中阳房地产

来源：中房报春节假期刚过，从中央到地方，一场“稳经济”保卫战吹响冲锋号。 1月28日，春节后首个工作日召开的国务院常务会议亮出多项稳经济举措。会议提出，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力，促进汽车等大宗消费政策全面落地，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作。 1月29日，上海市政府正式发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，推出十项行动32条政策措施。其中一项重要举措是，支持刚性和改善性住房需求，落实临港新片区、5个新城人才住房支持政策，满足房地产企业合理融资需求，确保房地产市场平稳健康发展。据记者不完全统计，半个月来已有包括云南、内蒙古、江苏、辽宁、广东等在内的多个省市发布了稳经济发展相关措施，其中有一条皆重点指向支持合理住房消费。在多数业内人士看来，明确支持和提振住房消费，意味着包括提供信贷支持、降低税费、发放购房补贴等在内的各地需求端政策力度有望进一步加大。直接利好是，关系购房成本的房贷利率迎来又一波“降价潮”。1月29日，郑州部分银行将首套房贷利率降至3.8%，较之前下降0.3个百分点。作为省会城市，郑州打响了春节后降房贷第一枪。多地开启住房消费目前，31个省区市2023年经济增长预期目标均已出炉。其中，21个地区将2023年GDP增速目标设置在5.5%以上，如海南设为9.5%左右，西藏为8%左右，江西、新疆为7%左右，安徽、宁夏、湖南、湖北为6.5%左右。但受疫情反复频发、俄乌冲突等因素影响，经济运行中供给冲击、需求收缩、预期走弱三重压力有所加大，消费者消费信心不足，实现这一增长目标并不容易。国务院副总理刘鹤在发表重要讲话时强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。但现实数据是，2022年房地产开发投资同比下滑10%，销售规模下滑25%，对经济形成“负贡献”。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从短期经济目标实现角度看，如果能将房地产对经济拖累效应扭正，2023年GDP目标实现难度就会降低。各地也想借着政策“红利东风”，将2022年砸出的负增长“大坑”填满，既稳定楼市，也实现经济目标。截至1月30日，已先后有江苏、河南济源、云南昆明、河南焦作、辽宁、广东、贵州习水县、上海等地区，在提振2023年经济的会议和文件中把提振住房消费纳入到新一年经济发展框架之中。 1月16日，江苏发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，从换购住房个人所得税、公积金贷款政策、动迁安置补偿、商品房价格备案等角度落实购房需求提振的支持。 1月27日，辽宁发布《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》，明确鼓励二手房交易和新建商品房销售享受同等补贴支持政策。 1月28日，广东省住建厅负责人在广东全省高质量发展大会上表示，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利；并按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税等优惠政策。 1月29日，上海市发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，除支持合理住房消费、满足房企融资需求外，还提出启动10个城中村改造项目。易居房地产研究院研究总监严跃进解读道，住房消费提振的政策非常多，主要涉及金融、财政、营商环境等方面内容。金融方面，各地都提及了信贷支持，尤其是首套房认定标准放宽；财政方面，各地继续提及契税补贴、个税减免等政策内容；营商环境方面，强调了搭建房交会平台、鼓励省外购房需求回流等政策支持，值得全国其他省市学习。这些政策释放出的信号是，自2022年以来房地产支柱产业地位明显提升背景下，“房地产业与宏观经济”的关系明显增强，住房消费地位进一步上升。房贷迎“降价潮”楼市亟待企稳新春开工几日，在金融信贷端，多地迎来又一轮首套房贷利率“降价潮”。 1月29日，郑州部分银行将首套房贷款利率低降至3.8%，即贷款市场报价利率（LPR）减50个基点，二套房贷款利率保持不变。此次调整前，郑州首套房贷款利率普遍执行4.1%标准。 1月30日，福州宣布首套房贷款利率下限下调至3.8%，自1月31日起执行；同日，天津部分银行将首套房贷款利率下调至3.9%。 1月31日，长春部分银行将首套房贷款利率下调至3.8%，此前是4.1%。同样在1月31日，湖南合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一个限购市（长沙市）的首付比政策下限降至首套30%、二套40%。在房贷利率方面，人民银行长沙中心支行同样因地制宜下调个人住房贷款利率政策下限。据中指院不完全统计，2023年新调整利率下限城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。其中，唐山、太原首套房贷利率最低可至3.8%，九江降至4%，中山可低至3.9%。中指研究院市场研究总监陈文静表示，房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。不过，从近期各地楼市成交情况来看，房地产市场形势依然严峻。数据显示，1月30大中城市商品房成交面积同比下滑40.5%，降幅较去年12月的-21%继续扩大，房地产交易量仍然偏弱。1月份，100大中城市土地成交面积同比下滑13.4%，是去年7月以来首次出现同比负增长，房企拿地意愿依然低迷。诸葛找房数据显示，2023年春节假期期间，包括北京、上海、广州、深圳、武汉等在内的重点15城新房成交386套，较2022年春节下降58.4%；其中，一线城市深圳、广州均零成交。当前来看，提振住房消费信心是一个缓慢修复的过程，如何稳定住房投资和住房消费，是2023年政策重点之一，也是难点之一，供需两端政策仍需加快落地。李宇嘉认为，近期国家和地方的扶持政策，更多是为了保持地产平稳，避免楼市出现类似2022年那种大幅度下跌。当下环境不支持楼市反弹。一方面，房价还在历史高位，另一方面，疫情叠加经济下滑，百姓加杠杆能力、支付能力都不可同日而语。而且，大部分城市房子已供应过剩。