中阳房地产

来源：中房网中房网讯（亚晨/文）7月份，房地产市场有所降温，成交环比转跌，但未明显失速。克而瑞研究中心日前发布的报告显示，其重点监测的30个城市7月份成交面积环比下降16%，同比下降33%。土地市场方面，截至7月26日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为7803万平方米，环比下降41%，同比降幅近五成。百强房企单月业绩环降近三成从各线城市表现来看，一线城市坚挺，成交稳中有升，同环比分别增长4%和7%。26个二三线城市再现走弱迹象，成交环比下降20%，同比下降38%。分区域来看，长三角地区明显降温，大湾区淡季特征明显，环渤海地区再度遇冷，中西部地区筑底回稳。整体来看，市场和企业销售表现较上半年相对稳定。目前市场整体需求和购买力仍处低位，行业信心也处在低位，企业的整体销售延续上半年的表现，但降幅都已出现不同程度的收窄。 1 根据克而瑞研究中心报告，TOP100房企7月份实现单月销售操盘金额5231.4亿元，略高于上半年月均水平。环比降低28.6%，降幅较往年30%左右的平均水平基本持平；同比降低39.7%，降幅略有收窄。累计业绩方面，百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅也仍保持在49%的较高水平。值得注意的是，百强房企中近8成企业单月业绩环比降低，其中29家企业的环比降幅在30%至50%之间，17家企业环比降幅超过50%。且有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年的月均水平。另一方面，7月份有22家企业实现单月业绩环比增长，包括旭辉、龙光、阳光城、电建、海伦堡等企业去化情况较佳，单月业绩环比增幅均在20%以上。土地市场量跌价涨，5家企业货值超千亿土地市场方面，随着第二轮集中供地进入尾声，7月份土地市场供求规模环比出现回落。根据克而瑞研究中心监测，截至7月26日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为7803万平方米，环比下降41%，同比降幅近五成。由于7月内一二线城市成交占比上升，广州、上海、南京等核心城市均有集中土拍，导致成交单价上升至4660元/平方米，创下年内新高。同时，土地市场热度呈现出分化加剧的情况。成都、广州、上海土拍均出现较高的溢价率水平，反观南京、重庆、长沙等城市溢价率均不及上轮，无锡平均溢价率也在低位徘徊，导致本月平均溢价环比下滑1.1个百分点至3.5%。 1 房企拿地金额方面，由于整体规模较上轮减少，因此单月50强房企拿地金额同环比分别下降27%和9%。拿地企业中，保利、招商、越秀等在上海等高地价城市拿地较多，因此单月拿地金额排在靠前位置。整体来看，1-7月有四成百强房企仍受制于经营压力和资金压力，投资几乎停滞，拿地依旧是央企、国企及地方平台公司等老面孔，民企几乎销声匿迹。在新增拿地金额TOP100中，百强房企拿地数量仅35家，占到金额TOP100的70%，主要来自TOP30中的国企、央企，这部分企业拿地金额占比接近金额TOP100的50%。在已拿地的百强房企中，民企拿地金额仅占到17%左右。报告显示，截止7月末，TOP10房企新增货值占百强总货值的47%，11-20强房企新增货值集中度较1-6月提升3个百分点，达到22%，前20强房企的新增货值集中度则达到68%，可见未来行业的销售集中度仍将走高，尤其是全国化、规模化的国央企优势较大。 1 另外值得一提的是，1-7月份5家房企的年内新增货值已超过千亿。其中，滨江、华润和万科位列前三。新增货值TOP20房企与销售TOP20强房企重合度为60%，由此来看，20强房企内部分化同样明显，在部分房企年内的新增货值已经超过千亿时，还有部分房企今年尚未有土地入账。地方救市力度有望继续加码进入7月份，全国性的“停工停贷”风波引发社会关注。 7月28日召开的中共中央政治局会议提出，要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。这也意味着，“停工停贷”风波，已经得到了最高层的关注。因此，在严守保交楼政策红线的大环境下，地方作为保交楼责任主体，亟需给出实质性的解决方案。对此，克而瑞研究中心认为，地方救市政策力度有望继续加码，二线及三四线城市或将全面取消“四限”，压力城市还将落地财税刺激、房票安置等措施，以刺激居民购房消费，稳定市场预期。展望下月，克而瑞研究中心预计在政策暖风下，房地产市场有望筑底回稳，随着去年同期基数下调，成交同比跌幅或将有所收窄，各城市市场仍将继续分化。对于土地市场，在政策不断宽松、地块质量提升之下，热点城市的核心区域仍旧是房企补仓调结构的重点，而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投资策略仍然不会改变。