中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市 1月，楼市出现一些好的信号。首先是二手房成交情况，重点11个城市二手房成交较去年春节月成交涨了29%，部分城市已出现回暖迹象。与此同时，新房市场成交虽表现平淡，但全国整体新房市场库存情况略有好转，重点30城库存环比降2%。实际上，从2022年三季度以来，二手房回稳速度明显比新房要快，直到2023年1月，二手房也保持着一定的成交热度，而新房仍在筑底阶段，但部分城市市场也存在一些转好信号，比如天津，案场转化率恢复常态。 2023年开年，重点城市纷纷降房贷利率，最低可至3.7%，政策利好叠加需求修复，预计今年二季度市场将出现转机。 2023年首月楼市关键词可以说是平淡。根据CRIC监测数据，1月30个监测城市成交面积为1071万平方米，同比下降34%，环比下跌41%。对比2022年2月春节月，重点30城成交下降6%，聚焦春节周，重点30城成交规模更是创下2021年以来近三年同期新低。无论是一线城市，还是二三线城市，新房成交同环比降幅仍在三成以上。一线城市可谓是高位回落，四个城市总成交183万平方米，同环比均下降30%以上，仅北京保持一定成交热度，楼市活跃度明显提升，上海热度转降，认筹率和触发积分有明显下滑，集中备案影响成交仅微跌9%，广州尚属筑底阶段，市场暂无明显起色。二三线城市总成交仅887万平方米，环比下降42%，同比降34%，较去年春节月降7%。前期热点城市成都、合肥、长沙等热度转降，均迎来同环比齐跌。值得关注的是，部分弱二线城市虽然成交数据暂未止跌，但是市场释放出好转信号，比如福州、重庆、天津，以天津为例，年末客户信心明显好转，1月份案场转化率在8%左右，基本恢复常态。新房市场还有一个比较好的信号，就是库存略有好转。 CRIC数据显示，1月重点监测的30个城市新房供求比为0.67，1月末库存环比下降1.7%。主要原因是因供小于求，导致库存情况整体有所改善。其中，短期供求比小于0.6的城市达到了18个，占比达到了六成。而北京、徐州、大连、福州和合肥则因供应突出，1月末库存环比涨幅明显。此外，上海、杭州、合肥和济南四城库存消化周期低于12个月。而库存消化周期达到2年以上的城市多达13个，其中郑州消化周期最高，达到了82.7个月，此外大连、长春消化周期也超过40个月，这些城市在恢复过程中仍然面临较大的库存压力。整体来看，1月全国整体新房市场库存情况略有好转，从春节月的供求情况来看，各房企在多数城市仍然保持审慎态度，顺销加推下楼市消化压力较低。相比新房成交的平淡行情，多数城市二手房市场已有回暖迹象。 CRIC数据显示，重点监测的11个城市1月二手房成交规模预计达到360万平方米，同、环比分别下降21%和23%，但相较2022年2月春节月成交面积同比上涨29%。从成交数据来看，1月青岛和东莞二手房成交量均实现同比正增，而成都、苏州、佛山、青岛、杭州、东莞、深圳等9个城市成交量均超过2022年春节月。但也不排除一些城市假性回暖，比如南京。1月南京二手房成交规模环比增加29%，这主要是受疫情影响，2022年12月前期部分未过户房源推迟至1月前两周集中办理，因此南京二手房市场呈现出假性回暖的情况。但相较于新房市场，1月重点城市二手房带看量和网签规模均有不同幅度回升，同比降幅也明显小于新房，预计，随着疫情放开后购房者对未来收入预期恢复信心，二手房市场率先由局部城市开始回暖。 2023年1月，楼市成交虽然仍在下降，整体略显平淡，但在中央和地方“降首付、降利率”利好之下，也释放出一些好的信号，目前行业深度调整或将进入收尾期，二季度整体市场有望回升。在楼市复苏过程中，二手房市场或率先由局部城市开始回暖，而不同城市新房市场分化格局还将延续。一部分城市或将进入需求透支后的短期瓶颈期，比如核心一二线城市上海、杭州、合肥和成都，仅个别核心区位倒挂改善盘尚能保持热度。深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升信号，无论是来访、认购都将保持小幅回升态势。弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复，后期若伴随以价换量政策延续，成交还有进一步增长的可能。