中阳房地产

公司苗野来源：中房报 A股房企定增市场突然迎来“破局”。 6月11日晚间，保利发展披露，公司向特定对象发行A股股票的申请已于6月9日经上交所上市审核中心通过。保利发展将定向增发不超过8.19亿股，募资不超过125亿元，扣除发行费用后的净额拟投资广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目及补充部分流动资金。除了保利发展，在6月6日至6月9日期间，中交地产、福星股份、大名城、陆家嘴的定增事项纷纷获批，这几家房企定增金额约400亿元，款项多用于“保交楼”“保民生”项目，或是为了补充流动资金，亦有房企将其用于收并购。 “这意味着有关部门正在加速推进房企股权融资，相关政策开始实质性落地。”国金证券认为，相较于前“两支箭”，由于流程更为复杂等因素，“第三支箭”进展较为缓慢。此次除央企、国企外，有两家民企的定增也顺利通过交易所审核，对外传递了积极信号。个别房企定增拿到“通行证” 去年11月底“第三支箭”政策公布后，约有20家A股房企宣布筹划再融资，瞬间掀起了一股“定增潮”，但鲜有融资落地。 5月29日晚，招商蛇口定增并购事项获深交所审核通过，这是A股房企中首份获交易所批准的定增方案。自去年12月5日宣布重启南油集团收购案并配套定增募资85亿元后，招商蛇口于今年3月3日先是回复了深交所16问，随后在3月6日的股东大会上通过了发行股份的相关方案。在这份方案中，招商蛇口表示拟发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，总对价约89.28亿元。同时招商蛇口还拟发行股份募集不超过85亿元配套资金，涉及投向10个项目所需资金43亿元，补充流动资金及偿还债务42亿元。招商局集团下属招商局投资发展将参与认购不少于1亿元、不超过20亿元。尽管最终能否获得证监会同意注册的决定及其时间上仍存在不确定性，但在相关研究机构人士看来，获得交易所审批通过，意味着最难的环节已经过去，备受瞩目的房企定增事项只剩“临门一脚”。保利发展的定增进展也持续了半年。去年12月30日，保利发展发出定增预案，拟募资不超过125亿元。今年3月2日获上交所受理，3月23日收到上交所审核形成的首轮问询，5月17日保利发展就审核问询函回复进行了披露，对本次定增募集资金拟投向14个房地产开发项目的必要性和合理性、资金用途的合规性等进行了说明。直到6月9日经上交所上市审核中心审核通过后，保利发展的定增募集说明书也从申请稿、修订稿变成了注册稿。上述相关研究机构人士认为，从此次定增集中获批可以看出政策支持覆盖面较宽。当前房企总体融资规模仍在大幅下降，定增计划有助于房企增厚资本金，进一步优化资产负债表，改善现金流表现。另一方面也有助于部分房企拓展加杠杆的空间，注入更多优质资产，增强经营实力。尽管从定增预案落地到真正发行，至少需要半年时间，但能顺利拿到“通行证”无疑给其他房企传递了积极信号。目前万科、华发、绿地、荣盛发展、华夏幸福、新城控股、天地源等房企均在等待监管层的意见，其中万科于5月21日报送的定增申请已获深交所受理，募资不超过150亿元。中华企业最新加入定增行列，于6月2日宣布向特定对象发行股票，募资预计不超过45亿元。但并不是所有房企都是幸运儿，近期格力地产宣布因申请文件中相关财务资料接近到期而中止审核与珠海免税的重组事项及相关定增事项，并申请延期回复问询函。豫园股份则将定增募资金额从80亿元下调至48.91亿元。一位不愿署名的券商分析师认为，目前没有一家房企成功完成定增，说明这种融资手段并不能“救急”，仅仅是增厚房企资金安全垫。定增有利于房企净资产负债率的优化，但由于募集资金投资项目的经营效益一般需在项目建成后的一段时期内才能完全释放，短期内企业的每股收益会被摊薄，净资产收益率会有所下降。抢跑融资房企的定向增发还在继续，背后可见监管部门对于行业降杠杆的政策支持，但行业面融资仍未全面回暖，融资规模仍处于筑底阶段。相关统计数据显示，今年前5个月，房企非银融资总额同比下降16.7%。克而瑞数据也显示，5月单月，80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%。从今年前5个月数据来看，典型房企月度融资总量都在低位徘徊，仅3月份融资总量冲破600亿元，其他月份融资总量只有400亿~500亿元。5月这一数值更是跌至300亿元以下，创下2020年以来房企单月融资总量新低。在销售未全面复苏的当下，房企暴雷案例仍时有发生。 “销售疲软又等不来‘雪中送炭’，出险项目越积越多。”某出险房企内部人士说，账目上的资金被严格监管在项目上，公司现金流无法盘活，债务到期无力偿还，只能违约。多家第三方研究机构也提到，房企当前的融资环境仍难言乐观，随着需求释放脉冲式恢复结束，市场销售后续乏力，未来仍有企业会发生债务违约，流动性问题需引发全行业注意。对房企来说，最重要的关键仍在于销售面回暖。 6月15日，国家统计局发布数据显示，1～5月份，商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。前5个月，房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%。 “企业远没有真正度过危机，现在‘活下去’真的是一句口号了。”前述某出险房企内部人士表示，谁能在市场中拿到钱，谁距离安全圈越近。天风证券分析师认为，二季度房地产融资继续收缩的趋势仍然难以扭转。从30大中城市新房销售数据来看，随着积压需求在前期的集中释放，地产销售的修复斜率预计仍将继续走弱，进而影响到房企回款的改善和金融机构对房地产融资的风险偏好修复。前述通过定增审批的房企亦在公告中明确，定增事项尚需证监会做出同意注册的决定后方可实施，最终能否获得同意注册的决定及其时间尚存在不确定性。但抢跑融资依旧是房企最优选择。在5月下旬的股东大会上，绿地集团董事长张玉良曾对外披露定增事项的进展，其表示已成立专门的工作班子，融资方案正在推进当中，前段时间磨合了很长时间，预计会较快落地。 6月初，德信地产对外披露，在与浙江省AMC浙商资管签订合作框架协议约一年后，首笔6.03亿元纾困资金落地在德信旗下的德清时代云起项目。在此之前，受益于“第二支箭”，碧桂园于5月完成首期两笔中票发行，总金额为17亿元，票面利率分别为3.8%和3.95%；新希望地产也成功发行了年内第二笔中票，发行规模8亿元，票面利率4.1%。刘水建议，在债券融资方面，可采取更灵活的央地联动扩容扩围、扩大担保主体，除支持优质民营房企外，还要使更多中小民企受益；在股权融资方面，可开辟绿色通道，加快审批，加快股权融资支持落地。 “对房企而言，用好政策工具箱的同时，仍需把关注重点放在销售层面，只有房地产市场筑底回升，销售回款得到保障才能让企业真正走出困境。”多位受访人士均表达如是观点，房企流动性困难的解决，主要靠“自我造血”。