中阳房地产

来源：中房网中房网讯（苏晓/文）6月22日，郑州2022年首批集中供地落下帷幕，15宗地块收金约107亿元。至此，22个重点城市今年首批集中供地已全部完成。整体来看，今年首批集中供地土拍规则仍较为宽松，热度较去年第三批次也有所回暖，但整体溢价率基本保持低位，与此同时，国企、央企依旧是本轮的拿地主力。 396宗地揽金超4880亿元据中房网不完全统计，今年22城首批集中供地总成交住宅用地（含综合用地）396宗，土地成交面积1742.12万平方米，土地出让金总额达4883.09亿元，整体溢价率约为4%。 3 与2021年首批集中供地相比，今年首批次土地供应及成交规模均有大幅度缩减。相关业内人士认为，房地产市场下行和房企资金紧张成重点城市缩减供地规模的最主要原因，市场下行影响房企销售回款，也影响房企拿地积极性，为防止出现大量流拍，大部分城市主动减少供地规模。除此之外，部分城市全年供应批次的增加也引发了本轮土地供应和成交数据的下降，即不同于2021年统一的“一年只卖3次地”，今年北京、青岛、武汉、重庆、济南、厦门、苏州、郑州等城市均已明确全年供地将分4个批次进行。 3 将3次集中供地增加为4次，对各地方政府而言，供地变得更加灵活，能够更加及时的根据市场行情变化调整土地出让的节奏，但这一定程度上也分散了各批次供地面积。城市间土拍热度分化从各城土拍结果来看，城市之间的表现冷热不均。其中，合肥、厦门、杭州、深圳的土拍热度较高。尤其是深圳，本轮的土拍颇为“亮眼”，推出的8宗含宅地块（包括纯租赁用地）全部触及最高限价，且其中4宗地块竞自持的保障性租赁用房建面到最高，达到“双触顶”，整体溢价率约达15%，是目前为止首批集中供地热度最高的城市。其次是合肥，成交的17宗涉宅地块中有15宗达封顶价格，溢价率超13%；还有厦门，其首批集中土拍的10宗地块，除了一宗因规划条件调整，提前一天撤牌外，其余9宗均成功出让，其中6宗溢价成交、并且2宗地块到达“最高限价+摇号”成交，整体溢价率为6.78%；杭州土拍热度同样不低，成交的59宗地中有23宗地触顶，仅1宗地遭遇流拍，平均溢价率为6.41%。相比之下，武汉、天津、无锡、济南、沈阳、长春的土拍情况则明显偏冷，成交地块多数均以底价成交，部分城市流拍地块亦不在少数。如天津集中土拍推出的30宗地块，仅成交6宗土地，有9宗流拍、15宗停牌，整体溢价率不足0.5%；济南推出的35宗地块，有14宗因无人报价而流拍，整体溢价率不足1%；无锡虽然没有地块流拍，但8宗地块多数以底价成交，最终溢价率仅约有0.07%；而长春今年的首批集中供地仅以底价卖出一块地。多数城市拿地规则仍宽松从土拍规则来看，多数城市的土拍门槛仍有一定程度降低，并且主要体现在两方面：一是，多城取消或降低了配建要求，一定程度上减少了企业开发成本；二是，部分城市对竞拍主体要求方面有所降低，如放松资质要求、下调保证金比例、适当延长付款周期等。如青岛和成都，本轮土拍中取消了此前配建“人才住房”的要求，而武汉和厦门取消了配套“保障房建设”的要求；南京除一宗地块外，其余地块均取消了租赁住房的配建要求；而北京土拍规则中将含保障房建设地块占比由此前的33%下调至22%，合肥配建保障性租赁住房地块数量也明显减少，且配建保障性租赁住房最高建筑面积占比由35%下调至20%。同时，合肥对于竞拍人开发资质的放松也较为明显，由去年的“企业法人需具有一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币”变更为“企业法人需具有房地产二级以上（含二级）开发资质且注册资本金不低于2亿元人民币”，还有部分地块对竞买企业开发资质不设置要求。郑州、武汉、苏州等地均下调了保证金比例。其中，郑州和武汉土拍保证金比例由最高50%下调至20%，苏州则从30%下调至20%。而在土地出让金付款进度方面，多地也给予了适当放宽。重庆规定，付款周期由3个月最长延长至一年；郑州明确，土地出让金可在成交后1年内分期缴纳；而宁波也规定可以延期4个月缴纳。值得注意的是，由于受疫情影响，为了恢复市场信心，激发房企参与积极性，一向以“高门槛”著称的上海，此次也下调了多项参拍门槛，取消了打分入围环节，改为挂牌方式，只要房企申请都能参与竞拍。此外，竞拍资金监管额度也有所下调，从此前土地价款的110%降至80%，一定程度上减轻了参拍房企的资金压力。国企、央企仍为拿地主力从拿地房企来看，本轮国企、央企依旧是主力军。如北京首批集中供地的拿地企业中，民企仅旭辉1家，其余房企全部为国央企或混合所有制企业；上海首批集中供地中的八成地块也由国央企竞得；福州的拿地企业中，国央企占比约七成；青岛的拿地企业中，国央企占比六成；无锡成交的8宗地块中，有7宗的竞得企业有国资背景。不过，与其他城市国央企“争锋”相比，合肥首批土拍中民营房企表现也十分活跃，如龙湖、绿城、伟星、置地、新华、徽创、邦泰、远大、越秀等房企均积极参与其中，甚至还出现了一些“生面孔”，如融翔、和顺、新锦成、华力等。而上海本土民企如大华集团、大名城、上海同润投资、上海佳运置业等也在上海首批供地中有所斩获。总体而言，“两集中”供地政策经过一年时间的磨合，各地已经积累了一定的土地出让经验。而随着近期房地产市场利好不断释放，相信今年各地为了促进土地的合理成交，仍将继续优化土拍规则，中房网也将持续进行报道。