中阳房地产

来源：中国房地产金融地产不稳，经济难稳。效率高、经营稳健的企业依然有望在未来崭露头角。预计未来负向冲击性的举措对民营中小企业将有所减少。 “更高的生产率、更安全的产业链、更大的债务压力，无论悲喜，都是未来几年中国乃至全球经济的可能趋势。”长江证券首席经济学家伍戈日前接受《中国房地产金融》采访时这样表示。伍戈曾长期供职央行货币政策部门，并在国际货币基金组织担任经济学家，对中国及世界经济发展有着深刻的洞察。在伍戈看来，世界贸易将由过去追求效率转向未来更注重安全，疫情将加速这一进程；逆周期政策纠偏之下，内需动能或将先后接力；货币政策仍将“以我为主”跟随国内经济基本面。在伍戈的话语体系中，地产不稳，经济难稳。效率高、经营稳健的企业依然有望在未来崭露头角；预计未来负向冲击性的举措对民营中小企业将有所减少；随着新生儿出生率下降及老龄化加快，劳动力供给收缩成为“快”变量。一、未来几年中国乃至全球经济的可能趋势《中国房地产金融》：受疫情及产业升级影响，未来几年中国经济发展会呈现哪些趋势？伍戈：人类社会发展是一部与疾病等危机不断斗争的历史。即便遭遇强烈冲击，随着时间推移经济仍能回归正轨。疫情终将过去，尽管依然面临病毒变异等挑战。最符合直觉的是，疫情确实引致大量的“无接触”需求，极大促进了远程办公、电子商务、工业生产机器化等推广及相关领域的投资。数据表明，劳动生产率在疫情期间可能出现了明显改进，这对中国乃至全球生产效率的影响或是永久性的。疫后各主要国家相继提出促进产业回流国内、摆脱海外依赖等政策措施，表现出全球产业链受到严重冲击后的一种“不安全感”。这些或许预示着世界贸易将由过去追求效率转向未来更注重安全。该趋势在疫前已有显现，但疫情似将加速该进程。史实表明，前期债务的大量累积可能压制后期的经济增速和利率中枢。此次疫情应对所引致的全球债务恰是最大的，其后续影响也不言而喻。中国在疫情应对过程中比较审慎，债务有所增加但相对有限。总之，更高的生产率、更安全的产业链、更大的债务压力，无论悲喜，都是未来几年中国乃至全球经济的可能趋势。二、逆周期纠偏，内需动能或将先后接力《中国房地产金融》：如何展望2022年经济增长，可能遇到哪些新问题或困难？伍戈：当前供给冲击、需求收缩、预期转弱“三重压力”袭来，中国经济面临一定困难，应当直面挑战：供给冲击方面，持续两年的疫情仍在掣肘经济，但过去半年来自能耗“双控”的冲击更为突出。随着“新增可再生能源和原料用能不纳入能源消费总量控制”，“双控”约束将明显趋弱，并转向“双碳”目标。诸如电力等成本将更加分散地由各微观主体承担，不再集中于生产端。需求收缩最明显的领域是房地产及相关行业。解铃还须系铃人。融资松绑，风险方能缓释，此后销售投资才可能企稳。当下按揭贷已先行，开发贷有望滞后跟进。前期“跨周期”思路之下财政结余充裕，加之专项债额度提前下达及其使用推进加快，政策对冲力度由弱趋强。逆周期政策纠偏之下，内需动能或将先后接力。基建投资一季度率先抬升，房地产投资二季度探底企稳，消费可能待到三季度回暖。全年经济呈现前低后稳趋势。三、2022年CPI或仍达不到3%的水平《中国房地产金融》：全球通胀持续升温，2022年美国量化宽松退出。但最近一个多月中国央行降准又降息，货币政策“转弯”，您认为中国货币政策转向的原因或意图是什么？伍戈：当前中央“稳增长”号角已响，货币政策发力情理之中。尽管美联储趋紧预期强化，但货币政策仍将“以我为主”跟随国内经济基本面。经济下行压力加大时往往容易产生线性外推式的悲观预期，因为大家担心即使货币信用供给扩张也未必有总需求与之对应。但纵观历史，货币当局“把好货币总闸门”字眼的删减往往伴随着多部门的同步发力，随后大都会出现社融回暖、利率下行，以及总需求的相应扩张。《中国房地产金融》：2022年，中国会不会出现通胀，全球经济会好吗？伍戈：当前保供稳价叠加需求下滑，驱动PPI筑顶回落。电厂存煤量达到历史高位，粗钢产量前期已得以压降，限产压力有所缓解。地产下行加之施工淡季，黑色系价格趋弱。新能源需求及铜、铝低库存等因素仍将支撑有色价格韧性。疫情复发下全球出行再生波折，原油短期供需双弱。上游价格虽回落，但向CPI传导未停歇。展望2022年，中国PPI价格有望单边下行，CPI趋势抬升但或仍达不到3%的水平，通胀可能不是明显的问题。全球经济仍受疫情扰动，但服务业的修复加快。由于美国和中国增长预测值被下调，预计全球经济今年将增长4.4%，总体中枢低于2021年。