中阳房地产

来源：中房报黑石集团违约事件，震惊了整个金融圈。 3月2日晚，贷款服务机构Mount Street判定黑石集团对旗下某款北欧商业地产按揭贷款支持证券（CMBS ）构成违约，这笔价值5.62亿美元的资产证券化票据已到期却尚未偿还。知情人士透露，此前黑石集团曾打算通过产品展期，以便自己拥有更多时间处置资产并兑付上述票据本息，但遭到投资者拒绝。作为华尔街最大的私募股权巨头、全国最大的另类资产管理公司，黑石集团是风向标一样的存在。截至2022年三季度末，黑石集团总资产管理规模达到9509亿美元，同比增长30%。黑石集团还是华尔街最大的商业地产业主。截至2021年末，其管理的不动产基金规模高达2790亿美元，约占总规模的30%，业务遍布北美洲、欧洲、亚洲等国家和地区。但现在，流动性压力下，黑石集团不得不密集出售所持资产。 “违约事件无疑会让黑石集团的信誉大幅受损，如果黑石集团不能马上挽回投资者的信心，将有可能引发连锁效应。”一位投行人士称。房地产是周期之母，十次金融危机，九次与房地产有关。黑石集团房地产业务频繁暴雷，给全球房地产市场及金融市场敲响了警钟。楼市下行黑石遭遇挤兑导致黑石集团违约的产品是CMBS，即商业地产抵押贷款支持证券（债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券）。当发生违约时，CMBS中的底层标的贷款充当抵押品，本金和利息转移给投资者。资料显示，黑石集团此次违约的 CMBS票据底层资产，是芬兰企业Sponda Oy持有的一系列写字楼与商店，这些资产在2018年被黑石集团以约18亿欧元收购。有分析认为，由于去年俄乌冲突爆发，导致欧洲地区经济波动加大与商业地产出售进程大幅放缓，加之欧美央行大幅加息令商业地产市场持续低迷，导致黑石集团未能及时出售资产回笼资金，引发上述CMBS产品兑付违约。数据显示，当前，美国30年房贷利率已经飙升至6.65%，直逼前期高点7%；高利率导致美国房地产市场成交量骤降。黑石集团方面表示，公司曾要求债券持有人给予更多时间来偿还债务，但他们表示不同意。评级机构惠誉在去年12月下调了对这些票据的评级，称“疲弱的宏观经济前景，以及对次级质量非流动性资产的贷款兴趣缺失”。巴克莱银行的CMBS策略师Lea Overby表示，2022年美国商业地产跌价了13%，如果美联储不得不加息更长时间来对抗通胀，经济衰退风险会更加严重，对商业房地产市场来说更为不利。黑石集团这次暴雷并不意外。事实上，从去年10月开始，受股市低迷、利率上升和房地产市场低迷影响，黑石集团旗下710亿美元体量的旗舰房地产投资信托基金（BREIT），遭遇投资者大规模挤兑，连续4个月触发客户赎回上限。其中，去年10月份，该基金申请赎回金额高达18亿美元；11月，申请赎回的资金超过20亿美元，黑石集团已难以全额兑付，只能兑付所有赎回请求的43%。随即，12月1日，黑石集团宣布每月赎回金额从2%大幅降低到0.3%，这也在短期内积压了数十亿美元赎回请求，令投资者陷入恐慌。当日，资本市场上黑石集团股价顷刻崩盘，一度暴跌12%。赎回危机下，蒙特利尔银行将黑石集团的目标价从109美元下调至90美元，其解释称，为了应对不断上升的赎回要求，黑石对旗下房地产投资信托基金BRIET开始执行先前披露的赎回限制，这对于该集团的中期增长而言可能是一个重大逆风。此次违约事件，更是让黑石集团的信誉大幅受损，并可能引发旗下房地产投资信托基金遭遇更大的赎回压力。 “若黑石集团想尽早平息CMBS产品违约风波，或将不得不以更大折扣出售优质商业地产项目。但目前市场买家相对稀少且银行不愿提供项目再贷款，导致黑石不得不做出更大牺牲，才能妥善处理这场产品违约风波。”