中阳房地产

来源：中房报中国奥园集团股份有限公司（以下简称“中国奥园”，03883.HK ）的海外资产处置有了新进展。 6月23日晚，中国奥园发布了一则关联交易公告，透露将以1.05亿澳元（约5.68亿港元）出售附属公司的股权，据此转让位于澳大利亚的6个物业项目。该公司预计这笔交易将录得约2.46亿澳元的亏损。“就海外市场而言，住宅开发项目的销售难度是比较高的，特别是在建的住宅项目，打折卖是必然的。”6月24日，一位熟悉海外房地产市场的业内专家对中国房地产报记者表示。中国奥园认为，相较于亏损，快速回笼现金流，协助解决企业的流动性短缺更为重要。“本集团对现金的迫切需求致其须变现澳大利亚资产。” 亏损出售澳大利亚资产公告显示，中国奥园的附属公司与买方B订立APGA契据，与买方A订立了公司A契据。根据这两项契据，买方A有条件地同意购买APGA49%的股份，及公司A100%的股份，总代价为2澳元。卖方的股东贷款也将以1.05亿澳元的代价全部转让给买方A。出售完成后，中国奥园将不再对APGA拥有控制权，其业绩也不再列入财务报表。 APGA是2014年7月在澳大利亚成立的私人股份有限公司，其附属公司主要于大悉尼地区从事物业发展。该公司共有24家附属公司，拥有10个项目，其中4个项目已落成并售出。此次出售的6个物业项目中，3个已竣工，其余3个仍在建。买方B及买方A的实控人均为Liaw先生（Adrian Liaw）的全权家族信托，他也是APGA旗下若干公司的董事。截至2022年5月31日，APGA欠付中国奥园的股东贷款总额(含本金及利息)约为3.85亿澳元。交易完成后，中国奥园将获得的现金总额为1.05亿澳元，包括买卖APGA及公司A的股份代价以及偿还股东贷款的资金，分别较市场价值和估计变现价格折价约37.9%及20.5%。此次出售，该公司预计将录得2.46亿澳元的亏损。虽然价格折让幅度较大，但中国奥园认为这是合理的。因为，要通过单项交易同时出售APGA手头全部物业——包含了300个公寓单位及3块土地，大宗买家会期望在变现价格上获得有吸引力的优惠。公告中披露了APGA几个附属公司的信息，所持物业包括中国奥园的歌顿、乌鲁威尔、帕拉马塔等项目。中国奥园此前曾表示自己已实现境外项目开发的本土化，全面打通当地银行融资渠道，是少数进军境外房地产市场并成功实现竣工交付的内房股之一。其澳大利亚项目过往的业绩表现不俗，净利率基本都在10%以上，其中，悉尼海德公园130号项目的净利率高达14%。接连处置资产自救对于中国奥园而言，这是一笔很有必要的交易。该公司表示，受中国房地产市场下行及2021年以来实施的相关全国性宏观调控政策的影响，公司面临流动性压力，难以通过惯常渠道取得融资。为改善流动性并获得融资以满足财务需求，公司一直就中国及境外资产积极寻找潜在买家。在中国奥园看来，作为新成立的发展商，APGA在过去两年已能够如期交付项目，只是财务表现尚欠稳健。假以时日，APGA能拥有更稳健的收入及盈利能力，但中国奥园的流动性已无法投入额外资金以进一步支持APGA。在这样的情况下，出售APGA、换得现金流满足自身需求才是公司的最佳选择。据悉，早在2021年下半年，市场就已有传言，透露中国奥园计划处置8亿美元到10亿美元的资产，用于偿付到期美元债。2021年11月，该公司作价9亿港元将香港部分物业出售，2022年1月又以2.15亿加元（人民币约10.78亿元）向独立第三方出售位于加拿大的多处资产。今年3月份，中国奥园副总裁杨海能表示，能够“活下去”一定是管理者最紧要思考的问题。这有很多处理的方式，比如积极引入战投、引入合作方等。据其介绍，中国奥园把所有项目分为了正常型、过桥型、纾困型，能够产生正向现金流的正常型项目将快速推进复工复产，过桥型项目需加速激活、保障项目运行，纾困型项目则是将引进外部资金盘活。他认为，企业更重要的是自救，对部分资产进行处置也是经营策略的一部分。截至目前，除了加拿大及澳大利亚项目外，中国奥园还陆续转让、退出了广东阳江、惠州，江西九江，广西浦北、福建漳州、香港等地的项目。 “我们跟中国奥园合作了几个项目，有部分也在谈股权转让。”广东某房企负责人对中国房地产报记者表示。引入战投是通盘解决债务问题的最优选项。根据市场消息，意向战投——山东能源集团已在5月份完成了对奥园集团的尽调，只待最后一只靴子落地。