中阳房地产

编辑部、CRIC研究来源：丁祖昱评楼市 “钱紧”的一年，房企投资信心，正遭遇前所未有的下调。今年前4个月，销售前50强房企拿地金额较去年同期下降了75%，仍有超六成百强房企未拿地。房企投资力度下降的信号，在去年就已经出现了。 2021年，只有16%的房企投资金额同比上涨，而且涨幅普遍偏低。梳理近期房企公开表态发现，当前房企投资态度整体呈现出两大趋势。首先，房企投资力度还将进一步收紧。其次，投资策略将越来越聚焦核心城市，并且逐步有选择性地退出一些城市。” 谨慎拿地已成为行业共识。去年以来，不少房企放慢了投资的节奏。CRIC监测数据显示，2021年典型上市房企投资金额同比上涨的比例只有16%。去年，以华润和中海为代表的房企拿地相对积极，但两家房企拿地金额同比涨幅仅有8%和2%。而去年84%的上市房企投资金额较2020年下滑，投资力度下跌超50%的企业就占了五分之一。进入2022年，房企投资信心仍然不足。百强房企前4月拿地销售比为近5年来最低，这一数据仅为0.14。当前土地市场仍然是头部房企的战场。前4月拿地销售比高于平均值的房企只有TOP20强在列，这也意味着，在集中供地的城市，中小房企投资空间越来越小。拿地金额也很能说明问题。销售50强房企1-4月拿地金额不足2500亿元，较去年同期下降75%，若于2021年四季度相比，下降幅度也超过20%。超半数房企投资金额同比降幅超50%，有超过六成百强房企未拿地。市场下行、资金紧张的情况下，房企投资压力可见一斑。投资力度收紧，意味着有限的资金必须用在“刀刃”上。 “更安全、更核心的土地资源”正是房企赖以生存的“刀刃”。近两年，不少房企已经开始执行回归一二线城市的布局战略，2021年百强房企投资分布中，有七成位于一二线城市。这一比例比2020年提升了10个百分点。今年房企回归一二线核心城市的投资策略也日渐明显。 CRIC监测数据显示，截止4月末，百强房企投资金额的83%集中于22城。22城之外，只有17%。 22城之外的17%集中在哪？ CRIC监测显示，佛山、常州、东莞等发达城市群中热点的三四线城市榜上有名。这些三四线城市更具“确定性”。未来，房企投资更加聚焦核心城市。比如万科，提出持续严控非核心城市、非核心区域的经营性资产的获取；越秀也提出投资优先级，优先已进入且经济、产业、人口等方面有优势的城市。而原本重仓三四线城市的房企开始换仓升级。换句话说，就是要退出一些城市。如碧桂园、美的都提出了换仓升级、调节方向的需求，美的更是明确逐步退出低量级、低能级的城市，聚焦29个根据地；碧桂园也会向确定性更强、相对高能级的市场去调节，退出一些非确定性的市场。目前，二季度还剩下一个月左右，部分房企投资策略变化已经很明显了。从截止4月末房企投资情况来看，滨江、金地和金茂的投资全部集中于22城，其次建发、龙湖、绿城也有八成以上的投资集中核心城市。如果房企投资集中于22城，土地市场势必竞争激烈，拿地门槛越来越高，再加上部分城市参拍幅数限制，房企在招拍挂市场的投资也有一定局限。房企多元化拿地的迫切度比以往更强烈。从这一角度来看，如何在招拍挂市场以外扩充土地储备渠道？这在房企投资中的重要性也越来越高。过去，收并购是土拍市场以外重要的投资渠道。但当前房企对收并购仍然比较谨慎。多家房企表示，2022年将在审慎投资的基础上，积极寻求优质的收并购项目。越秀将按照40%的投资强度进行收并购铺排，旭辉也将有200亿-300亿的并购贷额度。实际上，在房企资金链承压、行业信任危机影响下，项目是否优质、是否达到企业的拿地标准、最终是否能够实现盈利，这些都是决定房企收并购的根本因素。除了收并购，仍有一些典型房企在多元化拿地方面值得借鉴。比如越秀通过TOD、城市运营、国企合作等多元化的方式拿地占比达到56%；绿城也通过老旧小区更新、TOD、产业小镇等各种形式增加了近千亿货值。理性、谨慎是接下来房企投资最重要的关键词，而销售和回款将决定房企的投资力度。整体来看，2022年房企投资大概率将低位运行。因此，在城市的选择上，房企投资将持续聚焦于高能级的核心城市，对于一些弱三四线城市将会有选择性地退出或审慎进入。