中阳房地产

来源：中房报当前，房地产行业正面临前所未有的挑战。旭辉控股董事局主席林中曾表示，2022年是其从事房地产行业30年以来最艰难的一年。房企2022年中期业绩更是印证了这一点。 8月中下旬一直是上市房地产企业密集发布中期业绩报告的时间，但今年，房企密集发布的业绩预告取代了原本应该发布的中期报告。从发布房企的业绩预告来看，利润下降或亏损的房企在不断增加。 8月24日，宝龙地产发布业绩预告称，预计公司上半年利润同比下跌68%~76%，公司拥有人应占核心盈利也同比下跌29%~37%；8月23日晚间，融信中国也发布业绩预告表示，公司上半年预期净亏损43亿元~48亿元，公司拥有人应占净亏损为43亿元~48亿元。随着房企密集发布中期业绩预告，过往的高增长不再，取而代之的是业绩的集体下滑、亏损。据中国房地产报记者不完全统计，截至8月23日，A股至少有35家房企今年上半年业绩下滑，其中27家房企期内归属上市公司股东净利润为负数，其中蓝光发展、华夏幸福、首开股份等房企赫然在列；港股至少有27家房企今年上半年业绩下滑，其中10家房企公告期内股东应占溢利或净利润出现亏损，包括建业地产、正荣地产、远洋集团等过往标杆房企。在一位出险房企人士看来，以前房企的靓丽业绩都存在“泡沫”，如今房企半年业绩集体“洗澡”也是企业和行业在逐步出清风险。此轮出清过后，相信房地产行业一定会迎来重生，行业发展将更理性，企业经营也将更稳健。多数房企观望中报发布扎堆8月底 8月是上市房企密集发布中期业绩报告的时间，但今年情况有所不同。一方面，仍有部分房企2021年年报未发出而处于停牌状态，中报发布遥遥无期；另一方面，能够发出中期业绩的房企也都在观望，扎堆月底发布。 “从房企发业绩报告的时间一定程度上能判断企业业绩好坏。一般来说，业绩好的更愿意早点发布，业绩不好的可能会晚一些发布。”在一位长期观察房地产行业发展的人士看来，房企业绩发布时间也存在一定“学问”。虽然房企业绩发布时间并不是业绩的衡量标准，但总体而言，今年上市房企发布中报的时间普遍延后。例如去年8月19日，宝龙地产已经披露了2021年中期业绩，而今年8月24日，宝龙地产披露中期业绩预告，正式的中期报告发布时间推迟到了8月30日。过去几年，时代中国控股一直都是港股上市房企中率先发布业绩报告的企业之一，2019年至2021年，时代中国控股披露中报业绩的时间分别为8月6日、8月18日、8月17日，而今年8月19日晚间，时代中国控股仅发布中期盈利预警，预期上半年公司拥有人应占净利润同比下降约98%至99%。一位房企投资者关系部门的人士表示，由于今年疫情以及市场变化，房地产企业的业绩审计工作较为复杂，有的房企推迟中报发布时间，不排除审计工作未完成的原因。相比上述原因，不少房企内部人士则表示，中报延后发布更多是为了观望。 “现在大家基本上都扎堆在8月最后两天发布。”一位房企品牌人士笑言，房企都想躲在“大哥”背后，刚好碧桂园是8月30日发布，万科则是8月31日发布，希望自家企业不被过分关注，平稳度过中期业绩发布期。据民生证券研究院、wind数据汇总，8月30日至少有20家典型房企发布中期报告，包括碧桂园、旭辉控股、中国金茂、时代中国控股、新城控股、招商蛇口、宝龙地产等典型企业，而8月31日也有万科、建业地产、禹洲集团等50强房企发布中期业绩。超60家上市房企发业绩预告其中近30家亏损上市房企相比以前普遍推迟中报发布时间，这背后一定程度上是房企业绩增长乏力、利润大幅下滑甚至亏损的体现。据中国房地产报记者粗略统计，自8月以来，截至8月23日，A股和港股已有超60家上市房企发布业绩预告，其中约30家房企公告利润亏损。民营房企中，多数出险房企业绩亏损无疑。例如，蓝光发展在公告中预计，今年上半年归属上市公司股东的净利润亏损46亿元，归属上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润亏损43亿元左右，预计2022年半年度归属上市公司股东的净资产为负值。