中阳房地产

来源：中国房地产网秋高气爽的九月，北京迎来了第三批次集中供地。 9月22日，北京第三批集中供地结束挂牌，出让18宗涉宅用地土地总面积约74.8万平方米，总建筑面积147.5万平方米，起始价471.7亿元。首日10宗底价成交，共计完成出让金156.8亿元，地块位于顺义、亦庄、通州、房山、石景山等区域。此前的9月21日，据北京市规自委官网披露，北京市今年第三批集中供地中有8宗地块进入现场竞价环节，将于9月23日上午9时30分开始第一场竞拍。土拍 10宗底价成交 21日稍晚，有消息称，密云区王各庄地块因其中一家联合保证金未到账，无法进入出价环节，或将流拍。不过，从最终结果来看，上述地块并未流拍，而是由密云城投+密云经开+住总+建工联合体竞得，成交价15.2亿元，成交楼面价1.24万元/平方米，销售指导价3万元/平方米。最终，10宗地块全部底价成交，其中，石景山区五里坨、密云区水源路以及通州区梨园镇地块都涉一级开发，不过基础设施配套条件均未达到七通一平。此外，除大兴区西红门6013地块外，其余9宗均在五环外。值得注意的是，今日底价成交地块中，除了顺义新城第1街区地块成交房企中有民业龙湖外，其余大部分均为央企、国企或本地区国资委所属企业。在以往的土地拍卖中，石景山区域也较为“抢手”，但本次仅推出一宗石景山区五里坨648、650地块，最终因仅有一次报价，被中交以22.7亿元摘得。该地块用地规模82958.126平方米，地上建筑规模99550平方米，指导售价6.2万元/平方米。华润、中铁、兴创联合体则以25亿元底价拿下大兴区西红门镇地块。龙湖+天竺房产联合体以24.3亿元拿下顺义新城第1街区地块；城建以16亿元底价拿下顺义新城第5街区地块；建工以16.7亿元拿下房山区西潞街道地块；久未在北京土地拍卖市场露面的首创置业则以4.3亿元底价拿下了房山区拱辰街道地块。另外，首日成交地块中，房企以联合体形式拿地仍占到50%。克而瑞土地投资项目总监李瑾指出，房企“拼单”买地，不仅出于购地条件的放松，还有风险上的考量。通过联合体拿地，有助于房企分摊成本、规避开发风险，是对抗不确定性的明智之选。 “但是联合拿地也存在一定的风险，联合之前要做好风险规避，做好连带清偿责任的预防。发起人必须要明确各方的出资比例，承诺在竞得土地后不改变发起人以及出资比例。可能会出现联合体竞得土地之后，部分的发起人因为收益达不到预期，不惜违反协议也要退出联合体，往往会出现许多权益的纠纷。”李瑾补充道。海淀丰台线下火热角逐据不完全统计，在明日即将线下竞拍的8宗住宅用地中，华润及联合体合计报名8宗地块，中海独立报名了7宗地块，北京老牌国企首开则瞄准永丰0013、永丰0015、造甲村、槐房、大红门0008、北四村6宗地，重出江湖的金茂蓄势已久，独立报名5宗宅地。民企中最为积极的是绿城，参与了4次土地报名。具体来看，海淀永丰产业基地三宗地块的报名参与企业最多，其中0013地块、0015地块分别有8家、7家房企及联合体报名，0019、0018地块只有3家房企及联合体报名。中指研究院土地事业部负责人张凯表示，北边的013地块为1.5容积率的低密地块，与此前的中海汇德里、幸福里润园项目容积率一致，但销售指导价相较于中间的015/016和南边的018/019地块高出3000元/m2，且比上述两个项目亦提高1000元/m2。中间的015/016地块作为相对纯粹的住宅地块，以其3000元/m2的价差优势，或许更受房企青睐。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，0019、0018地块之所以热度较弱，一方面是因为该地块总价最高，另一方面是因为其中的0018地块为F3多功能用地，建筑体量约2.66万平方米，占到了总规划建筑面积的21.5%。此外，昌平新盘众多，内卷严重，但北部客群的购买力还是响当当的招牌，为昌平中关村生命科学园三期地块吸引来包括城建、绿城、首开、建发、中海、华润联合体、金茂在内的7家房企报名。 “该地块周边的竞品主要为北清云际和建发珺和府。北清云际为去年一批次的地块，彼时房企竞争较为激烈，最终拿地成本较高，也一定程度上限制了该项目的产品打造空间。而建发珺和府项目尽管地价触顶成交，但实际拿地成本更低，产品打造空间更大，目前去化情况也更为理想。此外，昌平生命科学园地块相较于永丰更靠近核心城区，其6.2万元的销售指导价对于购房者也更容易‘上车’。因此本次同样吸引了房企的关注。”张凯补充道。值得注意的是，据知情人士透露，0019、0018地块原本有中建三局+海开、华润+城建、中海3家房企及联合体参与报名，但华润+城建联合体并未出价，中建三局也选择了退出，明日该地块竞得者或将在海开和中海之间诞生。从地块竞拍规则上看，明日即将线下竞拍的8宗地块，在触及地价上限后将全部进入竞现房销售面积环节，在达到现房销售面积上限后采取摇号方式确定竞得房企。不过，只有昌平生命科学院地块在摇号时不需要提交《高标准住宅建设承诺书》。