中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市随着国内疫情反弹，今年仿佛又回到了2020年。超30城紧急实行静态管控，房地产市场近乎停摆，成交加速下滑，4月15个静态管控城市成交同比跌幅大降六成，3个尚在静态管控中的城市周度成交同比近乎腰斩。房地产市场信心亟待恢复，稳地产势在必行。为引导地产市场回归正常化，政策还需进一步发力，综合目前政策内容，稳地产还有一定空间。政策发力的核心在于，形成解决房企风险机制，恢复企业“造血”及市场信心。 4月静态管控城市成交同比大降62% 三月以来，部分城市房地产市场再次陷入停摆，最直接的影响是成交急剧下滑。 4月，15个静态管控城市商品住宅成交面积414万平方米，创近年来单月新低，环比下降34%，同比跌幅扩至62%。 1 当前房地产市场仍不容乐观，截至5月23日，仍有7个城市处在局部或全域静态管控当中。从21周（5.16-5.22）成交数据来看，3个尚在静态管控中的城市，新房成交面积共计26万平方米，环比基本持平，同比仍下降47%。其中，上海房地产市场继续停摆，成交近乎归零。 1 2020年政策助力市场V型反转回看2020年政策，自上半年以来，宏观层面加大调节和实施力度，地方政策多措并举为企业减压，楼地市政策侧重放松和纾困，核心在于稳经济、稳就业、稳财政。中央货币、财政政策阶段性转向积极，上半年三度降准，释放长期资金约1.75万亿元，LPR利率两度下调，5年期以上LPR累计降幅达15个基点，受此影响，全国平均房贷利率趋势性下移并在6月创2018年以来新低。在“房住不炒”主基调之下，强化落实城市主体责任，允许地方政府在相应政策框架内，根据疫情和地区实情适度调整信贷等房地产政策。地方政府一方面在土地出让环节给市场、企业减压。具体来看：取消限制性规定，降低开发难度，提升开发收益，比如上海新晋出让的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求；加大供地力度，优质土地供应持续增多；调降土地出让门槛，延期或分期缴纳土地款，缓解房企拿地时的资金压力，比如西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至20%，一个月内缴纳50%的土地款，余款最长缴纳期限不超过一年；顺延开竣工及交付期限，利于房企跟随疫情变化调整施工进度。另一方面，聚焦房地产交易环节，从供需两端助力房地产市场企稳复苏。具体而言：放宽预售标准，全力支持企业促销售、抓回款，比如苏州、无锡等市房地产项目完成25%以上投资即可申请预售；适度放松限价，新批预售价格突破所在片区限价红线，比如上海地王盘中兴路一号，新批预售价格12.98万/平方米，明显高于项目所在的不夜城板块限价上限；人才新政变相松绑限购，并支持人才购房消费；购房补贴、税费减免最为直接有效，人才往往享受更高的补贴标准；适度放松公积金信贷政策，在一定程度上刺激居民购房消费，比如南宁放开公积金购买二套房。一系列政策刺激下，2020年行业“V型”反转，全年成交规模再创新高。 2020年上半年，房地产市场由停摆到复苏，2月商品房销售面积创下2000年以来单月最大跌幅。随着纾困政策逐步落地，5月行业逐渐走出疫情阴霾，销售面积同比由负转正，上半年，全国商品房销售面积、金额累计同比仅下跌8.4%、5.4%，跌幅较一季度大幅收窄，标志着全国楼市基本实现“V型”反转。 1 另外，以疫情核心的武汉为例。 4月8日解封当天，武汉就有近半数楼市重新开放线下售楼处，新房销售逐渐破冰。随着纾困政策落地见效，叠加国内核心城市房地产市场转暖带动，二季度，武汉房地产市场开始复苏。至下半年，武汉新房累计成交1296万平方米，累计同比由降转升，增长3%。 1 调降预售门槛，恢复房企销售“造血” 2022年与2020年相比，形势更加严峻，各参与方都需要恢复信心，这就需要从支持企业融资、调降预售门槛合理顺延交付期限、放松预售资金监管确保工程款及时支付等六个方面入手。 1. 支持企业融资不抽贷断贷压贷，加码并购融资促进行业债务风险出清。其一，对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷，支持企业保持资金链稳定。其二，对还贷困难的企业，鼓励展期或续贷，为企业接续资金。其三，对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持。 2. 区分项目风险与企业风险，支持优质项目融资改善出险企业资金面。一方面，支持出险企业的优质项目融资，并通过优质项目销售回款，间接改善企业资金面。另一方面，督促出险企业主动“瘦身”，加快处置优质项目，盘活优质资产，提高企业集团的流动性，支持央国企及优质民企收购出险企业的优质项目。 3.调降预售门槛合理顺延交付期限，恢复房企销售“造血”功能。其一，调降预售门槛。适当降低商品房预售许可的工程形象进度要求，例如开发投资额达到项目工程总投资的25%以上，且高层完成主体结构工程的1/4以上，多层及低层工程形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。其二，加快预售证审批。核心一、二线城市亟需加快高价盘及豪宅预售证审批。其三，合理顺延项目交付期限。原则上最长不超过3个月，并采取措施切实维护购房者权益。 4.放松预售资金监管确保工程款及时支付，提高预售资金使用效率。其一，主抓重点监管资金，超额资金企业可自由提取。也就是说只要监管账户内资金达到相应的重点监管额度，超出额度的资金就可以由房企自由提取。其二，分档提高重点监管资金提取比例。其三，允许企业使用银行保函等额替换重点监管资金。其四，经营困难企业可申请预支重点监管资金。 5.缓缴住房公积金并减免税费，帮扶企业摆脱经营困境比如，受疫情影响经营困难的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，或者降低住房公积金缴存比例，待经营效益发生好转后再恢复正常缴存。生产经营确有困难的纳税人，可以申请减征或者免征2022年城镇土地使用税、房产税等。 6.调降土拍门槛，保证金比例调降至20%，分期缴纳土地出让金，尤其要降低地价，提高企业开发盈利预期。调整“四限”，平滑下行压力房地产市场仍处于下行周期，叠加疫情影响，“四限”有待进一步松绑。限购政策方面，核心一、二线城市局部放松限购，比如远郊区域率先取消限购，进而刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。弱二线以及三四线城市，有必要全面取消限购，进而鼓励刚需购房消费。放松限贷支持改善群体购房，二套房首付下调至30%-40%。受限贷政策影响，大量改善性需求被压制。2021年，改善性需求相对坚挺，据CRIC重点监测的 194个样本城市成交结构数据显示，三房成交套数占比高达54.5%，四房成交占比稳步提升至20.7%。但受限贷政策影响，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是达到70%乃至80%。只有下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。例如二套房首付比例依央行限贷政策下限执行，即非限购城市二套房首付比例不低于30%，限购城市二套房首付比例不低于40%。又如认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，按首套房贷款政策执行。 1 此外，放松公积金贷款，减轻刚需家庭购房压力，必要情况下可以提取公积金余额支付首付。通过财税刺激托底楼市，鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费，主要涉及下调房地产交易税费，并实行购房补贴。对疫情影响收入的一部分购房群体，也应定向纾困，缓解其恐慌情绪，比如合理延后还贷期限，减免住房按揭贷款利息等。 2022年或许比疫情初始2020年还要难。如果今年要保住5%以上的GDP增速，房地产业必须要稳住。房地产行业当前需要稳信心、稳销售，更需要稳企业。经济下滑、居民收入下跌的情况下，房地产市场亟需决定性政策出台，如降低首付款比例，直接有效解决购房资金问题，房企也需要政策端支持，以恢复“造血”功能。