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太原楼市承压:4月二手房价格环比下跌全国最高,房企称“生存艰难”
高拯坤 来源:中国房地产网   太原楼市正面临着一个难以平衡的现实难题。   5月18日,国家统计局发布4月份70个大中城市房价情况。数据显示,70城中太原新房、二手房价格均出现环比下降。其中,新房价格降低0.6%,二手房价格降低1.6%,后者为全国最高。据测算,太原新房、二手房价格环比已经连续9个月“双降”,同比则均连续20个月“双降”。   “自2019年年底太原楼市就出现下行势头,2020年下半年以来这种势头愈发明显,并延续至今。”山西省房地产商会常务副会长田铁秋表示。   由于旧城改造结束和楼市整体下行、发力新兴产业等因素,太原土地财政依赖度出现明显变化。统计数据显示,2019年太原土地财政依赖度为126%,2020年为136.9%,2021年则大幅降低至54.6%。   “这反映出太原面临较大财政收入压力,短期对经济平稳增长和城市发展不利。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。   虽然楼市与城市发展承压,但是58安居客房产研究院太原城市分析师崔文杰略显乐观,他说:“太原楼市已进入‘理性期’,对比其他省市节奏略慢,但是贵在‘稳中求胜’。”   中国房地产报记者注意到,由于房地产市场普遍不景气,近期已有多个城市相继发布楼市纾困政策。目前,面对严峻的市场,太原房企普遍希望政策能够有所松动;太原市场上亦有政策即将松动的消息传出。   房价重回“万元时代”   太原楼市承压:4月二手房价格环比下跌全国最高,房企称“生存艰难”   “市场不好,房价普遍在万元出头。”某品牌房企太原项目营销负责人谈起市场时告诉中国房地产报记者,只能艰难地活着。   山西太原,不仅是省会城市,还是中部地区重要的中心城市。但是近些年太原房地产市场在全国范围内表现得并不算出众,也鲜少受到外界的关注。   国家统计局数据显示,2019年12月,太原新房、二手房价格同时出现环比下降,随后房价略有起伏。至2020年下半年开始,除个别月份以外,太原新房、二手房价格几乎同时连续环比下降。   到了今年4月,太原新房价格环比下降0.6%,二手房价格环比下降1.6%。后者不仅是4月70个大中城市二手房价格环比降幅最高,也是太原近几年二手房环比降幅最高的月份。   “曾延续多年的量价齐升、只涨不跌的市场行情已成为过去,如今太原已实施4年的楼市调控政策威力显现,许多房企不得不以价换量,整体房价向低价位偏移,似乎回到了三四年前的‘万元时代’。”崔文杰表示,目前太原落户政策较宽松,但整体楼市政策依然谨慎,未有明显松动;公积金政策依旧是“认房也认贷”,商转公也未放开,首付比例也未调整,近期部分银行降低商贷利率,但对市场刺激较弱。   受政策与疫情等因素影响,今年以来太原楼市成交量惨谈。一季度太原商品房市场成交面积76.3万平方米,同比下降45%;成交金额84.9亿元,同比下降50%。房企推货节奏缓慢,市场遭遇“倒春寒”,成交情况达到近3年一季度市场最低值。随后的“五一”期间,该市商品房成交套数亦出现了同比67%降幅。   土地市场表现同样惨淡。自2021年12月以来,太原土地拍卖会连续两场因无房企报名而流拍。今年以来土地供应量更是同比下降了95%。   “部分房企受政策调控和‘三道红线’影响,自身陷入困境无力拿地。同时,也反映出房企对太原市场信心不足,拿地愈发谨慎。”崔文杰分析称。   财政压力骤增   楼市下行的同时,太原土地财政依赖度也出现大幅降低。统计数据显示,2019年太原土地财政依赖度为126%,2020年为136.9%,2021年则降到了54.6%。   “楼市下行,土地财政绝对值出现较大下降。短期看,反映出太原面临较大的财政收入压力,这对经济平稳增长和城市发展不利;长期看,坏事可能变好事,这将迫使政府财政从建设财政向公共财政转型,对城市的可持续发展未必不是好事。”柏文喜表示。   2020年到2021年,短短一年时间,为何太原土地财政依赖度降低了超过80%?田铁秋认为,2016年和2017年,太原全面开展旧城改造工作,这对房地产市场有着明显刺激作用,此前几年土地财政依赖度较高与此有关。此后,旧城改造工作逐步结束和房地产市场下行,直接导致太原土地财政依赖度直线下降。   此外,田铁秋亦认为,这两年太原发力新兴产业也是其土地财政依赖度降低的原因之一。   作为重工业城市和能源重化工基地,近些年随着煤炭产业供给侧结构性改革的深入推进,太原正在主动化解过剩产能,推动经济转型发展,不断壮大电子信息产品制造业、互联网信息、系统集成软件、信息服务、大数据、物联网等新兴业态。明确了要发展6个千亿级工业支柱产业集群,提出了未来5年“经济总量向万亿元迈进”的目标。   2021年,太原GDP突破5000亿元,其中高技术制造业、战略性新兴产业增加值占全市比重分别达到16.5%、22.7%。太原新一代信息技术产业增加值增长24.3%,新材料产业增加14.2%,生物产业增加14.5%,新能源汽车产业增加123.5%。   但是,太原战略性新兴产业占GDP比重、高新技术产业增加值占规上工业增加值比重仍低于全国平均水平。   “由于实践时间尚短,太原在寻求新增长极过程中,同样面临着多数北方城市的困惑,即产业空心化和人才流失问题。”田铁秋表示。   “据统计,2021年太原人口净增7.2万人,但是太原前期大体量开发导致市场始终处于供大于求状态,数万的新增人口对楼市影响有限。”一位不愿具名的分析人士认为,虽然太原正在寻求新的经济增长点,但这需要漫长的过程,房地产市场依然会对太原产生深刻影响。   房企呼吁新政出台   在中国房地产报记者采访中,“涅槃重生”与“观望”是不少受访者给予太原楼市的评价。   前者是指经过一系列调整后,太原楼市将形成良性循环,实现更加平稳健康的发展。后者则是指企业与楼市政策。企业层面,由于房企融资压力大、购房者信心不足等因素,项目停工、延期交付、内部裁员优化等现象已在太原频繁出现。近期新入市项目大多有着央企、国企背景。剩余房企对于太原的项目入市态度始终保持谨慎。   政策层面,近期全国多地相继出台楼市纾困政策,太原市场上虽然有政策即将松动的消息传出,但始终未有官方消息发出。   “太原对出台楼市政策十分慎重,在城市产业升级与发展方式转变过程中,拿捏好对房地产的力度是十分重要的。这就导致太原往往是对房地产不鼓励、不支持,也不拒绝,而是跟随整个行业的大方向。”一位接近太原官方的匿名人士告诉中国房地产报记者。   面对楼市的不景气与财政压力,太原会不会对楼市政策作出调整?多位接受记者采访的人士判断,太原极有可能在近期出台新政。他们分析,可能会从提高公积金贷款额度、放宽首付比例及商贷利率、缓解“新太原人”和青年人住房压力等方面入手。   一位不愿具名的业内人士分析称:“如果短期内太原楼市有利好新政出台,房企必定会供应放量,成交规模有所回升,但难超去年同期;但若无乐观政策支持,因各项目的回款、运营资金压力继续加大,市场回温动力不足。”
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