中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市相较于长三角、环渤海区域，粤港澳大湾区宏观经济和房地产市场是受疫情影响较小的区域。目前，湾区“9+2”城整体房地产市场底部趋稳。表现在数据层面，2022年3-4月粤港澳大湾区9城商品住宅成交面积同比降50%，3-4月同比跌幅较1-2月收窄2个百分点，前4月累计成交同比降幅为50%，在四大城市群中跌幅最小。根据楼市关联性、购房人群特征和经济强弱程度，大湾区9城又可以分为三类。广州、深圳，是大湾区楼市风向标；佛山、惠州、中山、珠海和东莞，楼市以投资和刚需双重驱动；江门和肇庆，属于典型内生型城市，以自住需求为主。三大类型城市当前市场热度如何？2022年整体湾区市场能否稳步复苏？本文将聚焦粤港澳大湾区核心城市深度分析。粤港澳楼市整体已缓慢复苏作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，2020年末粤港澳大湾区9城常住人口共计7801万人，占全国总人口的6%。此外，湾区9城房地产开发业共完成投资14204亿元，分别占全国GDP和房地产开发投资额的11%和10%。疫情是楼市最大的不确定性。而粤港澳大湾区疫情逐渐稳定，5月以来仅广州受静态管控影响。多方面因素影响下，相比长三角和京津冀，粤港澳楼市整体已开始缓慢复苏。 CRIC数据显示，2022年3-4月粤港澳大湾区9城商品住宅成交面积同比降50%，且前4月降幅持稳。3-4月同比跌幅较1-2月收窄2个百分点，整体市场小幅复苏，与受疫情重挫的长三角、中西部和环渤海截然不同。典型城市广州、深圳和东莞4月商品住宅成交面积同比降幅较1月分别收窄14个百分点、20个百分点和46个百分点。粤港澳大湾区由于其独特的政策规划定位和背靠的珠三角产业链，楼市天然具有政策敏感性高、经济基础韧性强和城市间联动性高的特点。具体细分，核心城市广州和深圳，受其外围辐射型城市佛山、东莞、惠州、中山、珠海，以及相对独立的江门、肇庆，其楼市在当前格局下各具特色。广深：地市先于楼市复苏广州和深圳是大湾区核心城市，地市回暖，但楼市依旧惨淡。 4月广深两城一二手房合计成交规模分别同比下降53%和38%。主因是相比在地市托市，楼市调控并没有实质放松，购房者仍以观望为主。首先从地市来看，深圳土拍大热，广州土拍热度也有回升。成交情况来看，深圳“大热”8宗含宅地块（包括纯租赁用地）全部触及最高限价，且其中4总地块竞自持的保障性租赁用房建面到最高，达到“双触顶”，整体溢价率高达15%。广州热度则较2021年第三轮略有回升，18宗涉宅地成功出让17宗，其中2宗溢价成交、并且1宗地块以最高限价+竞自持9%成交。与已有明显回暖的土地市场不同，广深楼市销售规模仍处于低谷期，至2022年4月广深两城合计成交一手房98万平方米，同比下降38%。虽3-4月成交规模同比降幅较1-2月有所收窄，但仍处于历史低点。 5月，两城市场略有起色。深圳一手房到访量有所增长。五一假期，深圳有三个项目开盘。其中南山鸿荣源尚璟公馆，首批推售441套住宅，均价约8.9万/㎡，共入围551批客户，5月1日线上选房，去化接近70%，从案场反馈的看房到访、认筹人数等侧面来看，市场信心正在逐步恢复。广州新房成交层面，4月小幅升温，环比微增12%，同比降38%，前4月累计降幅扩大至44%，整体复苏程度低于市场预期。楼盘开盘积极性稳步提升，据CRIC监测数据显示，4月全市整体推货量为5207套，环比上升163%，整体去化率回升至28%的年内中位水平。广州则表现为二手房规模回升。成交套数已经有四个月成交量向上（2月春节月例外）。其中，3月成交量更是回升到8373套，是近7个月的最高位，基本回到了去年二手房交易参考价出台之前的成交水平。 4月广州二手住宅共计网签7274套，环比下降15.92%，不过仍达到半年以来次新高水平。