阳光城也在其业绩预告中表示，预计公司上半年归属上市公司股东的净利润亏损35亿元~45亿元，上年同期阳光城还盈利19.9亿元。正荣地产也公告预计上半年母公司拥有人应占溢利为亏损25亿元~30亿元。即使是尚未出现公开违约的企业，业绩也承受较大压力。一直被称为民企“优等生”的旭辉控股也于8月19日晚间发布业绩预告称，预计公司2022年上半年净利润介乎约人民币15亿元至人民币22亿元，股东权益应占核心净利润介乎约人民币15亿元至人民币20亿元，同比跌幅33%~55%。头部房企碧桂园发布公告称，预计公司上半年核心净利润45亿元~50亿元，股东应占盈利2亿元~10亿元，而2021年同期碧桂园股东应占溢利达150亿元，今年盈利情况出现大幅下跌。相比民营房企，具有国企或央企背景的房地产上市企业虽然没有大面积利润亏损，但业绩大幅下滑也是不争的事实。 8月19日晚间，具有国资背景的房企远洋集团披露中期盈利警告显示，预期上半年公司拥有人应占亏损介乎约10亿元~12亿元，而去年同期公司拥有人应占溢利约人民币10.1亿元。即使是招商蛇口这样第一阵营的房企，上半年业绩也出现下滑。7月14日，招商蛇口发布公告称，预计2022年上半年归属上市公司股东的净利润为15亿~21亿元，同比降幅达到50.60%~64.71%。 4大原因致亏在超60份上市房企发布的业绩预告中，导致房企业绩集体下滑或亏损的原因主要指向四个方面：疫情叠加市场下行导致销售遇阻结算收入减少、结转项目毛利低导致毛利率大幅下降、计提的资产减值规模增加以及外汇波动造成净汇兑损失。其中，金科股份、荣盛发展、碧桂园、旭辉控股等26家房企均在业绩预告中提及到疫情和市场下行因素导致工程进度出现延迟，进而导致上半年收入确认金额下降。招商蛇口、华侨城A、华远地产、中华企业等10家房企在业绩预告中表示利润下降原因是地产业务毛利减少导致毛利率同比下降。相比上述两项常规原因，今年上半年导致房企亏损原因中，不少企业提到了汇兑损失。例如，碧桂园、旭辉控股、时代中国、正荣地产、雅居乐等超15家房企在其业绩预告中提到汇兑损失这一利润下降或亏损原因。 “汇兑损失跟人民币兑美元汇率贬值有关。”植信投资研究院资深研究员马泓表示，截至2022年6月底，人民币兑美元中间价月度平均汇率，从去年12月6.37贬至6.73附近，幅度在5.2%。因此，年内到期偿还美元债务的房企在这块是有影响的。马泓进一步分析称，今年下半年房企还有130多亿美元到期的离岸美元债，相较于发行阶段的汇率水平而言，承担了更多的汇兑风险。尽管汇兑损失占整体净利润的比例比较小，但考虑到当前房企流动性比较紧张，因此增加了房企的财务压力。此外，业绩下滑或亏损的原因中，提到计提资产减值规模增加的房企也不在少数，同样也包括了碧桂园、旭辉控股、弘阳地产、建业地产等相关企业。对此，马泓认为，主要是部分出险企业，通过降价促销的方式推动销售回款提速，因此很多房企计提资产减值。今年上半年延续了去年下半年以来的情况，整体购房者信心偏弱，房价预期也大都看低，因此这是在综合评估销售回款和资产规模之后做出的评估。相关研究机构数据显示，今年上半年，销售额排名前20名的企业中，有12家房企销售均价出现不同程度下跌。销售均价下跌的房企包括碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国、融创中国、龙湖集团、绿地控股、新城控股、旭辉集团、越秀地产、金科股份、世茂集团。其中，碧桂园、绿城中国、绿地控股以及金科股份销售均价跌幅均超过10%。从数据上看，房企的销售困境上半年仍未好转，不过，近日住建部、财政部、央行以及地方政府等相关部门均出台多项政策措施，通过政策性银行专项借款方式，鼓励和支持困难项目建设交付；房企层面，8月23日，龙湖一笔15亿元中期票据公告发行，中债信用增进公司提供全额担保增信支持，意味着民营房企融资取得新的进展；此外，8月24日，龙光集团发布2021年年度报告，且企业股票正式复牌，预计企业境外债整体债务方案也即将推出……种种迹象正在表明，房企纾困正在逐步取得进展，市场信心也将逐步修复，房地产市场将会迎来稳定发展。