中阳房地产

朱一鸣、汪慧发布机构:克而瑞 2018年以来，行业盘整加速，房企利润一再压缩，利润率持续下行。2021年集中供地政策正式落地，“高溢价、高自持、高配建”进一步加深行业盈利焦虑。截至目前，2022年22城首轮集中供地全部完成，部分城市也已启动第二轮土拍。在市场低迷、利润不济背景下，集中供地地块竞拍对房企利润率的影响仍是行业一大关注点。集中供地竞拍整体保持谨慎项目利润空间受关注从2022年集中供地竞拍情况来看，央企、国企以及国资背景企业仍是市场成交主力，建发、中海、华润、招商、万科等全口径成交总额均过百亿。值得注意的是，滨江集团、众安房产等少数深耕型民企也表现积极。从这些房企参与竞拍意图来看，除了央国企承担了一定托底任务，目前市场销售低迷态势延续，重点城市具备比较优势，也驱动了房企参与集中供地进行补仓，拓展、巩固市场份额。尤其对于深耕型房企来说，部分城市所占权重较高，也是业绩实现的保障。以滨江为例，今年将年度销售目标定在1500-1600亿元，杭州作为大本营及及核心深耕城市，承担了7成左右的业绩重任。在杭州首轮集中供地中，滨江耗资约184.4亿元竞得11块地，预计后期将陆续带来业绩贡献。与此同时，近年来热点城市的项目利润也一直是一大“痛点”，尤其在集中供地政策下备受市场关注和讨论。从典型参拍上市房企财报看，2021年毛利率大都呈现不同程度下行，集中供地项目是否会进一步拖累企业利润水平值得探究，以下本文将从项目层面进一步分析。集中供地项目对企业整体利润水平影响各有不同从项目经营目标来看，一般可分为利润型项目和流量型项目。集中供地规则下，由于竞争力和拿地目标导向不同，房企在城市地块选择和利润容忍度方面也大有差异，从而也会导致集中供地项目对企业整体效益影响各有不同。滨江作为杭州本土深耕型房企，今年截至目前，仅参与了杭州首轮集中供地，并以总价184.4亿元竞得11块地，经估算项目综合毛利率（1-（建安成本+可售楼板价）/参考售价）可达35%，显著高于企业2021年地产开发业务整体毛利率24%，这也体现出来滨江在杭州的深耕优势，后期高毛利项目进入结算有利于支撑和拉升企业的盈利水平。相较之下，同作为浙系房企、深耕杭州的众安，参拍竞得五块地，综合毛利率为29.7%，与2021年整体毛利率持平，保持维稳态势。而保利置业今年参与了上海、宁波、济南的集中供地，总计竞得7块地，综合毛利率为32.2%，低于2021年整体毛利率水平33.9%，尤其是宁波地块利润空间相对较窄。但整体来看，在行业毛利率持续下行背景下，房企在集中供地竞拍中利润把控比较谨慎，大多典型上市房企成交项目的综合毛利率高于企业去年地产开发业务整体水平。重点城市深耕型房企更注重利润和流量的平衡通过典型房企集中供地项目布局来看，深耕型房企为保证业绩和效益的稳定性，更为注重核心城市流量与利润的均衡性。而对于全国化程度较高的房企来说，可借助跨城市布局平滑整体利润，对于部分核心城市、热点城市利润容忍度更高。 2022年集中供地中，杭州作为热度最高的城市，除了浙系房企滨江、绿城、众安、德信，万科、越秀、大悦城、建发等也积极参与其中。滨江的拿地数量最多，流量型项目和利润型项目并重，其中11个项目中有4个项目估算毛利率低于25%，最低仅有14.8%，但得益于较强的本土竞争力和不同项目利润合理配比，竞得地块综合毛利水平比较可观。相较而言，全国化程度更高的绿城，在杭州集中供地拿下7块地，高利润项目相对较少，综合毛利率估算为24%，显著低于滨江。此外，绿城还参与了北京首轮集中供地，拿下3块地，整体毛利率高于杭州地块，起到很好的补充作用。此外还可以发现，市场外拓型房企通过集中供地布局热点城市，对于项目利润比较放开，更多追求流量。大悦城、建发在杭州集中供地所拿地块利润水平都较低，综合毛利率估算分别为18%、22%。低库存、强需求城市仍是优选净利率实现仍要依靠硬实力今年，随着集中供地竞拍细则整体完善，更多利润空间释放出来，叠加目前受市场低迷态势影响，房企参拍拿地更为谨慎，通过不同城市和不同类型项目配比，成交项目利润预期比较可观。日前，滨江董事长戚金兴业公开表示，今年在杭州首批集中供地拿的11宗地，根据投资部测算平均净利率在8%左右，显著高于去年1%-2%，也表明集中供地政策对企业开发利润挤压影响得到很好的控制。整体来看，目前房企参与集中供地，低库存、强需求的城市布局仍是优选，而项目最终利润的还是取决于费用控制、周转效率等经营管理层面，制定合理的拿地策略以及目标定位，对于房企盈利水平把控尤为重要。总的来看，2021年集中供地政策正式落地，进一步加深行业盈利焦虑。今年随着集中供地规则不断完善，更多利润空间释放出来。就2022年集中供地成交情况来看，房企在竞拍方面大都比较谨慎，同时通过城市、项目之间合理配比，项目综合利润水平可观，对企业整体效益的维稳有一定的支撑作用。总体来说，从房企层面，集中供地项目对企业整体利润水平影响有限，且预期向好。