：2012年，保增长将成为政策的首要目标，其中，房地产投资对经济的拉动将非常重要。中央高层已形成共识，保增长、促稳定已是当务之急。投资主要依靠房地产和制造业，制造业受目前国际经济形势影响发展受限，房地产业却为国家政策调控引导。房地产业既能拉动投资，又能拉动消费。因此，保增长还要靠房地产。根据上述背景预测，城市化水平有较大提升潜力的二、三线城市，以及国家战略政策扶持的三、四线城市，将在2012年房地产业的发展上发挥重大作用。2012年，三四线房地产市场值得期待。
是调控，也是挑战
2011年每个人似乎都感受到了地产寒冬的到来。国内房地产市场的有效需求被大大遏制，楼市成交量下跌，房地产企业的经营状况也面临困境。同时不断出台的房地产新政带来的交易成本加大，这一系列宏观调控措施在十二五规划的2011年的确让各大楼盘的销售进度放缓了，各大房地产商都明显感觉到了巨大压力。各地持续上涨的房价和舆论压力，对房地产企业提出了新的挑战。房地产企业可通过调整企业发展机制、提高开发水平、转变营销思路去顺应市场的发展要求;房地产企业可在新形势下以建造优质的房子，树立企业品牌，采用新的营销手段去打动消费者，进行企业转型来应对新形势对房地产企业的发展要求。
限购令延期，影响巨大
限购令在2012年继续执行，在限购令的影响下，2012年的市场可以分为三个阶段：第一阶段，是春节后到4月份这段时间。地方限购令的“灵活性”调整无法出台，观望情绪严重，市场台面的交易量将继续低迷不振，但是某些项目将会以团购作为主要销售手段，尽量回款，购房者可以在这个阶段买入心仪项目。第二阶段，4月份到6月份是楼市的热销期，限购政策的“灵活性”调整将会逐步给楼市松绑，市场也会逐步回暖，销量会上升，但是总量爆发的可能性不高。第三阶段，夏季一直到年底地方限购政策的“灵活性”调整将会逐一落实，消费信心会大幅回升，下半年的市场会在此基础上有比较大的反弹。
面对调控，我们还需调整心态
从个人的一个判断来看，明年的房地产市场可能会是一个“混沌”的市场。首先，整体上来说供给需求在不少区域都会供应大于需求，住宅的存销比会比较大，因此会是一个非充分市场。在这一情况下，个盘销售前景的差异性会比较大，一些产品、区域、品牌、质量没有支撑的项目，在市场上会处境艰难，现在多数楼盘的土地价格比较平，因此价格上可调整的空间比较小，一些质量突出的明星楼盘会有一个合理的销售。从长远来讲，政策调控应该是值得肯定的。中国的房地产市场至少还有15到20年的发展空间，而这个空间的变化，可能需要我们调整一下心态，这个心态的调整就是将来15年的发展，向地域、区域、深度和广度，向全国二、三线城市，甚至县乡一级发展。预计到2012下半年，楼市的格局将会发生变化，即高端住宅楼盘(包括别墅)、写字楼、公寓、商铺的市场将会越来越好;住宅市场回归理性。
市场将现“量稳价缓”特征
“限购”和“限贷”等抑制需求的政策将持续发力，在房价回归到“理性价格”前，相信该政策将一直实行下去。这些都会继续影响省会商品房市场的需求。
在2012年，由于资金问题房价会产生阶段性的局部波动，国家或就势将政策放宽，调控也将从“堵”向“疏”发生转变，“改善供给结构、改善收入结构”的长期疏导政策将成为房地产调控的有效手段。至于房价，省会房价报复性反弹的可能性不会很大，市场将会逐步体现出“量稳价缓”的总体特征。
朱 玉
