中阳房地产

来源：中房报 6月1日，合景悠活集团控股有限公司（股票代码03913.HK，以下简称“合景悠活”）以2.44港元/股收盘，相比上一个交易日下跌0.41%。一天前，合景悠活发布了一条人事变动的公告。5月31日，合景悠活发布了执行董事辞任的公告。王跃先生因个人事务辞任该公司的执行董事，自2022年5月31日起生效。资料显示，合景悠活的高管成员共11名，执行董事人员总共三位，在王跃辞职后，就只剩下执行董事兼行政总裁孔健楠和执行董事兼首席财务官杨静波。其实，王跃的离开早就有迹可循。在合景悠活上市后的首次业绩会也就是2020年度业绩发布会上，王跃曾高调亮相。但在合景悠活2021年度的业绩会上，并未发现王跃的身影。而合景悠活董事会主席及非执行董事孔健岷携其他三位高管出现在了现场。站在孔健岷身边的高管变成了集团副总裁王中琦。关于王跃离开的原因以及下一位接替者的情况。中国房地产报记者联系了合景悠活方面，截至发稿前，未得到任何回复。 “王跃的离开，从目前来看，不像是业绩问题。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示。从收购雪松智联科技集团到今年收购的广东环卫企业特丽洁，非住业态成为了合景悠活对外扩张的重要方向。不难看出，擅长住宅物业的王跃似乎感受到了合景悠活发力重点的转移。一位不愿具名的人士表示，“合景悠活认为住宅物业没有非住业态的发展劲头大，而把发力重点投向了后者。” 执行董事任职仅一年多时间在执行董事的职位上，王跃待得时间并不长。 2020年6月19日，王跃获委任为合景悠活执行董事，负责集团住宅物业管理服务业务的日常运作。2020年10月19日，其担任合景悠活住宅物业管理部总经理。2021年3月24日获晋升为集团副总裁，负责集团住宅物业管理事务，2021年11月进一步获委任为华北地区总经理。不过，王跃从2016年6月就加入了合景悠活，当时的职位是住宅物业管理部副总经理。翻开王跃的履历，其任职经历颇为丰富。在任职合景悠活前，王跃在长城物业集团股份有限公司（以下简称“长城物业”）、龙湖物业服务有限公司（以下简称“龙湖物业”）分别有过任职。 2008年8月至2011年7月，王跃担任长城物业北京分公司的地区经理，负责该公司的监督日常运作。 2011年8月至2016年5月，王跃任职北京龙湖物业服务有限公司任职物业管理部总监，负责监督该集团的地区公司运营及管理。事实上，王跃算是一位有着丰富行业经验的物业人。 2010年10月，王跃获得北京市人力资源和社会保障局授予物业管理人资格。2014年2月，其获中华人民共和国住房和城乡建设部颁授的注册物业管理人资格。2008年1月，王跃获得北京化工大学获取工商管理学学士学位。 6年来主攻住宅物业从王跃的任职经历中可以看出，住宅物业是最擅长的。值得关注的是，从龙湖物业到合景悠活，在12年时间里，王跃从物业管理部总监做到了住宅物业管理部总经理。特别是在合景悠活6年时间里，他一直主攻住宅物业，从住宅物业管理部副总经理做到了住宅物业管理部总经理兼执行董事。在王跃的带领下，合景悠活的住宅物业有了质的提高。在2019年～2021年三年时间里，合景悠活在住宅物管项目上翻了七倍多，面积也已经增长五倍。截至2021年末，合景悠活共管理801项住宅物业，在管面积9923万平方米，较2020年12月31日增长240.9%。 2021年年报显示，合景悠活的收入来自两个业务板块，其中，住宅物业管理服务分部的收入同比增长82.3%至约19.37亿元，占比59.5%；非住宅物业管理及商业营运服务收入约13.19亿元，占比40.5%。甚至，王跃在任时间还在为提升住宅物业的科技含量“摇旗呐喊”。王跃认为，近年来，伴随着物联网、大数据等技术的兴起，物业企业可以凭借移动互联网等新一代信息通信技术，提升社区智能和小区管理现代化，为业主提供更舒适的智慧生活方式。合景悠活的重心转移 2021年年报显示，在管面积中，合景悠活住宅与非住业态在管面积占比为48：52。从营业收入占比看，合景悠活住宅、商业、公建的收入贡献分别约为60%、20%、20%。值得一提的是，非住宅板块的毛利率明显高于住宅板块的毛利率。在住宅板块收入中，预售管理服务、物业管理服务，以及社区增值服务占比分别为20%、49%、31%，毛利率35.2%。非住板块中，预售管理、商业物业、公建管理、商业营运及其他增值服务占比分别为2%、32%、49%、10%和7%，实现毛利率41.3%。显然，与传统住宅物业管理相比，发展非住板块或存在更广阔空间。事实上，合景悠活也在有意识地拓展非住宅板块的规模。 2021年1月开年之际，合景悠活就以13.16亿元收购雪松智联科技集团80%股权。雪松物业其规模早已数倍于合景悠活，此收购也被成为“蛇吞象”。 2021年6月，合景悠活发布公告称，拟以4.98亿元收购上海申勤物业管理服务有限公司80%股权。 2022年1月，合景悠活以1.65亿元收购广东环卫企业特丽洁50％股权。从这三个收购标的来看，雪松智联在管物业以学校、市政工程等非住业态为主，申勤专注于政府机关物业，特丽洁则主要从事城市及乡村环境清洁服务业务，三家都以非住业态见长。资料显示，合景悠活2021年新增的外拓在管面积中，非住业态占比为48%。非住业态成为了合景悠活对外扩张的重要方向。 “从2021年业绩报告看，合景悠活大范围收购后目前问题还未显现，融合问题可能还需要时间才能暴露。”汤晓晨认为。