中阳房地产

编辑部来源：丁祖昱评楼市昨天下午，上海市新冠肺炎疫情防控工作第199场新闻发布会在线上举行。 “上海发布”公布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（以下简称《方案》），提出了8个方面、50条助企纾困新政策。本轮疫情对上海经济社会发展产生了巨大的冲击，市场主体遭遇的困境也前所未遇，既要防住疫情，又要稳住经济。针对企业实际困难，方案提出从阶段性缓缴“五险一金”和税款、扩大房屋租金减免范围、多渠道为企业减费让利、加大退税减税力度、发放援企稳岗补贴等方面，综合实施“缓免减退补”政策，多管齐下为企业减负。这其中，哪些是房地产行业的利好政策呢？哪些政策又对购房人有积极的影响？我们，梳理出五大部分的观点给大家做解读！首先要说的是，这份方案中亮点颇多！最大限度的提振了当前的信心，“我们始终把保市场主体放在紧要位置，各项政策叠加实施，充分发挥政策综合效应，支持帮助各类企业特别是经营困难的中小微企业渡过难关”。 1 在所有的政策中，“促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品房住宅项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间”对开发企业的保护和支持最为明显。这使得企业在上海能够加快整体项目进度。同时，新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳还可以降低企业的运行成本，极大有助于他们尽早回笼资金，加强企业的现金流水平。从房地产市场来看，4月新房供应环比减少97%，同比减少97%，成交面积环比减少83%，同比减少87%，5月成交陷入低谷，截止至2022年5月29日，5月新房成交2.14万平方米同比下降96.51%，在4月跌8成的基础上进一步环比下降77.98%，受其影响，整个长三角地区成交同样惨淡。在这样的情况下，房企二季度，甚至整个上半年的业绩都将受到重创。随着“项目前期审批绿色通道”的开放，对企业而言还有机会在6月实现年中冲刺，从而减少上半年的损失。 1 2 有关保障土地要素供给部分，也是极其重要的一点。这其中分为两个部分：第一，适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求。按照各区2022年低效建设用地减量化任务提前下达建设用地指标，加大周转指标暂借的支持力度。对于建设用地指标确有缺口的区，可由市级指标采取“直供”方式解决。这一点在一定程度上可以缓解今年上半年疫情期间对上海的经济影响，国家统计局数据显示，2022年4月上海市实现外贸进出口总额2191.49亿元，比去年同月下降36.5%。全市三大产业投资中，第一产业投资比去年同期下降52.4%；第二产业投资下降17.6%；第三产业投资下降10%。消费方面，1-4月上海市实现社会消费品零售总额5099.25亿元，比去年同期下降14.2%。上海GDP一直位居中国城市之首，无论是GDP还是财政收入占比都处于高位，3月底开始的疫情让上海的经济受到了极大的影响，适当增加2022年度建设用地计划，保障土地要素，可以有效增加各区土地财政的收入，缓解经济压力。此次上海全力恢复经济是认真的，“当务之急就是要全力落实中央部署，保企业、保就业，努力稳住经济基本盘。” 第二，对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。除了加快招拍挂之外，允许分期缴付土地款这一项，结合先前的融资信贷领域的放松，在一定程度上减少企业成本和资金压力，开发商心里的一块石头也落下了。这是开发商尤为关心的一条，是很大的利好。开发商这两年最关心的问题就是钱的问题，分期缴付土地款，缩短前期开发的流程，这些对开发商来讲，是属于雪中送炭的行为。 3 下午的时候，前来问小编的朋友们都炸锅了，不少工业园区的小微企业主都拉了微信群热火朝天开始了讨论？可以减免吗？可以减免多少？什么时候可以复工走流程？执行细则现在还不清楚，六一之后应该会比较明朗。目前来看，对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。对于企业而言，复苏是当务之急，通过缓缴公积金、免除租金、退税减税等切实行动，可以对企业减负纡困，提振市场信心。公积金租赁提取限额上调政策一定程度上能够减轻租房群体的租房压力。 4 不少还没落户的年轻人这下看到曙光了，“全面落实各类人才计划和政策这一条我们反反复复看了无数遍，这对我们是一个特别大的好消息。”一个等着要落户的留学生告诉小编，他去年从国外回到了上海工作，疫情后落户的事宜就被搁置了，这下终于可以重启了。这条政策细读起来确实对人才很有利：全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加大海外人才引进、服务和支持力度，加快实施人才安居工程，完善教育、医疗等服务，深入推进海聚英才创新创业系列活动，进一步吸引和留住各类人才。简单来讲，优化人才直接落户、居转户、购房等从需求端支持刚性和改善性住房需求。一直以来上海落户和限购政策相对颇严，2020年下半年曾对一流院校落户及留人上进行过一次加强，时值今日，再对人才落户、居转户、购房等条件条件进行进一步优化，或将再次提升上海的城市竞争及吸引力。年初发布会的时候我们曾经说过“抢人落户”没有先发优势，只要上海北京出台人才相关政策，人口最后还会回到一线。不仅如此，此次恢复和重振方案中，对延期还贷等失信行为，明确表示不将其列入失信名单。事实上，这也给了不少在上海的购房人很大的信心，可以一定程度上减缓因为没有办法按时还贷带来的压力。对购房人来讲，如果切实缓解近期的难处，相信这些政策会给更多在上海奋斗的年轻人信心。优化人才直接落户、居转户等一系列落户政策的支持也体现出上海对人口政策的变化，从严控人口规模到高效治理，希望引入更多有活力的年轻人，带动长三角地区一起实现高质量发展等。 222 “健全住房租赁体系，推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理和服务。” 推进租赁体系完善住房租赁法规政策，有助于实现租售并举，稳定市场。保障性租赁住房是“十四五”的重要任务之一，2021年以来，国家大力发展保障性租赁住房，为加强保租房项目监管，提升运营管理效率，各地政府加快建立和完善住房租赁管理服务平台。随着保障性租赁住房的落地，能极大的缓解城市青年住房问题。对整体住房租赁法规政策的完善也将进一步推进租售并举房住不炒的基调。去年7月，国家出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，缓解新青年、新市民的居住问题。在国家及城市层面大力发展保租房的背景下，多城租金已经出现下跌。尤其是在对租金年度涨幅的控制以及“租金指导价”的推出后，住房租金年度涨幅不超过5%，对于租房人群来说，可谓是极大的利好。此次对租赁体系的健全，尤其是住房租赁法规政策的完善，未来租售同权可期。