从累计同比数据来看，2021年投资购房需求较为活跃的区域诸如黄埔、天河、南沙、增城等降幅靠前，逐步复归理性。但二手房上，深圳仍处于历史低位，月成交规模低于2000套。广深市场虽有所回暖，但购房者“看多买少”、“只看不买”的观望情绪依然浓厚，新房市场虽到访量有所上升，但转化率仍低于7%。佛莞5城：需求透支，成交不见回暖环绕广深的辐射型城市，包括佛山、东莞、惠州、中山、珠海，楼市受前者强影响下也出现明显下行。2022年5城通过放松限购、限贷、落户等多方面刺激楼市，政策放松程度大于广深，但效果一般。比如，东莞放松了限购，并减免了增值税、提高了公积金；佛山放松了限购、限贷，并放宽了落户；惠州取消了两区限购、放松了限贷并为特定人才提供购房补贴等等。从5城商品住宅成交走势来看，连续的新政并未刺激楼市成交如期复苏，新房成交规模反而出现回落。 2022年4月5城商品住宅成交面积共计157万平方米同比下降59%。即使较年内1月和3月也均有下降，较1月下降24万平方米，环比下降14%。 4月东莞在售项目整体去化率为32%，珠海和佛山更是降至14%和13%。5城在售项目普遍面临滞销局面。如珠海华发琴澳新城四季半岛新加推去化率仅11%，万科红树东岸更是加推195套，仅得到8套认购。重点城市来看。佛山新房成交延续低位波动，4月由升转降，单月成交量仅为46万平方米，单月同比和累计同比降幅持续扩大，已达63%和44%。2022年开年至今项目开盘去化基本持稳在10%左右，4月虽略有回升至13%，但尚属阶段性底部。购买力透支下刚需购房者难以置业，购房主力面积端逐渐下降。同时由于市场下行，改善客群也暂时搁置购房计划，观望下市场占比下降。购买力透支下虽有政策扶持但难以支撑购房消费。2020年5城房价收入比中珠海、东莞和惠州已超过10年，其中珠海和东莞超过16年，与广州相当（2020年广州房价收入比为15年）。由此可见由于珠海和东莞前期超涨，刚需购房者购买力已透支。江门和肇庆两城与其余7城联动性较弱且外来购房者占比较小，内生购房者为主的需求结构使得两城新房成交规模常年稳定，2022年前4月商品住宅成交规模降幅最小。 CRIC数据显示，2城合计商品住宅年成交规模持稳于800万平方米，但长期通过“以价换量”来维持去化。虽外部行业整体下行，但两城楼市跌幅仍为大湾区内最小。2022年前4月两城共计成交商品住宅233万平方米，同比下降39%，跌幅低于广深和佛山东莞惠州等城市。事实上江门和肇庆两城2021年下半年起通过持续的“以价换量”刺激楼市需求释放，从而达到规模稳定的结果。从两城商品住宅成交均价走势来看，2021年8月起房价进入第一轮下跌，至11月降至7058元/平方米，较8月高点下降超过1500元/平方米，跌幅达17%。2022年1月起开始新一轮以价换量，2月两城房价较1月环比降9%。但需要注意的是，虽然当前江门和肇庆楼市规模降幅小于大湾区其他城市，但由于两城经济发展、居民收入也比较低，因此楼市后续复苏也需要更长时间，将长时间处于低位盘整期。粤港澳大湾区三个类型的城市表现，恰恰是当前楼市的缩影，各城市间分化也将持续加剧。针对不同类型城市，政策层面又有不同的表现。核心城市广州、深圳调控政策还有进一步优化调整的空间，虽然限购等严苛政策难以全面退出，但是在降低购房门槛，刺激居民购买力。比如广州，如果能在人才购房政策、首套房的资格认定等利于需求释放的政策着力点有所动作，被压抑的购房热情有望再次被调动，从而促成市场成交转暖。针对三四线城市而言，大概率推出救市政策组合拳，以刺激居民购房消费。粤港澳大湾区虽有复苏迹象，但复苏进度弱于预期。广州、深圳因城市经济基本面相较优质，人口吸附能力强劲，市场需求及购买力均有较强支撑，房地产市场有望在5-6月率先复苏，预计二季度整体复苏速度还将加快。受各城市联动性较强影响，市场热度会逐步传导至周边的佛山、东莞、惠州、中山、珠海等城市，这些城市楼市有望在下半年迎来触底回升。