中阳房地产

来源：中国房地产金融 “今年的经济增长目标作同比，应该还是要提出为6%左右，或者接近6%，至少不能低于5.5%。”第十一届、十二届全国政协委员、政协参政议政人才特聘专家，中国财政学会原副会长兼秘书长贾康日前接受《中国房地产金融》专访时这样表示。在贾康看来，中国如果不出特别大的问题，城镇化发展空间还相当可观，因为真实城镇化水平不是常住人口城镇化率65%左右；未来20年，700多个城市的均价曲线还会上扬；2022年或许能够看到房地产税试点扩围的方案公之于世。一、预计今年经济增速至少不低于5.5% 《中国房地产金融》：今年的经济整体的增速目标，建议设定在多少？贾康：今年中国经济增长引导性的速度目标，还有待于两会上通过官方口径做宣布。我自己作为研究者如作推测与建议，今年的经济增长目标作同比，应该还是要提出为6%左右，或者接近6%，至少不能低于5.5%。直观上，是在2021年比2020年同比增长8.1%以后，速度有所下调，因为2021年的增长是在2020年发生疫情冲击之后，在比较低的基数上出现的8%以上的增长幅度，如果把2020和2021年两年平均，再和2019年相比，这个增长速度也就是5%出头，而如果中国继续处理好复工复产的这样一个过程，2022年的年度经济增长速度似乎把主观的努力加上客观的可能合并在一起考虑，我觉得至少应该提5.5%以上，或者说5.5%~6%的区间，这是一个应争取的目标。如果按这样一个目标来匹配宏观政策的话，财政政策这方面，赤字率我已经提到了，应该还是在3%以上，也不排除比去年的3.3%的赤字率再抬高一些。货币政策总体的要求，肯定要体现在保持流动性合理充裕上，这是一个我觉得在达到年度增长目标这方面，两大宏观政策搭配的一个粗线条的框架。二、预计2022年的赤字率仍然会在3%以上《中国房地产金融》：怎么评估2022年中国经济的走势？贾康：当下中国经济按照中国决策层的基本表述，是有三重压力，在需求方面是收缩的，供给受到冲击，而预期是转弱的，那么对应的宏观调控政策，在财政政策与货币政策来看，一定是要实行一定的扩张。在总体上中国现在客观需要的“稳”字当头，稳中求进、使经济增长保持在合理区间这样一种中央指导精神之下，财政政策方面，管理部门已经突破了3%这样一个赤字率的心理关口，这几年一直是在3%以上，我估计今年仍然会在3%以上。上一年是要求在3.2%~3.3%，大概这个水平，是从2020年大疫之年前所未有的3.6%以上的赤字率稍有下调，今年不排除比去年的赤字率再高一些或者至少要持平，这是财政政策的一个基本姿态。货币政策方面，也可能继续沿用“稳健”这样一个说法，但是货币政策一定会在保持流动性合理充裕这方面出更多的措施。最近一些迹象已经非常明显，比如于房地产市场上管理部门、领导层明确给出信息，要以投融资保障房地产市场的刚需得到满足；在住房按揭贷款的利率方面，已经出台了降低利率的措施；中国人民银行的领导层给出了一系列信号，在货币政策这方面要更加宽松，要支持方方面面发展的融资需要。这是一个大概的框架。《中国房地产金融》：近两年，中小微企业生存与发展情况不容乐观？贾康：大量中小微企业运行确实存在一些突出的问题——在财政货币政策配合之下，要支持小微企业受疫情冲击后能够继续生存和发展。在2020年，已经有中央政府筹集资金然后直达到基层，给小微企业提供财政贴息的优惠贷款这样的举措。这样一些经验，在中国还会继续总结，还会在必要的时候加以运用，并考虑到支持全局的稳定运行与就业需要来掌握好它的力度。民生方面，还有其他社会保障的事项，在中国也都肯定要进一步考虑，在体制建设和管理水平提高这两方面相结合。比如说中国的基本养老，怎么应对老龄化这样一个发展趋势来覆盖全民，形成一个更合理、更符合基本公共服务均等化的体系；中国于城乡间，怎么样在社会保障的各个事项上逐渐减少两方的差异化。三、中国城镇化发展空间还相当可观《中国房地产金融》：如何理解中央提出的“适当超前安排基础设施的投资”？贾康：在今年，我估计中央经济工作会议既然已经强调，要适当超前安排基础设施的投资，那么这里面很多的基础设施投资就是覆盖在广义的房地产业界，这里面包括狭义的房地产，也包括更广义要纳入的建筑业。这些投资会使2022年之中，努力扭转上一年度下半年这个业界的低迷走向。还有，就是跟它相匹配的结构优化的事情，肯定还会加以注意，比如新基建，比如制造业这方面要升级发展，一些像产业互联网这样的新基建，和传统老基建它们怎么样成龙配套，在中国有效投资的空间里会得到进一步的发掘。