“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理5日所作的政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心。

    国家发展和改革委员会主任张平在十一届全国人大五次会议记者会上表示。中央政府的态度是非常明确的，就是要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促进房地产业长期健康稳定发展。从发改委的角度来说，努力增加普通商品房的供给能力，特别是增加中小户型、中低价位住房的供给，坚决抓好保障性住房的建设，促进房地产业能够长期健康稳定发展。

     如何理解房价合理回归？可能有几个标准，其中一个标准是，无论是从生活必需品角度还是从投资品、资产角度来说，房屋不应该再有暴利，而应该形成一种正常收益。另外一个标准是，与大家的收入相比下的合理回归。“国际上有个比较统一的标准，比如，按照个人年收入计算，6至10年的年收入，可以购买一套正常居住的房子，这是按照个人收入来比较的标准，但现在，我们的房屋价格远远超出了正常的收入水平。”

    在国家表示继续严格进行房地产调控时，也有不同的观点。中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年在一次演讲中他直言：“这轮号称史上最严房地产调控将会‘无疾而终’。我现在通过公开报道看到的消息就有17个地方政府想松动房地产调控，都被中央政府给摁下去了。这说明了什么？说明调控的结果首先撑不住的不是开发商，而是地方政府。”他表示，房地产调控涉及多方利益博弈，想靠简单的限购解决环环相扣的复杂问题几无成功希望。“不排除今年下半年经济进一步下滑时，政府会实质性地放松房地产政策”。他指出，限购限价都不是治本措施，只有创立土地一级市场，让新土地进入市场竞争流通环节，才能真正缓解房价虚高的现象。

     在当前房地产业宏观调控形势下，房地产市场格局将出现显著变化。

    第一，保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。李克强在全国住房保障工作会上强调，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。

    从数量上看，2012年新开工保障房700万套，加上2010年与2011年结转下来的在建保障房，达到将近2000万套。可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。保障房将成为2012年拉动经济增长和内需的重要引擎。

    第二，房地产行业将出现洗牌加剧。中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，2012年中国房产行业整合将加剧，部分中小房企随着资金链的断裂，或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。

    第三，2012年房地产价格会有波动，有上有下。城市差别很大，一线城市主旋律是下跌。以北京来说，普通商品房成交价格会降，因为其中会有很多保障房，保障房一上来，就会拉低普通商品房成交价格，使之出现下降。

    鉴于以上三点及公司实际对2012年公司发展提出以下几点建议，供参考。

    第一，公司依托总公司国企的背景，争取参入到政府保障房的建设中，虽然利润小，但前期投入小，风险不大，比较适合公司现状。

    第二，针对部分中小房企随着资金链的断裂，手中的土地或在建项目只能寻求合作伙伴，或忍痛转让、或低价出售，以使损失降到最低的情况，公司可以依托总公司的资金支持选取前期资本投入在8000万左右的土地或在建项目进行合作或接手进行独自开发。

    第三，采取促销等手段，或出租或出售存量资产。寻求合作伙伴或整体转让十三亩地项目。寻找有资金实力、体制完整、经营灵活的企业以最优价格进行土地转让，增加公司流转资金，降低财务风险，获取预期利润。

    总之，2012年对房地产企业，特别是中小企业来说是艰难的一年，从政策走向、销售市场形势、价格起伏等方面都有不可预见的一面，平稳求发展是一个方向。

 

                                    李建节