某对冲基金投资部门人士称。曾大肆抄底房地产激进加息潮冲击下，美国楼市急剧降温已成现实，特别是黑石集团主营的商业地产业务更是面临寒冬，金融领域风险开始暴露。这一幕让人联想到了2008年美国雷曼兄弟公司倒闭与次贷危机的发生。黑石集团的主要创始人兼CEO史蒂芬·施瓦茨曼，在创办黑石集团之前曾是雷曼兄弟的投资银行家，因业绩优良被提升为雷曼公司合伙人。黑石集团的利润主要来自私募股权（包括不良资产特殊机遇投资）及房地产两个板块。从最开始的银行不良贷款收购逐渐扩大到杠杆收购企业资产，再到不良证券投资，并在2003年进入不良债权领域。在地产市场动荡之时，黑石集团总是充当市场抄底者，通过“买入、修复、卖出”模式，确保房地产基金投资成为黑石集团投资回报最大的一项业务。此前黑石集团在2014年收购拉斯维加斯的Cosmopolitan赌场和酒店，以及在2016年收购生命科学建筑所有者BioMed Realty Trust，都是如此。进入2022年，黑石集团的房地产并购热潮依然没有止歇。去年7月份，有媒体报道，黑石集团正在为一只新的房地产基金募资，并已进入到最后阶段。黑石集团将拿出约3亿美元自有资金，并向投资者额外分配59亿美元。最终敲定后，该基金规模将达到303亿美元，届时会投入全部（或部分）资金进行抄底。在7月20日的一份监管文件中，黑石集团表示，已经完成了对其主要房地产基金总计241亿美元的投资承诺。这只基金有望打破纪录，成为历史上最大规模的传统私募股权投资工具。 “我们已经较早地预期到了加息和更广泛的通胀，且调整了资产组合来反映这些市场状况。这种远见在今天给我们带来了显著的益处。向前看，市场状况仍然挑战重重。”施瓦茨曼在去年公司二季度财报电话会上说。施瓦茨曼不止一次在公开场合中说过，“最好的投资机会在中国”。他还认真地给自己取了一个中文名——苏世民。从2007年左右开始，黑石集团先后在香港、北京和上海设立办公室，在中国寻找投资机会。尽管黑石集团收购SOHO中国没有成功，但2021年收购富力物流园的交易，让黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张，达到5300万平方英尺，覆盖中国23个城市。现在，黑石集团开始密集出售手里的优质资产。 1月24日，黑石集团正在商谈将其持有的印度最大房地产投资信托公司一半股份出售给贝恩资本，交易价值或达4.8亿美元。 1月25日，黑石集团以2.4亿欧元价格出售位于巴塞罗那的一栋建筑。 1月29日报道称，黑石集团出售位于伦敦塔桥附近的地标综合体“圣凯瑟琳码头”，交易对价为4亿英镑（约34亿元人民币），接盘方为新加坡房地产商城市发展。对于黑石集团这样的金融企业而言，信心是基石。不少人担心，接下来黑石集团可能会陷入大甩卖物业资产以满足赎回请求的恶性循环。 IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，黑石集团此时在流动性和市场压力下出售资产，势必会被剧烈压价而发生较大资产价值折损，反而会陷入更大被动，因此要求展期的建议是比较理性的。但由于市场情绪已经恐慌，投资者已失去理性而予以拒绝，因此，促使获得外部流动性支持以化解票据兑付危机并赢得资产处置时间，就成为黑石危机能否得以化解的关键。值得注意的是，就在黑石集团发生违约前不久，我国不动产私募投资基金试点工作刚刚按下启动键。柏文喜表示，黑石暴雷后，与黑石类似的外资可能会对房地产相关产品更为谨慎，尤其是在资产组合与投资布局的流动性考量方面更是如此，投资机构、高净值投资者也会因此更显谨慎。但也不会大幅退却，因为此类产品在流动性、收益性与安全性综合考量中，还是风险与收益平衡较好的优质投资标的。