中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市 3月17日晚间，央行宣布于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，有望进一步提振市场经济和居民贷款的积极性，也可使金融机构有更强的动力支持房地产融资。积极的市场环境，也让出险房企加快了复牌的脚步。继3月10日佳兆业复牌后，景瑞控股也于3月14日正式复牌，至此，在港上市的待复牌房企数量又减少到15家。债务压身，复牌大跌，复牌房企的财报和股价表现并没有出乎资本市场和投资者的意料之外，对于出险近一年的佳兆业和景瑞控股来说，复牌至少是一个积极的信号，提振市场信心的作用明显。政策利好叠加春节后的市场回温，也给了出险房企更多的动力和信心。据CRIC监测，2023年2月，30个监测城市成交面积为1622万平米，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。3月，市场“小阳春”仍然延续。住建部部长倪虹在两会的“部长通道”接受采访时明确表示要防范化解房地产“灰犀牛”风险，用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险，帮助出险房企自救。确实，最坏的时候已经过去了。不过，对大多数出险房企而言，如何尽快走出债务泥淖，可能是比复牌还要重要，也更为迫切的事情。 2022年四季度以来，房地产行业暖风吹来，利好政策不断升级优化，许多未出险且努力维持经营的民营房企受到监管层的肯定和帮助，部分已出险房企也得到了金融机构的支持，房企融资环境明显改善，也给了出险房企积极自救的信心。佳兆业和景瑞控股也试图借此东风，推动公司重新回到正常经营的轨道，复牌只是第一步。佳兆业在年报中表示，期内，公司境内债务已完成多笔融资展期，融资成本较2021年底持续下降，另有多个项目完成债务重组实现盘活，项目复工复产复销。同时，公司与也债权人进行建设性对话，以加快制定潜在重组计划，缓解流动性问题，将继续保持与债权人的沟通，并于适当时机公布关于重组进度的最新消息。 2021年，佳兆业取得营业额355.44亿元，同比减少36.3%，毛利润46.28亿元，同比下降70.9%；归属母公司净利润亏损约127.27亿元。2021年，佳兆业取得全口径合约销售额约923.52亿元，同比减少13.6%，未破千亿。 2022年上半年，佳兆业实现营业收入134.31亿元，同比下滑55.3%，毛利润23.1亿元，同比减少75.1%，归属母公司净利润亏损76.72亿元，实现合约销售额只有约104.97亿元。截止2023年2月底，佳兆业在建在管项目整体复工率约95%。截至2022年6月底，佳兆业总土地储备近2740万平方米，其中大湾区土地储备约1641万平方米，占集团总土地储备的60%。佳兆业透露，旗下仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地超5394万平方米。这些都是佳兆业保持公司持续经营和未来发展的资本。对佳兆业来说，复牌是其化险路上的一个里程碑，但接下来还有漫长的化债之路要走。 2022年4月1日开始，由于未能在2022年3月31日或之前披露2021年的年报数据，在港交所上市的佳兆业、中国奥园、融创中国、世茂集团、中国恒大、彩生活、花样年控股等17家内地房企停牌，至今仅佳兆业和景瑞控股复牌。根据港交所《上市规则》规定，如果上市公司持续停牌18个月，港交所便有权将股份摘牌。要实现复牌，这些房企需要按照港交所复牌指引发布财务业绩，并证明公司有持续经营能力，还要进行审计师要求的独立内部监控调查审计等。那些暂时还没有复牌消息的房企，最近的债务重组方案也都迎来新进展。对出险房企来说，要在经营方面有所进步，债务重组是绕不过去的关卡。相比推进复牌，债务重组是一个旷日持久的拉锯过程。出险房企不得不把更多的时间和精力投入其中。政策利好频频，优质房企融资破冰，市场回温明显，出险房企的债务重组开始走上“快车道”。 3月7日，有消息称，融创中国境外债重组计划获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议。在完成协议签署后，融创中国拟在3月底前对外公布其债务重组计划。此前，融创房地产集团的10只总计160亿元的境内债展期方案均已获得持有人投票通过。境内债券整体展期共涉及10只存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。中国奥园境外债务重组也获得实质性进展，并与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，支持中国奥园进行全面债务重组及引进战投，同意暂缓偿还债务安排，并承诺不采取任何强制执行行动，以确保奥园运营稳定。根据公告，奥园目前境外有12笔美元优先票据，票面利率在4.2%—8.5%之间，多为2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。本金总额共计34.53亿美元，约合人民币超230亿。目前，龙光集团223.6亿元境内债务成功展期36-48个月，增信措施是提供大湾区重点城市交通便利区位住宅项目，以及西南省会城市核心枢纽住宅项目各55%股权质押。龙光集团正在对其境外债重组方案进行调整，并计划在4月底前争取重组方案获得通过。更早时，绿地、华夏幸福已经完成境外债的整体重组，是国内少数能完成境外债整体重组的出险房企。更多的房企还在与境内外投资者的艰苦谈判中寻求机会。在整体预期向好的情况下，出险房企也通过加快处置资产、项目让渡股权、引入战投等多种方式加快项目的开发进度，优化企业的债务情况，实现减债降杠杆，推进公司经营尽快回归正常。市场环境整体回暖，出险房企也迫切希望尽快重回“牌桌”。包括融创、奥园、富力、华夏幸福在内的多家房企都加快了项目纾困以及资产处置速度，以降低负债规模。同时积极推动已售项目保交楼，以获得纾困基金支持，或让渡优质项目股权，引入战投，加快项目开发，回笼更多资金。我们认为，房企纾困的核心在销售。只有市场恢复，有了销售回款的保障，才能从根本上化解房企的资金和债务问题，建议后续各地进一步优化预售资金监管的尺度，加快房企的销售回款速度。同时，对净资产为正的房企，应大力支持其加快资产处置或引入战投等，并降低利息成本，缓解其偿债压力；对于资不抵债的房企，则促进其尽快落实债务重组。我们也必须看到，目前市场的复苏回暖基础并不牢固，在今年稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、精准对症、着力扩大有效需求的要求下，楼市调控的利好政策和财税刺激仍需继续跟进，确保楼市继续平稳回升。央行此次超预期的降准，也预示了今年楼市调控政策继续放松的导向，有助市场信心的进一步修复。