中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市在需求透支、调控政策用力过度、企业过度追求规模等多方面内外因素叠加影响下，2021年下半年后中国房地产市场进入了深度的下行调整期。 2022年上半年，中央持续加码稳地产，既给企业纾困，防范并化解企业偿债风险，又给市场减压，全面落实两“支持”。尤其是在4·29政治局会议之后，地方放松政策频率明显加快，政策力度由托而不举到托举并用。 7月，49省市出台52次放松政策，并下沉到嘉兴市嘉善县、驻马店市西平县及新安县、衢州市开化县、南昌市进贤县这类县级市，政策力度普遍强于所在地级市。我们认为，在因城施策的政策大环境下，精准化救市将是未来政策所向。 2022年至今，行业一波三折，“内忧外患”不断，刚要复苏的“小阳春”也因为疫情而昙花一现。上半年175省市相继放松房地产政策。尤其是在4·29政治局会议之后，地方放松政策频率明显加快。然而，2022年上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅仍达50.3%，重点30城累计成交面积同比下降48%，其中一线城市累计成交同比下降35%，26个二、三线城市累计成交同比下降50%。仅在6月行业规模房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩的影响下，出现了明显上升，但仍无法扭转上半年颓势。在这背景下，2022年7月49省市出台52次放松政策，从政策数量上看，7月政策涉及但省市和频次并不算高，年内单月出台放松政策频次最高的月份为5月。但从具体调控情况来看，7月的放松政策已下沉到嘉兴市嘉善县、驻马店市西平县及新安县、衢州市开化县、南昌市进贤县这类县级市。在因城施策的政策大环境下，精准化救市将是未来政策所向，更多县级市有望加码救市。聚集7月放松政策，主要涉及以下九方面内容：其一，成都、东莞2城升级放松限购。例如成都，居民将自有住房用于保障性租赁住房，即可在所在区域新增一套购房资格。其二，长春、黄冈等12城放松限贷。例如长春，首套刚需住房首付比例由30%恢复至20%，二套改善性住房首付比例由40%恢复至30%，首套房贷利率下限调整为五年期以上LPR减20个基点。其三，西安放松限价，住建局明确表示将暂停发布二手房参考价。其四，青岛放松限售，新房限售时限由取得不动产权证书满5年，变为合同网签备案满5年，二手住房则由取得不动产权证书满5年变为满2年即可上市交易。其五，深圳、长沙等37省市放松公积金贷款，包括上调可贷额度、下调首付比例、放宽异地贷款、家庭代际互助等。例如深圳调整公积金共同申请人的范围，配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人。其六，哈尔滨、南通等8城减免房地产交易税费。例如南通，在主城区范围内购买首套或二套住房的，按契税计税金额的0.75%给予奖补。其七，石家庄、济南等23城实行购房补贴。例如济南，A类-E类人才享受不同额度购房补贴，其中E类中符合条件的博士、硕士可分别享受15万元、10万元的一次性购房补贴。其八，信阳、衡阳等9城放松预售资金监管，涉及增加拨付频次、提高支取比例、允许保函抵顶。例如衡阳，预售资金支取比例可在原规定基础上提高5个百分点。其九，衡阳、焦作等5城放松土拍，包括降低竞拍保证金比例、允许分期缴纳土地出让金、容缺办理土地不动产权证等手续。例如三门峡，住宅用地竞买保证金比例最低降至20%，允许分期缴纳出让金，在首次缴纳比例不低于出让价款的50%的前提下，剩余价款可在一年内缴清。从7月出台的政策来看，“保交楼”首次被写入政治局文件。 7月28日中央政治局会议定调，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。其一，“用足用好政策工具箱”，表述较4月更加积极，因城施策空间进一步打开；其二，受限于项目停工、断贷风险不断发酵，“保交楼”上升至政治局会议高度。此后，郑州、宁波、咸阳、平顶山等召开房企座谈会，全面落实“保交楼”。例如平顶山，坚持做到“一楼一策一专班”，结合每个问题楼盘实际，扎实推进问题楼盘化解处置工作。又如咸阳，建立一对一帮扶政策，即一个科室帮扶一家企业，促进项目停工、断贷问题尽早解决。再如遂宁，县级领导“一对一”挂联房地产项目，化解房企难题。总体来看，主要涉及四大方面：成立房地产专项纾困基金。典型如郑州、武汉和南宁。派遣工作组，督促项目尽早复工，典型如苏州、重庆。返还未动工项目土地款，典型如赣州。规范化预售资金监管，并适度放松，典型如苏州、天津。其中值得关注的是，西安率先发布强化预售资金监管新规，涉及资金全额监管、夯实银行责任等。除了全面落实“保交楼”之外，7月出现了第一个“官宣”暂停发布二手房参考价的城市。 2022年7月4日，西安暂停发布二手房参考价，中介机构可尊重卖方意愿挂牌二手房价格。截至2021年底，全国共有15个城市建立二手房指导价发布机制。截至目前，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消。这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。如成都、宁波，一些原本被隐匿的高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格遵照指导价。又如广州、东莞，尽管还是只有低于指导价的房源才能挂牌显示，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。而北京、无锡，指导价定得偏高，尤其是无锡，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米，温州、合肥等没出台过实施细则，这两类城市二手房指导价早已“名存实亡”。虽然目前上海和深圳以外，仍在执行二手房参考价，但我们调研，上海二手房评估价也悄然上调，由实际成交价的6成上调至8成左右。展望未来，我们认为在地方调控政策方面，联系到政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱”，限购、限贷等四限政策有望继续放松，购房补贴、减免交易税费等刺激性政策力度有望加大。尤其是市场下行压力更大的弱二线和三四线城市可能会进一步打好救市组合拳，核心一二线城市调控政策亦有松绑空间。短期来看，保交付将成为未来一段时间内的监管重点。受此影响，问题项目复工有望加速推进，有助于提振市场信心，缓解市场观望情绪。在政策暖风作用下，预计房地产市场最困难的时刻已经过去，下半年市场或将逐步回稳，尤其是核心一、二线城市，成交有望稳中有升。