中阳房地产

原创亚晨来源：中房网中房网讯（亚晨/文）5月楼市延续平淡，市场整体购买力仍处于历史相对低位，成交不及近年同期，这也进一步影响到了企业的业绩表现。克而瑞研究中心近日发布的报告显示，5月份TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比降低14.3%，这也是近年来5月单月业绩首次出现环比下滑。尽管在低基数效应影响下，同比仍有6.7%的增幅，但已显著低于前两月水平。从累计业绩来看，百强房企1-5月份实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%、增幅较上月也有所回落。土地市场方面，5月份核心城市土拍热度持续高位，但市场仍维持“整体冷淡、局部火热”的态势，市场、企业分化加剧，未来土地市场仍将延续点状回暖格局。仅两成百强房企单月业绩环比增长从企业表现来看，5月份仅有两成百强房企单月业绩实现环比增长，同比方面增长的企业占到近半数。其中，TOP30梯队房企中单月业绩同比增长的企业数量占比最高，达到近7成。包括华润置地、招商蛇口、滨江集团、中国金茂等房企单月业绩同比增幅均超过50%。TOP31-50梯队中，华侨城、仁恒置地、大华集团、伟星房产等企业也实现了单月业绩的环比增长。从企业销售门槛值的变化来看，1-5月份TOP10房企销售操盘金额门槛同比增长33.6%至746.5亿元，TOP20门槛增长11.5%至321.1亿元。与排名前20企业相反的是，TOP30房企的门槛同比明显降低13.5%至179.2亿元。此外，TOP100房企的销售操盘金额门槛较去年同期增长了4%至42亿元。对此，克而瑞研究中心认为，目前行业形势下，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。投资百强新增货值分化明显根据克而瑞研究中心报告，1-5月新增货值超过百亿的企业达到了27家，较1-4月增加了10家企业，与去年同期相比减少3家。从新增货值百强的梯队门槛值来看，投资分化进一步凸显。仅10强和百强门槛值同比分别提升2%和9%，其余各梯队门槛值均同比下降，且降幅均在15%以上。而新增货值10强的总货值为4393亿元，是后50强总货值的两倍。另外，从总量方面来看，由于年内整体投资持续低迷，1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为10620亿元、5129亿元和5197万平方米，不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势，且甚至不足2021年同期水平的三成，投资萎缩程度可见一斑。在集中度方面，TOP10房企新增货值占百强总量的62%，较2022年同期大幅提升13个百分点，在市场低位运行期间，新增货值的集中度反而有更明显的提升。此外，随着房企销售梯队的下降，新增土储的占比也持续减少。后50强房企新增货值仅占6%，与去年同期相比减少了16个百分点。从各梯队的拿地销售比情况看，销售越是低迷的房企，其投资也更加收紧，导致新增货值持续高度集中于头部房企。报告显示，截止5月末，百强房企的拿地销售比为0.12，同比减少0.03。分梯队来看仅有10强房企保持了0.18左右的拿地销售比，随后11-20强、21-30强房企的拿地销售比均在0.1左右，31-50强、后50强的拿地销售比则分别仅有0.07和0.05。拿地企业方面，当前市场投资主导依旧是头部房企。虽然民企投资积极性正在回升，但总体仍是央国企居多。具体到拿地金额，华润、招商两家房企单月拿地超过百亿，且几乎投资均分布在二线城市，而这两家企业最近三个月的拿地金额始终保持在前十。其中，华润置地前五月拿地金额高达486.7亿元，2023年月均拿地金额较2022年月均增长10%，1-5月拿地销售比达0.34，远高于行业平均水平。根据克而瑞研究中心监测，TOP100房企中单月拿地平均额不足20亿元，在拿地金额TOP20中，央国企占到17个，仅龙湖、滨江、伟星三家民企。房企推盘节奏加快，未来投资主体仍以“老面孔”为主展望后市，克而瑞研究中心表示，6月是上半年房企关键节点，为了冲刺年中业绩，房企也将加快推盘节奏，提升折扣力度，供应预期环比持增。成交则有望迎来小幅放量，但不同城市分化行情延续。在投资策略方面，当前市场销售不断走弱，此前“小阳春”需求释放殆尽，房企现金流并未得到明显改善，投资选择收敛、聚焦核心城市。克而瑞研究中心认为，未来核心城市的核心地块依旧“僧多粥少”，甚至部分城市外围区域也会因“挤压效应”产生封顶、摇号地块，竞争进一步加剧。但对于大部分三四线城市，尤其是长三角和粤港澳之外的低能级城市，短期热度难见起色，底价成交是常态。就拿地企业而言，未来参与投资的主体仍会以“老面孔”为主，头部的央国企以及部分地方民企是主力军。