中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市 2022年房地产企业有多难？业绩最能说明问题。根据CRIC监测，截止2月14日，A股113家上市房企有67家房企公布了2022年度业绩预告或业绩快报，其中业绩预计亏损的房企数量达到了38家。也就是说，近六成A股上市房企业绩预亏。 38家业绩预亏的房企总亏损将达到1217亿元-1542亿元，即便是67家房企业绩，总亏损最高也将达到1220亿元。其中，最大亏损额度预计超过100亿的房企就有6家。项目结转利润减少和计提资产减值准备，是上市房企预亏的两大核心原因。房企业绩能否实现逆转，压力给到了2023年。 4 2023年开局，房地产企业迎来了一股业绩“预亏潮”。截至2月14日，A股的113家上市房企中有65家发布了2022年度业绩预告，此外还有保利发展和华发股份发布了业绩快报。从这67家企业的预告来看，A股房企中有38家预计将会亏损，占比超过了56%。预亏的房企中，有16家房企“首亏”，22家房企“续亏”。按照房企预计的净利润下限计算，38家预亏房企亏损总计1542亿元，扣非归母净利润总亏损1732亿元。亏损规模同比大幅增加。其中，最大亏损额度预计超过100亿的房企就有6家，分别为荣盛发展、蓝光发展、金科股份、中天金融、华侨城A和阳光城。这些数据，真实的反映了房企2022年经营困难的一面。 4 实际上，从67家A股上市房企的历年业绩表现来看，房企盈利水平持续走低。数据显示，自2019年开始67家企业加总后的归母净利润和扣非后的归母净利润就开始不断下滑，2021年首次出现了整体亏损。到了2022年，亏损规模同比大幅增加。按67家房企预计的净利润上限计算的话，这些企业的归母净利润总亏损839亿元，扣非归母净利润总亏损1073亿元（下限1439亿元）。 4 也不是没有好消息。 67家上市房企中，盈利的有29家，预计盈利总计约在311亿元-362亿元。值得注意的是，这29家盈利房企中，预计归母净利润同比减少的房企有20家，仅有5家预计归母净利润有所增加，此外还有4家企业将扭亏为盈。在扭亏为盈的企业中，华夏幸福是首家扭亏为盈的债务暴雷大型房企，企业2022年预计实现归母净利润为11-16亿元，但由于2022年的预计扣非净利润仍然亏损168亿元以上，华夏幸福的主营业务状况仍然不容乐观。 4 房企业绩下滑，具体有哪些原因？聚焦58家业绩预亏或者盈利减少的房企，有82%的房企归因为疫情影响或者企业房地产业务结算结构变化导致的销售项目结转利润减少，另外，有56%的房企因为行业的低迷而对其资产计提了减值准备。项目结转利润减少和计提资产减值准备成为多数企业业绩下滑的主要原因。除此之外，商业业务较多的企业因为纾困政策而主动对租户进行租金减免、多元化业务的收入减少、债务出险房企的利息费用剧增也是部分房企业绩下滑的原因。招商蛇口比较典型。根据公告，招商蛇口预计2022年的归母净利润为38-46亿元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非经常性损益之后的归母净利润为29-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。招商蛇口的归母净利润同比大幅减少，主要原因在于企业的房地产项目结转区域结构变化导致的毛利率下降，同时由于市场的变化企业计提的资产减值准备也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆发期间对租赁物业采取了减免租等措施，累计减免租金约7.49亿元，也导致企业利润同比明显下降。 4 短期来看，房企的盈利可能仍将持续走低。最主要的原因是2023年房企的项目结转仍然受到2021年和2022年房地产销售低迷以及疫情的影响，结转利润仍处于低位。不过值得注意的是，由于行业复苏迹象已经开始显现，若市场恢复情况较好，2023年房企可能减少甚至不用计提资产减值准备。房企面临的市场环境开始出现转机，超30城下调首套房贷利率下限，重点一二线城市的土地市场也开始有复苏的迹象，尤其民营房企回归给市场带来了一针强心剂。随着中央以及各级地方政府对于房地产市场稳定的支持，预计优质民营房企将率先重回正轨，出险房企纾困加速，会有更多出险房企成功缓解流动性危机。 2022年由于行业下行以及房企流动性危机影响，大部分房企的业绩有所下滑，由于项目结转的惯性，房企的业绩短期内仍将保持低位，未来在房企风险出清、行业信心的恢复之后，市场进入良性循环，房企业绩才有望得到恢复。