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深圳限购“松绑”？
来源：丁祖昱评楼市
2023年3月10日，市场传出消息，深圳市深汕特别合作区将对限购和限售政策进行调整。
不少媒体向深汕合作区住房建设和水务局求证，已得到相关确切回复，证实了放开限购和限售的消息，相关政策近段时间内可能出台。
据了解，深汕合作区此前的限购政策是单身限购1套，家庭限购2套，若此次限购放开，或将成为深圳首个不限购区域。
2022年至今已有多个一，二线热点城市开始优化调整限购政策，一线城市中，上海、北京都曾先后对限购政策进行局部调整。8月15日，我们曾表示：“未来大多数三四线城市可能取消或基本取消限购，二线城市大概率将放松限购政策，一线城市也或许会局部对限购政策有所调整。”
此次若深汕合作区真的松绑限购，那2022年至今四个一线城市都已对限购政策进行过或多或少的调整。
我们认为，分化是目前市场最大特征，即使是一线城市各区域也存在明显分化，未来核心城市将精准施策到区、县乃至街镇，其中边郊区域限制性购房政策有望放松，但中心区域政策仍将继续保持。
2023年3月10日，网传消息称，深汕住建局日前发布《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》，该通知涉及深汕特别合作区限购和限售政策的调整。
调整主要在三个方面：
一是放开限购，暂停对自然人实施商品住房限购，即无需提供无房证明；
二是优化商品住房转让管理，即自取得不动产权证书之日起2年内禁止转让；
三是推行优先申购制度，小于120平方米的商品住房仍旧优先面向深汕辖区户籍居民销售，第二批销售放开对其他区域客户购买；大户型购买资格不限。购房者或其家庭在深汕辖区内已有商品住房的，不再享有优先申购资格。
对此，多家媒体求证表示，已得到证实，相关政策近段时间内可能出台。
截至发稿前，我们尚未查到相关官方文件。
从目前流出的调整内容来看，此次深圳限购松绑主要集中在“深汕合作区”，这与2022年8月上海“临港新片区”限购松绑政策类似，都是区域性的局部政策调整。
对比政策前后内容来看，此前深汕特别合作区实施商品住房和商务公寓限购，按照政策，居民家庭限购2套，成年单身人士（含离异）限购1套。放开限购后，无需提供无房证明。
此前，在合作区购买商品住房和商务公寓的，自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。政策优化后限购5年改2年。
据不完全统计，2022年至今至少有40城放松限购，其中有约15城为核心一二线城市，如杭州、南京等适度调降二手房或外围区域限购条件，宁波、佛山则全面取消限购。
若此次深汕合作区限购松绑为真，那2022年至今四大一线城市限购政策都已出现过或多或少的调整。
首先是广州，2022年6月，从广州12345政务服务便民热线获悉，非广州户籍居民购房的社保条件的确有所更新。
具体内容为：非本市户籍的居民家庭提供购房之日前5年，在本市连续缴纳社保或者个人所得税证明的，允许除起止月外有累计不超过3个月的断缴或补缴记录。同时2020年1月至12月期间未缴纳2020年社保，也视同连续缴纳。
随后2022年8月，上海成为了一线城市中首个明文松绑限购政策的城市。
上海举行临港新片区三周年新闻发布会上，《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》发布，第二十条为定向优化临港新片区人才购房政策。
具体内容为：优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。此前上海非户籍单身限购，临港落户要求4年内累计36个月社保基数达到平均就业人员工资1倍。
2022年11月，北京市住建委官网发布通知称，经市政府批准，自本通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）的商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。
这意味着，台湖、马驹桥地区将不再执行通州限购政策，而是按照经开区的住房限购政策，与北京其他区的限购政策一致。即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。
从2022年至今的深圳市场来看，分化是其最显著的特征。一方面是“千万豪宅日光”，另一方面是“5-6成在售项目降价促销”。
其中南山、福田等区域相对坚挺，而坪山、光明、龙岗等外围区域在2022年底出现了大量降价促销的项目。
聚焦到深汕合作区来看，2022年全年深汕合作区成交面积14.36万平方米，同比下降49.29%，明显大于深圳全市成交面积30%的降幅。
从成交均价来看，截至2023年3月9日，深汕合作区商品住宅（含酒店式公寓）成交均价自2020年至今持续下跌，为10965元/平方米。整体市场压力明显。
从深圳土拍市场来看，深汕合作区成交总建面占比从2021年的14.23%上升至2022年的38.88%，为深圳各区域最高。
若这些地块在近1-2年内集中入市，深汕合作区将明显出现供大于求的局面。
因此，此时若放开深汕合作区限购也在情理之中。
2022年至今，整体房地产市场下行，不仅三四线出现了大量的交易规模回落；在经济发展领先、外来人口规模庞大的一二线城市，新房成交收窄也成为了普遍现象；即便是少数走出独立行情的上海、杭州等核心城市，其远郊外圈层住房销售亦出现了明显降温。
在这样的背景下，多个核心一二线城市出现限购政策的调整。其中，一线城市中更多的还是采用适度调降外围区域限购条件的方式来实现限购松绑，如北京和上海。
此次网传深汕合作区放开限购政策，从市场面来看也在情理之中。
但需要注意的是，从之前限购松绑的城市来看，项目开盘冷热分化明显，在购房者越来越理智的当下，在政策利好的同时房企也更需要在项目和产品上下功夫。
我们认为，接下来一线城市中心区域政策松绑可能性不大，郊区区域性限制政策有局部放松的可能，核心城市将精准施策到区、县乃至街镇。未来城市内不同板块和区位的分化情况也将越来越严重。
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