四、地产不稳，经济难稳《中国房地产金融》：中财办副主任韩文秀日前表示，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。您如何看？伍戈：地产不稳，经济难稳。纵观历史，每轮地产下行期，虽然均有基建投资逆周期对冲，但经济增速大体上跟随房地产投资的方向。究其原因，也许与现阶段房地产及其拉动行业在我国经济中的重要作用有关。当前虽有部分纠偏措施出台，但房企违约风险未消，投资下行趋势明显。能否稳住房地产，或是今年我国经济最为重要的主线。当前房地产销售和投资的下挫幅度、速度超出过往。若要实现及时纠偏，政策力度或许不能太小。与历史不同，本轮房地产收缩的症结更多来自开发商等供给端的约束，而非传统的购房需求端。稳地产的着力点或在于对开发商融资的松绑。当然，购房需求限制也可能有调整，但依然因城施策。按照过往经验，随着房贷利率下行的延续，商品房销售的降幅有望在一季度收窄，房地产投资增速于年中前后开始回升。但如果考虑到本轮房企违约及危机处置对整个行业的深远影响，叠加疫情持续两年多来各项冲击对老百姓可支配收入等预期的负向作用，此次房地产企稳或将晚于上述历史规律的时间节点。面临稳增长的严峻形势，房地产政策的调整有望于上半年陆续落地，力度或由弱渐强。这与“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等基调并无必然矛盾，只是将其销售和投资纠偏至正增速的“房地产良性循环和健康发展”的轨道而已。《中国房地产金融》：房地产行业资金链比较紧张，很多房企开始进入轻资产模式，部分房企进入代建业务，有些房企跨界投资新能源等。您如何看房企未来的投资与发展趋势？伍戈：房地产行业确实在发生重要的变化。不过，我还是倾向于认为，经历当前的一些冲击后，那些效率高、经营稳健的企业依然有望在未来崭露头角。中国的城镇化过程并未结束，刚性需求客观存在，改善型需求更是旺盛。我个人觉得，企业应该聚焦主业及其由主业延伸的相关行业，这样才会有比较优势。当然，实在有余力的，跨界或许也会有成功的希望。五、预计负向冲击性的举措将有所减少《中国房地产金融》：近两年民营中小企业面临前所未有的经营压力。您如何看，有何政策建议？伍戈：过去两年尤其是去年下半年以来，密集出台的部分政策措施对宏观经济造成了某种程度的叠加共振，对民营中小企业的经营形成挑战。随着中央重提“以经济建设为中心”并强调“慎重出台有收缩效应的政策”，预计负向冲击性的举措将有所减少。微观企业（无论是国有还是民营）是整个经济社会的“细胞”，是国民财富的真正源泉。在当前企业利润不断下滑、民间投资锐减的现实困境下，如何去激活这些“细胞”，切实激发企业家和员工的积极性和创造性，才是各项改革的当务之急。唯有顺应客观经济规律，建立符合市场化（而不是相反）的激励机制和现代企业制度，才能真正稳定投资信心、增强盈利预期，最终达到纲举目张、事半功倍的效果。纵观历史，预期转强往往发生在政策不确定性降低以及经济趋稳的时期。如此看来，新年或有转机。六、劳动力供给收缩成为“快”变量《中国房地产金融》：如何看待新生儿出生率下降等人口问题，对经济发展的影响？您有何政策建议？伍戈：随着新生儿出生率下降以及老龄化加快，劳动力供给收缩成为“快”变量。这对我国潜在经济增速的负向影响是显而易见的，其原因在于老龄化社会里劳动力人口数量与资本存量的下降趋势难以逆转。尽管由于各国老年人受教育程度、科技创新能力等都存在差异，老龄化对于全要素生产率的作用仍存在着一定争议，但对于老龄化进程较快、教育程度相对较低的发展中国家而言，全要素生产率的促进作用可能难以抵消因总劳动人口数量和资本存量的下降，及其对总供给和潜在经济增长带来的负面冲击。从中国情况来看，其老龄化程度之快、程度之深都可能是最大的。建国后第一波“婴儿潮”（1962-1975年）出生的人口将于2022年陆续步入60岁。“十四五”期间我国就业目标为实现新增就业5500万人左右，而由退休空出来的岗位数将超4000万人。2022年，我国退休人数预计将多达700万人。尽管如此，人口红利的持续衰减却客观上缓解了现实的就业压力。面对空前的人口变化，一方面确实应采取综合性的措施鼓励生育，另一方面，养老等社会问题要摆在更加重要的地位。医养结合等模式也给房地产发展提供了机会，最重要的是按照近期中央经济工作会议的精神，进一步明确资本准入的“红绿灯”，稳定预期，鼓励各种所有制的企业进入养老服务的行业中来，加大养老服务供给的力度。