在过去的几年里，我国经济发展的不规则导致了房价上涨，国营企业、民营企业为了利润纷纷进入房地产市场，加上一些人的投机，推高了房价，而且是暴涨。中央政府为了遏制房价上涨过快，采取了强有力的调控手段，不得已出台了限购令，限购令是中央政府在房价飙升的情况下，不得已出台的阶段性临时手段，它不是长期的政策。

    在这个政策背景下，2011年秋天，中国的房地产业没有迎来像往年一样的金九银十。据有关资料显示，2011年9月份全国70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个，而环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。此外，上海、北京、深圳、广州四个一线城市的房价环比再次持平，这是四大城市连续3个月房价维持了环比持平。2011年11月，温家宝总理表示：对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。

这个合理的价格，我认为不是将所有的房价都降至最低，低到人人都买得起房的程度。因为国家出台房地产调控政策，不仅要照顾到基层广大老百姓的利益，包括买不起商品房，只能住廉租房的人群，还要考虑到住商品房这些群众的利益，不仅要照顾到有能力买90平方米以下住房的群众的利益，还要照顾到社会上中高层人士和富裕人群的利益。因此，政府调控应该是多元的、阶梯状的。

    就好比轿车，普通的工薪阶层对于宝马轿车价格的涨落毫不关心，因为他们从来没有想过要买宝马，他们上下班只需要骑自行车就够了，政府只要保证宝马和自行车的价格分别回归到各自合理的、相应人群能够接受的市场价格就可以了。对于房地产行业，别墅、高档住宅等商品房就好比宝马，保障房、廉租房就好比自行车。所以，保障房、廉租房要建设，商品房也要建设，这样一来，就会满足社会各个不同阶层人群的需求，而且商品房的建设对国民经济的发展会做出很大贡献。

    随着我国城镇化的快速发展，城市新增人口的住房矛盾将会激增。根据有关资料显示，预计到2020年，我国按照城镇常住人口计算的城镇化率将达到57.69%左右，城镇常住人口总数约为8.06亿左右，即未来十年平均每年将新增1600万城镇常住人口；预测到2015年当年，我国政策保障性住房投资约为3215亿元，2020年将达到4852亿元左右。

面对如此庞大的刚性需求，保障性住房和廉租房远远不能满足市场需求，而地方政府对保障房、廉租房的建设也不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，同时又能解决庞大限价房群体的需求，据资料显示，一些地方政府开始将部分保障性住房改变为政策性商品住房，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售，这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼。

    据有关资料显示，2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应将向政策性商品住房倾斜。对于三四线城市，政府为了财政积累，商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房、政策性商品住房和市场商品住房，国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应的主体。政策性商品住房的土地供应方式以计划加市场经济形式进行供应，实行限制性招、拍、挂，占总土地供应总量的50%；保障性住房的土地供应方式以计划经济形式为主进行供应，占总土地供应量的15%；市场商品住房的土地供应方式以市场经济形式为主进行供应，在建筑市场进行公开招、拍、挂，占总土地供应总量的35%。  

通过以上分析，建议我公司可以朝着开发政策性商品房的方向考虑。

　  对于石家庄2012年商品房的房价走势，我认为不会下降，整体为上涨趋势，但上涨速度会放慢。原因有以下几点：

    1、人工成本随着社会平均工资水平的上涨和国民经济的增长而逐年增加，导致建安工程成本也随之增加。

以建安工程造价中的一类综合工日为例，一类工的人工费从08年的40元/工日，调整到09年的45元/工日，再调整到11年1月1日起开始执行的58元/工日，在不久的将来这个价格肯定会再次上调。人工费从45元/工日上调为58元/工日后，经过测算，建筑安装工程成本增加6%左右。

    2、材料价格的上涨以及国家对安全、消防、节能等标准的提高，一些建筑新材料被逐渐应用到建筑行业中，高耗能、严重浪费资源、破坏自然资源的一些材料被逐步淘汰，这样以来，就导致建筑安装成本逐渐增加。

    比如普通红机砖，除了砖基础可以使用以外，地上砌体严禁使用红砖，由粉煤灰砖代替，而粉煤灰砖的价格要比红砖高很多。

    再比如42.5#水泥，现行的预算定额价格为230元/吨，2012年2月份的造价信息价格为400元/吨；生石灰预算价格为85元/吨，2012年2月份的造价信息价格为290元/吨。砖瓦灰沙石等地材价格普遍比2011年以前有很大的涨幅，钢筋的价格上下波动较大，但是总的趋势是上涨的。

    3、机械使用租赁价格以及周转性材料的租赁价格也大体成逐年上涨趋势。

    通过以上分析得知，构成建安工程成本的人工、材料、机械费用成上升趋势，所以建安工程总的成本也必然成上升趋势；另外，石家庄作为三线城市，商品房的市场价格没有像北京等一线城市有非常高的利润空间，这就导致石家庄未来的商品房房价不可能下降，随着国民经济的增速发展会缓慢上 升。

    另一方面，由于政府大量保障房和廉租房的不断建成并投入市场，占有很大比例的普通工薪阶层转而将目光投向这类房屋，尽管政府对保障房和廉租房的分配设置了很多条件，但随着国家对解决广大普通民众住房决心的加大，这些限制条件会逐渐放宽，由最初的生活困难的低收入家庭逐步向包括刚毕业大学生在内的广大民众普及，加上正在进行的今年两会报道新闻中所提出，国家开始允许企业在集体土地上建设职工住宅，广大民众选择住房的渠道将会呈现多元化，广大民众选择住房的来源增多了，这就造成商品房的竞争更加激烈。

    对商品住房土地供应量的减少和商品房竞争的加剧，导致房地产商开始向商品办公楼转移，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在工程项目建过程中会有许多不可控因素，即使项目顺利建成，但是建成后的招商、租赁或出售是否能够顺利进行，也是影响项目能否顺利回收投资并能否盈利的非常重要的因素，当形成无法控制的局面时，就会出现资金链断裂或投资得不到回报，该项目投资就会宣告失败。所以，开发商在转向商品办公楼开发时一定要慎重。

    我公司作为一个规模不大、竞争力不是很强的房地产企业，尽管完整地开发过一个项目，但是公司内部专业工程技术人员及招投标、合同、预算等专业人员还是非常缺乏。在一些大的房地产企业，招投标有招标部或采购部，专门负责各种工程、材料、设备等的招标与采购；合同有合约管理部或合同管理部，专门负责各类合同的起草、评审与签订；预算有预算部和审计部，专门负责工程预算、结算和进度款的编制与审核；施工管理有工程管理部，专门负责施工现场和工程技术问题。因为我公司规模不大，项目不多甚至现在没有，尽管以上各专业人员严重缺乏，但照我公司目前的规模、发展状况和公司架构以及我公司的性质，将以上各部门及人员配备齐全好像也不大可能，反过来，这也阻止了我公司进一步的发展。

    随着我公司领导对专业知识培训的重视，只要公司员工都能够认真对待并认真学习而不是走形式，我相信，我公司肯定能够得到长足的发展，因为公司的发展和运营不是靠某个人、某个领导或某个专业人才，而是靠公司全体员工的共同努力才能实现。