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来源：中房网 2019年8月，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，标志着上海临港新片区正式诞生。在临港新片区将迎三周年之际，近日“上海临港新片区住房发展研讨会”在上海以线上形式召开。此次会议由上海市房产经济学会、上海易居房地产研究院、上海师范大学房地产与城市发展研究中心三家单位联合举办，沪上各房地产专家从住房发展角度积极探讨，为新片区新一轮高质量发展提出了建设性的意见。临港新片区管委会建交处副处长韩莉表示，临港新片区的发展，过去政策的痕迹会相对重，后续则要不断在迈向市场、走向市场方面做创新。要充分重视房地产各领域专家的意见，从更大视野和视角支持房地产市场的发展。对于临港新片区而言，其发展具有非常大的独特性，新的发展空间也比较大，其正从初步发展转变到快速蓬勃发展的新阶段。集思广益，充分吸收行业专家的意见和建议，对于搭建更好的沟通机制、丰富认识新片区发展的规律和趋势，以及对后续的政策制定等都有积极的作用。三年历程持续求发展上海市房产经济学会副会长、上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示，回顾三年发展历程，新片区在人才住房等方面持续做政策创新，形成了供需两旺的良好态势，新市民的占比也在持续提高，充分说明新片区住房发展取得了积极的重要成果。尤其是在住房政策体系方面积极探索，对产品丰富、结构合理的住房供应体系形成了支持和保障。比如在市场化住房方面，形成了普通商品住房、定向微调新片区住房限购政策、商品住房优先选房购房等内容，搭建了较为合理的住房政策体系。当然从后续发展来看，要围绕“机遇与挑战”继续开拓创新，尤其是关注职住平衡在新时代的新含义，真正做好各类购房群体的住房工作。上海易居房地产研究院副院长、上海市房产经济学会副秘书长崔霁表示，当前房地产面临的压力超过了2020年疫情期间，尤其从民营房企的经营情况来看，遇到了暴雷等事件，且叠加疫情的影响，应该说严峻程度超过2020年。但反过来，依然要对上海的宏观经济和房地产市场的韧劲有充足的认识。市场需求释放有滞后，但终究会到来，即在筑底的基础上有回暖的基础和空间。对于临港新片区发展来说，要置身于上海的大环境，同时充分关注近期包括别墅市场的需求释放、居住品质提升等新特点，更好地提振临港新片区的房地产市场。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，临港新片区经历了三部曲阶段，包括2002-2013年、2013-2019年、2019年至今。过去此类片区周边没有太多的商业配套，人气比较弱，但2013年自贸区概念后，此类区域一下子火爆起来，对于土地市场等也产生了积极的影响。当前市场上对于其土地和城市居住价值的认可程度不断提高。一方面，其土地价值总体上呈现上升态势，传递了比较清晰的市场信号。另一方面，价格让利空间也给予了各个企业，创造了比较好的营商环境，更好保障了产业定位和产品设计。从需求角度探索发展新思路上海市房地产科学研究院经济所所长江莉表示，要关注上海临港新片区的人口结构和数量等指标。若某个区域的购房群体是以本地人为主的，那么这说明购房需求是比较稳定的。但反过来，此类需求释放以后，后续购房方面是否可持续，就会产生一些新的问题和影响。此类问题，包括上海其他几个新城其实都有遇到过，涉及到交通、产业、购买力等内容。基于此，才能更好地理解住房市场和产业发展先后次序的问题，进而要积极通过发展产业来带动人口的导入，最终实现职住的平衡。中国房地产数据研究院院长陈晟表示，住房是新片区和新城区的重要配套，梧桐木引来凤凰栖，住房的定位应该是很清晰的。它可能不是临港新片区经济的助推器，但应该是美好生活的载体。尤其是在人才购房方面需要关注此类内容。相信临港新片区导入的不仅仅是制造业的人才，也包括金融和科技等人才。不同人才的精神需求会不同，其对于住房方面的配套要求也会有不同。尤其是要考虑到人才的精神需求，其可以认为是马斯洛需求理论中的最高层次的追求。要积极提供精神场所，其代表了所在区域的贵气。产品视角助力新片区提质提效上海易居房地产研究院项目总监姚腊表示，从商办销售的节奏来看，临港新片区经历过供大于求的发展态势，同时商业市场比办公市场略好。从新城的横向对比看，临港新城相比其他四个新城，其发展相对较晚、人口聚集程度也较低，但反过来也说明市场潜力较大。从近期的市场表现看，商办市场受宏观经济等大环境的影响较大，但依然具有较强的发展后劲和潜力，大家对于此类市场也应该抱有信心。商办领域从业者更应从前瞻的视角去考虑商办产品设计和规划工作，积极推动其和住宅市场的协调发展。 58同城安居客房地产研究院分院院长张波表示，近期关于上海涨租金的消息比较多，但其实不能笼统地说上海租金涨得非常厉害，其也有区域分化的特征。从涨幅来看，中心城区的涨幅较大，而上海外围的区域其租金反而是有所下跌的。另外除租金涨跌幅外，租金本身的高低也值得研究，新城区的租金比较低，反而对于人口和人才的吸纳有积极作用。另外从临港新片区来看，大户型租金相对低，而中小户型会偏高，说明此类区域聚集了新上海人和年轻人，其对于此类中小户型的需求会大一点。这也启发我们对租赁住房产品设计做创新。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，临港新片区发展三年以来，营商环境和人居环境持续改善。其既是上海五大新城中创新力度较大的一个，也是上海新一轮稳经济和产业创新的重要平台。从当前住房市场的交易行情看，已经走出了3-5月份的萧条期，并有持续回暖和向好发展的基础条件。作为上海住房新发展模式的试验田，临港新片区要充分从全球产业链的角度提升片区定位。要把住房发展的定位拔得更高，以更好地促进住房市场的高质量发展。