中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市 2023年2月，多个城市释放出楼市回暖信号。除了“热点恒热”的城市之外，还有部分城市熬过了最难的冬季，终于迎来了2023年的春天。如天津、南宁、郑州、徐州等。天津是其中最明显的“翻身”城市，在刚刚过去的2月份，天津的新房成交实现了“三个百”：成交规模超过100万平方米，成交量同比和环比双双超过100%。郑州也是因为延期交房的问题，关注度很高。但是今年春节之后房贷利率首降，点燃了买房人的热情。甚至有媒体的报道说，郑州主城区部分热门楼盘已接近“无房可卖”的状态。 2023年3月9日，丁祖昱评楼市直播间“这些城市楼市回稳了，你出手了吗？”对这些“打赢翻身仗”的城市进行了全面剖析。我们认为，与那些本来就是热点的城市相比，这些曾经承受过一定压力的城市回暖更能体现出目前整体市场的修复情况。天津是最近“翻身”城市的典型。2022年天津整体商品住宅供需都出现了近40%的收缩，整体市场压力较大。刚刚过去的2023年2月，天津市新房市场成交规模和增长幅度领先全国一二线城市，呈现特征为“三个百”：成交规模超过100万平方米（全国第二113.2㎡；第一是武汉120.6㎡；第三是成都108.9㎡）；成交面积同比超过100% ；成交面积环比超过100%。这一数据超过了2022年12月底集中网签的水平，同时已基本恢复到疫情前，2019年全年的月均水平。从天津2022年12月至2023年2月逐周新房访购走势来看，天津2月签约量快速提升，商品住房网签量高于2022年月均值66%，周度认购套数是2022年周度平均的2倍，市场升温明显。从二手房来看，2023年2月，天津二手房网签套数超过1.3万套，相较2022年平均水平增长70%，新房带看量环比增加169%。主要原因是学区房热潮推动小阳春提前到来，河西一片重点小学的小面积房源成交最为火爆，全市近三成成交量出自河西，且房源涨价还一度卖“空”。环外二手房市场则相对冷淡。 3 从天津2月份成交量暴涨的原因来看，主要还是节后不少外地购房者，如北京、河北、山东等的积压需求释放，受其影响，部分本地刚性、刚改客户也出现了对房价上升的恐慌。我们认为，在这波需求释放之后，整体市场情绪也将回归平稳，预计未来2个月成交也将会出现一定的缩量。中期来看，市场将会进一步分化，城市预期增强和新天津人入场将会增加城市中长期市场预期。 2023年2月，南宁虽然成交规模只有天津的一半，约52万平方米，但是涨幅不输于天津，同环比分别涨254.43%和112.16%。但是在与南宁首席分析师的连线中，我们发现南宁成交环、同比数据出现“暴涨”，并非真实市场暴涨，而是因为2022年2月南宁受疫情封控影响，整体市场停摆，整体基数较低，因此看起来才有了这样的涨幅。客观来看，相对2022年月均约30万平方米的成交，2023年2月51.64万平方米的成交面积确实在回暖，但回暖的持续性和稳定性仍待市场考验。这主要是因为2023年2月南宁成交均价11639元/㎡，同环比分别下降5.7%和1.5%，市场存在一定程度上“以价换量”。从目前来看，3.7%首套低利率政策延续及刺激改善需求新政是否出台成为下一轮市场回暖的关键。如今南宁市场呈结构性回暖，前期刚需基本透支，后期回暖主要看改善购买力。需要注意的是南宁外围板块存在库存风险，城市核心板块分化继续、竞争激烈，我们认为目前去库存仍然是南宁市场的主基调。郑州市场去年因为延期交房的问题，关注度很高，但在今年春节之后的房贷利率首降，点燃了买房人的情绪，郑州近期火到什么程度呢？有媒体的报道说，郑州主城区部分热门楼盘已接近“无房可卖”的状态。对此，郑州首席分析师在连线中告诉我们：“说无房可卖可能是有点夸张。” 据了解，郑州主城区有部分刚需项目确实出现了“一房难求”的现象，但都是个案，其中某项目开盘均价仅在12000元/平方米上下，郑州全市均价约15000-16000元/平方米，价格较低同时又紧邻地铁口，因此卖的非常火爆。从数据对比上看，2022年市场一直处于量价低位水平。月均供应量29.7万方，月均成交量37.3万方。 2023年1月之后，市场回温，到了2月新房成交量72.23万方，环比上涨161%，同比上涨140%，市场有明显回温迹象，成交水平与去年高峰期6月份水平相当。市场回暖的原因有三个方面：首先，疫情积压释放：疫情结束，经济回到正轨，积压的需求得以释放。其次，低利率激发：1月最后一天，郑州利率由4.1%下调至3.8%。最后是房企紧跟政策窗口期，加大营销手段：如低首付，郑州目前约60%的项目执行低首付政策，如加大分销，有的项目分销提高至5万/套，如低价政策，某项目低于周边竞品1500元/平方米入市，但也只是稳健能交付的项目能够实现以价换量。整体来看，当前郑州还是有很大的库存压力，尤其是部分郊区项目。预计上半年市场仍将延续，但未来的可持续性受到考验。除了以上提及的弱二线城市之外，我们还找到了一个典型的三线城市。 2022年，徐州房地产市场容量进一步下降，月均去化在20万方上下，进入7月，整体市场二次探底，随后经历了四个月的低位横盘。 2023年，在疫情全面放开，政策、金融端、地方性房票等政策持续的发力下，2月，徐州房地产市场容量回归到34万方左右，已经基本达到2021年三季度的平均水平。需要注意的是，目前徐州的回暖主要还是集中在中心城区范围内，周边6县整体市场仍是供大于求的。这波随着疫情全面放开以及政策利好而释放的需求持续性还有待观察。此次丁祖昱评楼市直播间选择了天津、南宁、郑州、徐州四个城市，并不代表这些城市没有压力，只是与之前相比，这些曾经承受过一定压力的城市开始出现了回暖信号。目前，房地产市场已经走出了压力最大的时候，2022年时的低谷在短时间内不会再重现。对于想要买房的购房者来说，在选择购房区域和板块的时候，仍然需要进行一定的分析和研究。如果可以接受一定范围的价格空间，那么选择热点板块的热点项目肯定“不会错”，那些供不应求的项目和板块整体保值增值能力都较高，但对购买力可能会有一定的要求。我们认为，部分城市的回暖对整体市场有着积极的意义，对于购房者来说，健康稳定的市场环境也更有利于人们改善生活和居住条件。对于那些结婚、生子等真正的刚需来说，在市场稳定的环境中买到性价比高的房子，是我们所认为的一个健康的生态。整体来看，部分城市的回暖主要是受两点影响，一方面是疫情全面放开后的积压需求的释放，另外一方面是政策暖风的利好。我们认为，在经历了2022年整体市场探底后，底部修复过程还将持续。从目前来看，部分城市的复苏是局部而非全面的，过程也较为缓慢。在目前复苏尚不明朗的现阶段，仍需要温和的政策保驾护航，稳定各方主体预期、重塑行业信心，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。