中阳房地产

来源：中房报银保监会对房地产金融泡沫态度发生明显变化。 9月23日，银保监会相关部门负责人介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。今年3月份，银保监会主席郭树清表示，我国地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。在去年3月份，郭树清在国务院新闻办公室举行的发布会上曾指出：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。” 从“金融化泡沫化倾向比较强”到“根本扭转”再到“实质性扭转”的措辞变化，在业内人士看来，代表着监管层对房地产去金融化去泡沫工作的肯定。 “银保监会最新表态意味着此轮房地产调控到位，政策可以从之前预防市场过热转为预防过冷了，近期5年期LPR利率下调等金融端利好也证实了这一点。”一位地产人士表示。植信投资研究院资深研究员马泓认为，此番表态，可能为年底适度扩大对房企融资便利提供了一些线索，房地产政策可能进一步释放维稳信号。此次，银保监会相关部门负责人还透露了另一个好消息：9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。重点领域风险由快速发散转为明显收敛房地产泡沫曾被郭树清认为是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。拆解高风险“影子银行”、去地产金融泡沫，一直是银保监会近年来工作重点。银保监会相关部门负责人表示，重点领域风险已由快速发散转为明显收敛，防范化解重大金融风险攻坚战取得重要阶段性成果。一是金融杠杆率明显下降。2017年以来，银行业总资产年均增速8.2%，不及2009年至2016年资产年均增速的一半；金融体系内部空转的资产占比大幅度下降。二是银行业不良资产认定和处置大步推进。2017年至2022年7月末累计处置不良资产13.5万亿元，超过之前12年处置额总和。三是影子银行风险持续收敛。截至今年上半年末，高风险的类信贷影子银行规模较历史峰值压降约29万亿元，蕴含巨大隐患的保本理财退出市场，同业理财较峰值压降99%，同业投资和非标融资大幅减少。四是金融违法违规行为受到严厉惩治。依法处置安邦集团等严重违法违规企业，完成接管包商银行和“明天系”6家保险信托机构。2017年以来，监管部门累计处罚银行保险机构1.87万家次，罚没合计140.37亿元。五是外部风险冲击应对未雨绸缪。坚持稳健的货币政策，抵制住过度刺激的诱惑，不搞“大水漫灌”，货币供应量和社会融资规模与名义经济增速基本匹配。六是房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。这是自2020年8月出台房地产融资“三道红线”以来，监管部门对房企过去两年时间内持续“降杠杆”行为的肯定。七是地方政府隐性债务风险得到稳妥处置。增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。八是部分大中型企业债务风险平稳化解。渤海钢铁、海航集团、东北特钢、北大方正等一批债务金额巨大、涉及面广的大型企业债务风险事件得到平稳处置。 “国际金融界评价中国成功避免了一场金融危机。”银保监会相关部门负责人说。对于房地产金融工作，该负责人还提出，坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制；合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，这意味着房地产金融长效机制已经建立起来，下一步需要完善，而不是退出。比如对热点城市的调控部署，包括限购等政策已经是长效机制的一部分。对于房地产不管是企业端还是居民端，合理融资需求都会给予满足，这是行业正常发展的诉求，是保持房地产去金融属性必须要做的工作，只要这样行业才能保持稳定。李宇嘉认为，“稳妥处置恒大等部分头部房企风险”，也是去金融化去泡沫化不得不承受的过程，不破不立。房地产行业下行、市场风险爆发，都是去泡沫去金融化必须经历的阶段，只有这一阵痛过去，房地产才能迎来新的发展机遇。全国首笔“保交楼”专项借款已发放此次银保监会还通报了全国首笔政策银行专项借款到位的消息。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。但具体由哪个主体来承接这部分专项借款，这笔借款投向哪个项目等信息，资金如何退出，目前并未有详细披露。业内人士看来，银保监会释放这一利好消息，主要目的或在于，要求专项借款尽快投放下去，推动复工复产和“保交楼”进度，稳定市场预期。 8月19日，住建部消息称，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。相关部门表示，专项借款严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据悉，这笔专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续中国进出口银行或也会加入。李宇嘉猜测，首笔“保交楼”专项借款承接主体应该是沈阳市地方国企或城投平台，这笔专项借款纳入地方债务统借统还，确保资金能够安全退出，并获得一定收益，所以专项借款所进入项目一定是资金能够平衡的比较优质的项目，或者跨项目能实现资金平衡。因为全国专项借款额度仅2000亿元，规模非常小，“救火资金”不能把自己烧着了，才能投入更多项目。 “对于不能盘活的项目，也就是存在资金硬缺口、项目已销售资金追不回来，可能会由国企或地方平台企业来代建，保证项目交付，压实地方政府与银行的主体责任，同时追究企业主体责任。”李宇嘉说。银保监会相关部门负责人表示，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。同时，配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。但“保交楼”责任主体还是房企自身。马泓认为，今年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释。但是当前房地产开发企业资金总体状况仍然偏紧，受制于销售不畅、资产负债率偏高以及现金流偏紧等问题，为推进房地产市场平稳有序健康发展，有必要对有条件的、资质相对优良的房企给予合理资金支持。