中阳房地产

来源：中房报上海绿地外滩中心迎来买家兰生股份（600826.SH），回笼资金5.6亿元。这个曾经的上海董家渡地王项目，再次引发关注。 3月6日，兰生股份（600826.SH）发布公告称，公司拟向中民外滩房地产开发有限公司购买位于黄浦区小东门街道616、735街坊H地块会馆街55号，即绿地外滩中心项目T3幢的13层、14层共2层办公楼及35个车位。公告显示，所购置标的实测办公部分建筑面积为5548.8平方米，合计总价约5.61亿元，其中办公楼总价为5.44亿元，车位总价为1653万元。据此计算，此次成交单价约为98000元/平方米，对比市场报价折让了约20%，相当于打8折成交。实际上，绿地不只这一次出售资产用来降压。2021年，通过减少拿地、出售项目、剥离高负债等各种方式，绿地控股已压降了有息负债 812亿元。但2022年，绿地控股仍未能免于高额债务压力。就在去年6月，绿地控股（600606.SH）相关负责人在债券投资人交流会上表示，公司将多管齐下，包括通过出售商办物业等方式，全力保障资金链安全，按时足额偿还债务。 2022年11月份，绿地控股（600606.SH）旗下的9只美元债，涉及总金额约32亿元，集体谈判获得展期，且8只美元债展期时间达到了2年。据行业人士推测，绿地未来将推出4个位于上海核心区的优质项目资产包，包括上海绿地外滩中心-T3塔楼、上海绿地虹桥数智港、绿地星弘综合体、上海绿地万豪酒店。这四个资产总市场价值数百亿元。不过截至目前，这些项目仍未有明确的出售信息。项目前世今生绿地外滩中心项目地块，在2014年由中国民生投资有限公司（以下简称“中民投”）摘牌拿下，该地块的出让面积为12.67万平方米，当时参与竞拍需缴纳的保证金为49.6亿元，起拍价248.05亿元，最终以248.5亿元成交，并成为当年上海董家渡地王。绿地外滩中心项目，还有着一段不寻常的过往，黄浦江流经上海黄浦区主城时，弯了两道弯，形成S形的太极图形，其中一个弯，是大名鼎鼎的金融中心陆家嘴；另一个弯则是位于南外滩的董家渡，上海一直有意将董家渡打造成新的金融中心地标。与陆家嘴金融城隔江呼应。 2017年中民投联合安信信托发起的信托产品为董家渡项目募资，以45%的股权为代价，共募集240亿元。不过，国内相关信托数据服务商的公开信息显示，中民投联合安信信托发起募集的240亿元资金，实际上是被称之为“安信信托-安赢42号上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”（安赢42号）的信托产品，该产品于2018年9月30日发行，期限为12至24个月。该信托资金用于支付中民外滩房地产开发有限公司不低于45%，不超过50%股权的受让价款。只是，当时正陷于“风雨飘摇”中的安信信托的兑付能力已大大受损。安信信托当时踩雷多个地产项目。其中，安信信托作为受托人发起设立的“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”出现延期兑付。由于出现流动性危机，中民投出售其旗下的中民外滩房地产开发有限公司50%股权。最终中民投及其子公司上海佳渡置业有限公司这部分共计50%的股权于2019年2月转让给了绿地控股（600606.SH），价格仅为121亿元。至此，绿地外滩中心的开发商中民外滩房地产开发有限公司，其股权结构变更成了绿地控股（600606.SH）50%，安信信托持股45%，上海外滩投资集团持股5%。 2019年2月，绿地控股（600606.SH）正式入驻上海董家渡13、15号地块。绿地控股也随即公布项目案名，即绿地外滩中心。债务压顶按公开信息，绿地外滩中心占地面积约13万平方米，总建筑面积约120万平方米，地上建筑面积约76万平方米，地下建筑面积约44万平方米。项目融汇金融办公、高端商业文化娱乐、居住配套等多重功能，涵盖5A国际甲级写字楼、企业总部、购物中心、精品酒店及商船会馆等多重业态。其中，住宅12万平方米，商业18万平方米，办公楼11幢。目前，该项目已知入驻包括上海银行、中泰证券、海通证券等在内的多家知名金融机构还有多家券商在此购置办公楼。2019年7月，中国人保以33亿元入驻绿地外滩中心A1、A2办公楼；当年年底，海通证券也斥资78.9亿元获得了绿地外滩中心B1、B2、B3号办公楼。 2020年5月29日，上海银行发布公告，总价款48.54亿元，向中民外滩房地产开发有限公司购置一栋绿地外滩中心T2幢办公楼及地下产权停车位项目。之后，国海证券再以13.8亿元收购了绿地外滩中心-C1 办公楼。2020年底，建信人寿也公告拟斥资55.5亿元收购绿地外滩中心-T4 办公楼。到2021年3月，中泰证券也宣布要以不超过27.35亿元购置上海绿地外滩中心的办公楼。公开资料显示，上海董家渡项目，也即绿地外滩中心项目，是中民外滩房地产开发有限公司的主要资产。今年1月31日，绿地控股（600606.SH）发布的2022年年度业绩预告显示，预计2022年年度实现归属母公司所有者的净利润20 亿元左右，与上年同期相比，将减少42亿元左右，同比减幅68%左右。预计2022年年度实现归属母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润26亿元左右，与上年同期相比，将减少31亿元左右，同比减幅 54%左右。但是绿地最大的隐患不是业绩，而是负债。截至2022年三季度，绿地控股总资产为1.35万亿元，总负债1.18万亿元，资产负债率达87%。而绿地控股的货币资金为613.62亿元，在这之中，不受限的现金及现金等价物只有448.68亿元，短期负债规模有1391.52亿元。其账面上的现金与其短期负债的资金缺口接近千亿元。