中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市 2023年1月10日，央行、银保监会召开了银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。此后多部门也陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。随后，1月16日万科发布关于参与投资建万住房租赁基金的公告，开启了银行与房企合作新模式，为房企融资打开了新思路。值得注意的是，虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未出现实质性回暖。我们认为，目前出台的各种融资政策，核心关键在于落地，不能“雷声大雨点小”。 2023年1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，首次提出开展“资产激活”、“负债接续”“权益补充”、“预期提升”四项行动，重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间。改善资产负债表计划主要针对聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。次日，首批改善优质房企资产负债表名单出炉：龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江在列。 “四项行动”中“资产激活”重点聚焦“保交楼”，向优质房企加快政策性银行保交楼专项借款和相关配套融资的投放，并通过并购贷款、地方政府或AMC纾困基金等方式收购存量资产注入增量资金来激活项目。 “负债接续”主要在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与优质房企充分协商推动存量融资的合理展期，改善其短期流动性。而“权益补充”更多对应“第三支箭”，重在鼓励房企通过股权融资方式来优化资本结构。最后“预期提升”指满足前三项行动方案后将有效防范优质头部房企风险，改善资产负债状况，届时购房者和金融机构等市场主体对房地产信心或将修复，房地产市场或趋于稳定。在“四项行动”发布之后，多部门也陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。在央行、银保监会在主要银行信贷工作座谈会上提出“四项行动”后不仅，2023年1月16日，万科发布关于参与投资建万住房租赁基金的公告。公告称，旗下子公司参与投资建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙），该基金募集规模为人民币100亿元。其中建信租赁住房基金（母基金）认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元，后续可能开放不超过30亿元的额度向社会资本进行市场化募集，带动各方资金共同提高房企资产流动性。基金将投向经济发展好、人口净流入、租赁需求及支付能力较高的一二线城市，优先收购万科集团的长租公寓资产，并兼顾市场化优质项目的收购。基金还将统一委托万科旗下泊寓品牌进行高效运营，在进一步提升资产价值后，将通过市场化整售、公募REITs等退出安排实现投资收益。双方签署了第一批合作项目的交易文件和合作协议，包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目的合作。此次建行与万科的这种银企合作模式，实质是将银行资金、金融服务与房企资金、资产、品牌、管理等资源重新整合，进而盘活资产，形成更大的资金效应和品牌效应。目前很多房企积极发债回血，该模式也不失为融资一大新思路。长租公寓和商办物业是银行住房租赁基金投资的主要存量资产，龙湖、新城、旭辉、宝龙等典型房企旗下投资物业资产都较为丰富，且运营有道，已经形成自身的品牌特色，目前已具备达成银企合作条件的优势。 2022年10月以来，为了缓解房企资金压力，进一步提振行业信心，监管层不断加强对民营房企融资的支持力度。信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。从政策本身来看，信贷、债券、股权“三箭齐发”本身是到位的，但关键问题还在于落实。据不完全统计，目前各大银行对各大房企的累计授信额度超过5万亿，但是信贷资金到位非常少。 2021年下半年以来，受疫情冲击、政策调控、市场遇冷、偿债高峰期到来等多重因素影响，房地产行业流动性危机蔓延，整体信用风险显著提升，不少银行“踩雷”，业绩遭受牵连，不良贷款率一路走高。因此，银行虽然有授信额度，但在具体放贷过程中仍有一定的条件需要满足。从目前来看，要解决政策落地问题有两个方面需要考虑，首先是对已经违约的房企，违约后是否仍有可能得到政策的支持，其中的条件与要求是什么。其次是中小房企，相对规模房企，中小房企的扛风险能力相对较弱，在目前整体市场压力下，同样需要一定的政策支持，对于这一块该怎么进行。这两个也是最大的难点。综合来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，绝大多数的房企则仍需继续等待政策效果的传导，再加上当前销售疲软仍未复苏，流动性问题仍需要行业注意。我们认为，要解决目前房企融资问题的关键还是在于政策“落地”，只有尽快、切实解决房企流动性问题，才能真正停止债务违约事件的发生。