中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市豪宅，从来不缺话题。近日，深圳一个百亿货值豪宅项目引起广泛关注。该豪宅项目起步总价超1200万元，只用了14个小时便实现“日光”，成为年内深圳第二个“日光”豪宅盘，意外的是该项目6000万级户型被首先抢空。在深圳整体市场仍低位徘徊、尚未复苏的情况下，“倒挂”豪宅市场的“坚挺”正揭开楼市限价政策尚存的“不合理”的一面。实际上，限价政策下深圳豪宅市场倒挂现象严重，纵观年内深圳两大“日光”盘，其与周边二手住宅均存在50%以上倒挂空间，“买到即赚到”成为两大豪宅项目“日光”的核心动力。总价越高，户型越大，倒挂空间也就越大，因此深圳豪宅市场也呈现出“高总价、大户型”走俏的典型特征。根据克而瑞深圳区域监测，1-8月，深圳主力成交总价段超8成集中在1200-2000万，但3000万以上成交量逆势上涨，与此同时，200平米以上产品占比提升明显，大户型产品更受高净值客户欢迎。从目前情况来看，深圳豪宅全年成交规模大概率将再创新高。 2022年，深圳已有两个豪宅项目“日光”，这也给平淡的楼市注入一部分信心。 9月21日，位于蛇口板块的招商玺家园开盘，推出 604 套总价 1244 万元起的豪宅，共吸引1614人抢购，光冻结金额就高达56.5亿元。上一次“日光”还要追溯到5月末，彼时海德园A区239套豪宅共吸引2348人登录认筹，最终686人成功入围摇号，中签率约为34.8%，仅用6小时便售罄，约一分钟卖掉一套房。市场疲软的情况下，深圳豪宅为何能开盘“日光”？克而瑞深圳区域负责人表示，豪宅盘“日光”有两大原因。首先，从2022年深圳开盘“日光”的两个豪宅项目来看，与其所在周边二手住宅的倒挂空间超单价的50%以上，产生巨大的“利润”空间，产品的金融属性较强；此外，项目价值的稀缺性也是加分项，主要体现在占据城市核心地段、稀缺的自然资源方面。以位于蛇口板块招商玺家园为例，项目周边二手房有招商双玺花园、鲸山花园、伍兹公寓等豪宅小区，招商玺家园12万/平方米的均价与周边二手房实际挂牌价存在约8-10万/平方米的巨大价差，且425㎡大户型产品的倒挂空间尤为明显，单套总价较周边挂牌价能达到近5000万的价差。再来看海德园，其周边分布有万科瑧山府（挂牌价20万+/平方米）、安峦公馆等高端楼盘，其12.6万/平方米的备案均价与周边二手住宅挂牌价存在7万/平方米左右的倒挂空间。整体市场疲软的情况下，“买到即赚到”的心理驱使下，巨大的倒挂空间成为豪宅实现开盘“日光”的核心动力。在整体市场疲软的情况下，深圳出现多个豪宅“日光”盘，市场开始回温了？实际不然。先来看深圳一二手房成交情况，CRIC数据显示，2022年1-8月深圳新房成交面积仅253万平方米，同比下降38%；单月成交规模不足40万平方米，其中8月仅成交31万平方米，同比降幅达到55%。而二手房成交依然低位徘徊，1-8月仅成交15501套，同比下降55%。此外，当前的深圳楼市不仅刚需市场分化严重，就连豪宅市场也存在分化现象，“个例”项目有其特殊性，虽能给市场增添信心，但对市场全面回暖的带动仍有待观察。从目前深圳豪宅开盘去化情况来看，部分项目开盘去化率低至50%以下，最低去化率仅为12%。在深圳，什么样的产品可以被列为豪宅呢？克而瑞深圳区域认为，从面积段来看，深圳豪宅的面积段门槛值在120平方米以上，豪宅项目同时会配有10%-20%不等的200-500平方米大户型。从总价段来看，深圳市场主流成交总价段区间为500-800万元，因此总价段按超10万/平方米单价计，套均总价在1200万以上。按照这一标准，2022年以来，深圳豪宅成交情况如何？前8月，深圳200平方米以上产品占比提升明显，大户型产品更受高净值客户欢迎。 CRIC数据显示，从面积段来看，160平方米以上豪宅产品成交占比总计上升13个百分点，其中200-300平方米豪宅成交套数同比上涨137%，面积段占比提升6个百分点，300平方米大面积产品成交突破百套，涨幅明显。从总价段看，深圳总价1200万元、单价10万元/平方米以上豪宅共成交2840套，其中总价1200万-2000万元豪宅占比最大，共成交2261套，占比接近8成。值得注意的是，1200-2000万总价段豪宅成交套数同比下滑20%，占比同比下滑10个百分点。与之对应的是，总价3000万元以上高总价豪宅成交套数逆势上涨。CRIC数据显示，1-8月深圳3000万元以上豪宅共成交332套，同比增长超2400%，该总价段占比提升10个百分点至11%。 2022年，深圳豪宅市场整体依然延续着2021年的良好势头，全年成交规模或将超越去年创下新高。从历史成交数据来看，CRIC数据显示，2021年深圳豪宅共成交3488套，截止到9月26日，2022年深圳豪宅已成交2840套，较去年全年仅差648套。值得注意的是，若加上刚实现“日光”清盘还暂未全部备案的招商玺家园，以及四季度待入市的豪宅项目，2022年豪宅成交量大概率将超过2021年。从四季度待入市豪宅项目来看，豪宅供应放量。据克而瑞深圳区域不完全统计，四季度，深圳预计将有约10个豪宅项目入市，其中住宅稀缺的南山前海板块预计有5个豪宅项目集中入市，成为四季度豪宅“打新”的主要片区。从深圳豪宅成交占比来看，豪宅市场市占率提升明显。自2021年以来，深圳楼市持续处筑底僵持阶段，刚需市场成交整体低迷，客户观望情绪浓厚，而豪宅市场表现整体较好。从豪宅市场成交市占率来看，2022年截止到9月26日，豪宅成交市占率达到11.7%，较去年提升了4.97个百分点，创下近6年市占率新高。这也意味着，即便是市场整体承压，但深圳豪宅，并不缺市场，后续供应放量还将刺激成交进一步走高。在深圳，豪宅市场不缺购买力。尤其是当前深圳整体市场存在压力，部分豪宅项目却依然坚挺。限价政策下使得深圳豪宅一二手房倒挂严重，从而产生了一部分投机炒作行为，从市场的角度来看这种“倒挂”现象存在其不合理性，为了更好规范市场，实际上豪宅市场应尝试逐步放松限价或出台辅助政策，让豪宅产品价格回归市场定价。深圳作为核心城市，豪宅产品本就是资源稀缺品，也是高净值群体资产化配置的重要领域，而这部分高净值群体改善需求及资产保值需求依然坚挺，后续红利或将持续释放。随着供应放量，预计2022年，深圳将迎来豪宅成交大年。