2011年，中国的房地产市场经历了史上最严厉的调控政策，使全国各地的房地产市场受到沉重的打击，楼市成交量下跌，房价涨幅全面趋缓，部分城市甚至出现价格回落，每个人似乎都感受到了房地产寒冬的到来，国内房地产市场的有效需求被大大遏制，房地产商都明显感觉到了巨大压力，房地产企业的经营状况也面临困境。

    虽然楼市调控效果明显，但2011年12月9日中共中央政治局召开的经济工作会议仍明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。也就是说，以“限购”为代表的楼市调控不会停止。面对政策较长时间内的不可逆转，2012 年中国房地产市场将会出现哪些趋势呢？我认为有以下几个方面：

    1、中央经济工作会议确定2012年经济工作总原则是继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。对房地产调控的要求是：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

    调控的目标从“遏制房价过快上涨”修改为“促进房价合理回归”，说明2012年将比之前的调控目标更明确，态度更坚决，手段更严厉。随着房地产调控政策的不断持续执行，部分房地产商受到资金、市场等方面的压力，会采取降价、打折等促销方式，以价换量，尽快回笼资金，消化库存，商品房价格将会出现稳中有降的态势，房价下降后一些刚需购房者和改善型购房者会停止观望，入市购买住房，市场成交量会有所上升，房价趋于稳定。中央也不会愿意看到房价大起大落的情况发生，为了保证国家经济的稳定，国家或就势将政策放宽，调控也将从“堵”向“疏”发生转变，“加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”的长期疏导政策将成为房地产调控的主要手段。

    2、《十二个五年规划纲要》提出，未来五年，我国将建设3600万套保障房，其中2011年实现开工1000万套。如果保障房今后5年能够能按照这个规模发展的话，预计从2011年开工的1000万套保障房大多数能够在年内实现预售，将逐步对商品房产生强烈冲击，尤其将体现在2012年。所以，2012年保障房将对商品房市场产生严重冲击。

    3、2011年，央行多次上调存款准备金率和存贷款利率，直接影响商业银行对房地产企业贷款和对购房者的按揭贷款，造成成交量下跌，房地产企业资金链紧张甚至濒临断裂，对房地产市场产生极大影响。2011年12月5日，央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点，这是央行三年来首次下调存款准备金率。准备金率的下调，有助于在当前复杂形势下稳定国内经济增长。2012年通货膨胀比2011年有所好转，年底中央经济会议确定改“反通胀”的经济目标为“保增长”，为了保持经济的增长态势，货币政策或将在 2012 年持续放松，日前，央行下调存款准备金率也只是一个开始。这对房地产市场来说是个利好。

    4、在持续的楼市调控下，房地产企业谨慎拿地或者不愿拿地，造成地方政府的土地财政持续萎缩，“十二五”规划对地方的投资需求较高，再加上保障房的建设任务等对资金的需求量大，为了增加财政收入，预计2012年，地方政府或将加大土地供应量，降低土地价格，以刺激房地产企业的拿地热情。

    5、中央经济工作会议已经明确要求，继续扩大推广房产税政策。作为今后调节房地产市场长期发展的有效财政政策，预计房产税将在一线城市和部分大中城市全面开征，该政策将减少地方政府对土地财政的依赖，增加住房的持有成本，弱化住房的投资属性，以进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。此举将对房地产投资起到一定抑制作用，同时将促进二手房的交易量显著扩大，冲击新建商品房市场。

    前几年，由于地方政府土地财政思维严重、开发商谋求暴利、消费者盲目追求投资，导致中国房地产市场过热，房价持续疯涨。而在2012年，市场各方将逐步确立理性心态，即地方政府摆脱土地财政依赖，开发商抛却暴利思想，消费者房屋消费观念趋于理性。

                                                                                  张庆新