中阳房地产

来源：中房报 “当前全球经济增长放缓、通胀高位运行，地缘政治冲突持续，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复基础尚需稳固。”这是央行对于当前国内外经济形势的最新研判，比一季度时所作研判更为谨慎。基于这一判断，8月10日晚间，央行发布《2022年第二季度中国货币政策执行报告》（以下简称“报告”），为货币政策、房地产金融政策等定下基调。对于下一阶段货币政策安排，央行表示，加大稳健货币政策实施力度，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡；坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币。对于下一阶段房地产信贷政策，央行强调，牢牢坚持“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。在多位受访的市场人士看来，央行此次表态与7月28日中央政治局会议精神一脉相承，更加强调“稳”，同时对通货膨胀和外部平衡等关注度明显提高，意味着后续货币政策没有太多期待空间。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为，无论是支持刚性和合理改善性需求（如5年期LPR利率仍有下调空间），还是稳妥实施房地产金融审慎管理制度，这些都只是“权宜之计”，为的是短期稳定。不搞“大水漫灌”，不超发货币，就是要控制资金流向地产。基于此，房地产不太可能迎来新一轮明显反弹。坚持不搞大水漫灌不超发货币 “高通胀问题正成为多数经济体面临的最大挑战。”央行在报告中首次提出。今年以来，我国CPI持续走高，叠加输入性通胀压力，令市场对于通胀担忧加大，这可能直接影响到货币政策工具箱使用。国家统计局数据显示，7月份，受猪肉、鲜菜等食品价格上涨及季节性因素影响，居民消费价格指数（CPI）环比由6月持平转为上涨0.5%。其中，食品价格由6月下降1.6%转为上涨3%，影响CPI上涨约0.53个百分点。 7月CPI同比上涨2.7%，这一增速创下2020年8月以来新高。今年4~6月CPI同比涨幅分别为2.1%、2.1%和2.5%。工业生产者出厂价格指数（PPI）则明显下行，环比下降1.3%，“PPI-CPI”剪刀差进一步收窄。央行预计，我国物价涨幅仍将运行在合理区间，全年CPI平均涨幅在3％左右预期目标有望实现，PPI涨幅年内大体延续下行态势。但也特意指出，中长期而言，本世纪前20年对平抑通胀发挥重要作用的全球一体化、劳动力供给充裕等红利已发生逆转，叠加当前能源转型和产业链重构成本上升，本轮全球通胀走高的粘性和持续时间可能比以往更加严峻。 “保持币值稳定是中央银行的首要职责，维护通胀平稳是宏观大盘稳定的题中之义，也是促进经济持续平稳增长的环境要求。”央行在专栏文章《全年物价仍可实现预期目标，但应警惕结构性通胀压力》中指出。按照惯例，央行会在每个季度货币政策执行报告中透露下一阶段货币政策思路。相比一季度货币政策报告，本次央行继续强调，加大稳健货币政策实施力度，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能；新增提法则为“兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡”。央行并强调，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持；保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持。植信投资研究院高级研究员王运金认为，在外部局势复杂、国内经济恢复基础尚需稳固情况下，我国货币政策要保持战略定力。一方面，运用总量与结构性工具保持市场流动性合理宽裕，满足实体经济融资需求，支持基建投资与重点领域；另一方面不搞大水漫灌，不超发货币，不透支未来。 “今后央行释放流动性将更加谨慎，大幅宽松可能性不太，且更为重视提供总量稳、结构优的高质量金融服务。2022年下半年信贷结构调整将更为优先，制造业贷款、普惠小微贷款占比逐步上升，且保持在20%以上增速；房地产贷款占比则下降明显。” 王运金表示。中泰证券首席分析师杨畅认为，央行货币政策对于通胀变化或将采取相机抉择的做法，如果物价落在容忍范围内，政策重点仍将落在推动经济和就业修复层面；如果突破容忍范围，或将对调整货币政策形成驱动力量。因城施策用足用好政策工具箱对于市场关注的房地产问题，二季度货币政策执行报告基本延续了7月底中央政治局会议和央行年中工作会议的定调，强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；对于房地产当前面临的困境，强调“因城施策用足用好政策工具箱”，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。在前期一系列稳地产政策举措下，房地产市场边际回暖，但7月个别楼盘“停供断贷”事件导致居民购房信心不足，房地产销售再度转弱，居民端缩表迹象延续。李宇嘉解读认为，“因城施策用足用好政策工具箱”主要指两个方面，一是各地在落实差别化信贷政策（首付比例和房贷利率水平）时，央行既要支持刚性和改善性住房需求，也要促进信贷结构调整优化，完善金融有效支持实体经济，同时还要防范地产风险的发生；二是在处置本地地产项目风险爆发、保交楼时，也要创新政策工具箱。王运金认为，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”意味着房地产相关信贷可能需要一段时间缓慢恢复；“稳妥实施房地产金融审慎管理制度”,意味着未来央行不太可能会放松集中度管理，控制地产金融风险可能更为重要。央行在8月1日召开部署2022年下半年工作会议时曾要求，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。这些措辞在央行二季度货币政策报告中均未提及，而是更加强调“稳”与“防风险”。与一季度货币政策执行报告中强调“统筹做好重大金融风险防范化解工作”相比，二季度货币政策执行报告要求“统筹做好经济发展和风险防范工作，保持金融体系总体稳定”，意味着风险防范与经济发展需统筹推进。针对前期部分地区风险事件，央行此次提出“进一步深化存款保险早期纠正和风险处置职能，发挥风险差别费率的激励约束作用，提高早期纠正的权威性”，保持金融体系总体稳定。央行强调，持续压实金融机构及其股东的主体责任、地方属地责任和金融管理部门的监管责任，形成风险处置合力，确保处置措施有效执行和落地。健全金融风险问责机制，对重大金融风险严肃追责问责，有效防范道德风险。坚决守住不发生系统性金融风险的底线。央行还指出，加强金融法治建设，以制定金融稳定法和设立金融稳定保障基金为契机，进一步理顺并健全金融风险防范、化解、处置长效机制，推动处置机制市场化、法治化、常态化。 “这意味着，对于地产金融风险处置，监管层面正在拟定长效机制、顶层设计和指导原则，其中就包括纾困基金。所有处置措施以市场化、法制化为原则，防范道德风险，并对违规的金融机构进行问责。”李宇嘉表示，就地产风险而言，稳定大局是指导原则，绝不能发生系统性风险；同时，央行要与银保监会、地方政府等形成协调联动小组，共同推进风险处置和保交楼；在顶层设计大原则下，创新纾困政策工具、“一项目一策”。中国民生银行首席经济学家温彬认为，为达到稳房价、稳地价、稳预期，未来需求侧存在持续放松可能，预计各地政府还将根据实际情况不断出台各项稳地产举措，包括但不限于一些城市“四限”放松、“认房又认贷”原则调整支持改善性需求、按揭利率进一步下调等，以提振信心、激活市场。