所以，不动产概念之下中国的市场表现，我估计在2022年和2021年相比，它有相对而言令人看好的这样一个发展趋势。我们还得密切关注下一阶段有关管理部门具体工作传出的信息和一些具体的要领，但是总体来说，我认为势在必行的是，从宏观政策的扩张和宽松，以及宏观经济发展内含的这样一个维持经济增长速度在合理区间的非常明显的目标，实际上有稳中求进而稳定压倒一切效应的指导方针来看，中国的房地产业界在2022年应该努力恢复到前些年总体来说的投资和发展走向上升的趋势。再往后，我认为中国如果不出特别大的问题，中国城镇化发展空间还相当可观，因为中国的真实城镇化水平不是常住人口城镇化率65%左右，它前面有一个低得多的户籍人口的城镇化率，只有44%出头——换一句话说，14亿中国人里面大多数还没有取得城市户籍，未来的几十年里，已经在前面进城的3亿人，要让他们取得户籍，从而取得基本公共服务均等化的待遇，这要有很多的供给以有效方式再提供出来，还要准备接纳未来还有3亿-4亿的人从农村区域进入城镇成为市民，需要更便捷地让他们享受这个基本公共服务均等化的待遇，所以，大量的投资必须多轮安排。相关的投资机会，以及为投资所做的融资支持的机会，还会不断呈现出来。四、700多个城市均价曲线会继续上扬《中国房地产金融》：去年以来，以恒大为代表的房企的债务危机引发了市场的颠簸，您如何看未来房价走势？贾康：在这次波动以后，应该是有一个伴随着工业化、城镇化推进和房地产业界继续发挥支柱作用的这个特征，而得到长足发展的一个至少十几年到二十年的曲线上升阶段。我所说的这个曲线上升，具体到量值上，是可以把中国700多个城市合计的房地产业界土地开发以后形成不动产成品进入交易市场的成交平均价格，看作一个变量指标——如果把700多个城市成交均价看作一个代表性的指标，我认为在未来的十几年之内，它还会呈现一个长期视野内所谓上扬曲线的基本模样，即这个曲线在700多个城市的均价上来看还会往上走。但是要特别注意，在从这个均价看出整个经济景气水平和房地产业界的成长性的同时，它已经伴随着一个在中国早已经被人们所议论的结构化差异，即700多个城市里面有“冰火两重天”的分化格局。现在就应该更多地注意，如果针对中国的房地产这样一个概念，考虑自己的投融资怎么出手的问题，就绝对不能看那700多个城市的均价曲线的情况，而一定要具体到你是盯着哪线的城市，一线城市里哪个具体的城市，具体城市里的哪个具体地段，这个地段你要开发的具体项目特征等等，一定要具体分析，然后才可形成合理的定制化方案。管理部门现时在政策方面，也已经有个说法叫做“一城一策”或者叫“因城施策”。那也是特别注意到了冰火两重天格局之下，不能再一概而论关于房地产这方面投资策略和政策设计的具体要领了，一定要对火、对冰、对具体的城市做定制化的分析和方案设计。但是从总体的发展来说，我也注意到，相关的为解决冰火两重天所带来的困扰，使中国房地产市场以后能得到健康的、有长效机制特征的发展这方面，中央过去已经明确表述的一个重要问题，就是打造长效机制必须注重基础性制度建设。这样一个看法，实际上是要解决治本的问题。这是在对中国房地产以后怎样健康发展这个问题作考虑的时候，我们一定要牢记在心的：必须把深化改革的制度创新，和城镇化的发展、房地产业界的发展，放在一起来综合考虑。五、2022年或能看到房地产税试点扩围的方案《中国房地产金融》：目前看来，房地产税改革与试点比您原来预想的要往后些。您预计房地产税试点扩围的具体方案在什么时候会公之于世？贾康：这一轮试点，特别明确地说，五年为期，那么既不特别急，也不是遥遥无期。我理解五年为期这个过程中间，走到两年、三年，就应该有初步的经验总结，到了四年多接近五年的时候，就应该有条理化的、相对成熟的经验总结的一套基本认识。这种经验总结拿来是要做什么呢？是要以更丰富的本土经验去支持全国统一的房地产税立法。对这个双管齐下的相互间关系，应该做这样一种理解。所以，我认为在时间表上最大的可能性，就是试点的扩围会先行。在实际掌握上，有收缩性效应的政策会慎重出台，所以，什么时候试点扩围的具体方案公之于世？可能比原来预想的要往后些，更审慎考虑一下。我仍然认为不出特别的意外的话，在2022年，我们或许能够看到这样一个试点扩围的方案公之于世。因为它是个年度的征税，哪怕到了第三季度、第四季度宣布出台，都来得及对全年覆盖的时间段，来开征试点扩围地区的房产税——实际上就是现在说的保有环节的房地产税。统一的立法，会随着本土经验的丰富，进一步考虑又积极又稳妥地跟上来。