中阳房地产

来源：中房报 2月1日晚间，一份名为《自然资源部办公厅关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（以下简称“通知”）在网上流传，这份通知被外界解读为实施了近两年的集中供地制度或将取消。通知中第三部分“建立拟出让地产清单公布制度”中的第五点和第六点分别规定，“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判”，“详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出”。中国房地产报记者注意到，这份文件落款日期为2022年12月8日。 2月2日，中国房地产报记者就此文件情况致电自然资源部办公厅新闻宣传处，工作人员告诉记者，“现在没有消息，后续可能会有消息，等消息吧。” 随后，记者又向某集中供地城市及相关企业了解这一情况，某实施集中供地城市的一位政府部门人士称，“近期如果土地要挂牌还是要提前公示清单，一年分几次，清单要报部里，未有明确说取消集中供地制度。” 某TOP30强房企一高层则向中国房地产报记者侧面证实了这一消息。他表示，正式通知和文件还未收到，但已经有多个地方城市口头知会相关土地出让政策会有变化和调整，倾向于更灵活。 2月2日，成都中心城区首次发布了4月底前拟出让的住宅用地情况。4月底前，成都市中心城区拟出让35宗住宅用地，面积共1935.58亩，涉及天府新区、高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区和新津区。这一出让情况与通知中“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月”规定相吻合，市场认为这一举动或与上述通知有关。 “这一文件内容不代表要取消集中供地，但代表集中供地要进一步优化，充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排的需要。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进对中国房地产报记者表示。 2021年2月26日，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次，同时要求试点城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%，以此长效调控房地产市场，实现“稳地价、稳房价、稳预期”。然而，过去两年，受市场大环境影响集中供地处于低迷期。据机构数据，2022年22城集中供地计划完成率不足6成。其中，长三角地区平均完成率92%，重庆完成率仅16%。 2022年以来，为了调整土地低迷情况，一些城市的土地拍卖政策也在发生着悄然变化，如长沙取消集中推介土地，调整为常态化持续更新；南昌提出退出集中供地；天津2023年首个地块则是单独供应。另外，全年集中供地批次也在突破。58安居客房产研究院统计数据也显示，南京、无锡、苏州、武汉已在2022年完成了第五或六批次供地；另有北京和杭州的第五批次集中供地将在2023年2月完成，几乎9成城市的供地批次达4次以上。长春和沈阳则另辟蹊径，在完成第二次供地后就“收官”，全年供地完成率分别仅10%和31%。进入今年1月，房企拿地节奏再次放缓。机构发布的《2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，1月TOP100企业拿地总额591亿元，同比下降29.4%，受重点城市仅一城土地拍卖及春节假期错峰影响，供应量呈季节性回落，企业拿地节奏明显变缓，拿地企业主要以地方城投及本土民企为主。一位接近沈阳市自然资源局的人士表示，受疫情、经济以及楼市低迷影响，沈阳集中供地效果表现一般，特别是自2022年第四季度开始沈阳集中供地摘地企业主要以地铁、城投企业为主，市场并不活跃。目前，沈阳市2023年第一季度可挂牌土地已经明确，因在去年末相关部门与部分地产企业交流中了解到，一些企业在沈阳拿地积极性并不高，有企业亦表示暂缓拿地，在这一情况下如何推进还未有进一步消息。另一方面，今年首批集中供地正在“缩量”。截至目前，仅有天津、杭州、苏州、郑州4城完成2023年首次供地。根据公告，杭州供应13宗、苏州供应11宗，相较于2022年一批次明显缩量，但地块质素更优，核心板块占比高，推出楼面均价同比分别上浮约30%、35%；郑州供应11宗，供应量与2022年一批次对比变化不大；天津仅供应1宗，相较于2022年一批次本次供应明显缩量。 2023年1月，全国300城共推出各类用地规划建筑面积8585.68万平方米，同比下降23.77%；成交规划建筑面积7804.68万平方米，同比下降29.82%。 “在当前市场情况下，集中供地模式应予以一定优化调整。”上述接近沈阳市自然资源局的人士表示。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，集中供地已不适应当前形势。他认为，目前集中供地底价成交成为主流，且有不少地块进入流拍，不仅导致地价不断下行，也导致土地市场形势和购房者对未来楼市预期陷入低迷，形成了地价和房价的负反馈循环。 “土地市场和楼市下行也会影响开发商开工积极性，导致已出让地块受到一定影响。”李宇嘉进一步分析。 58安居客房产研究院分析师许之静也认为，集中供地制度在新的市场周期下已不合时宜。当前土地市场持续低迷，尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市，在集中供地制度下，房企资金筹措压力倍增。尽管金融条线已在给房企最大限度的松绑，但市场喘息和复苏依旧需要时间，在明确了房地产依旧是支柱产业后，2023年集中供地政策会有阶段性调整，主要倾向于“一城一策”，给予地方更多的自由空间。 “各地要在3月底前向社会公开今年供地计划，所以这份通知具有非常好的实操指导意义，客观上也有助于促进供地工作更好开展。”严跃进分析，各地供地信息会更加明确，客观上会减少土地方面信息不对称问题，对于激活2023年土地投资市场具有积极作用，值得期待。上述TOP30强房企高层亦表示，地方政府与开发企业一样，希望（除个别热点城市外）取消集中供地模式，我们预计相关城市会从二三月份逐步放开，三线城市可能会率先做出试探。（本报记者孟双奎对此文亦有贡献）