中阳房地产

高拯坤来源：中国房地产网太原楼市正面临着一个难以平衡的现实难题。 5月18日，国家统计局发布4月份70个大中城市房价情况。数据显示，70城中太原新房、二手房价格均出现环比下降。其中，新房价格降低0.6%，二手房价格降低1.6%，后者为全国最高。据测算，太原新房、二手房价格环比已经连续9个月“双降”，同比则均连续20个月“双降”。 “自2019年年底太原楼市就出现下行势头，2020年下半年以来这种势头愈发明显，并延续至今。”山西省房地产商会常务副会长田铁秋表示。由于旧城改造结束和楼市整体下行、发力新兴产业等因素，太原土地财政依赖度出现明显变化。统计数据显示，2019年太原土地财政依赖度为126%，2020年为136.9%，2021年则大幅降低至54.6%。 “这反映出太原面临较大财政收入压力，短期对经济平稳增长和城市发展不利。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。虽然楼市与城市发展承压，但是58安居客房产研究院太原城市分析师崔文杰略显乐观，他说：“太原楼市已进入‘理性期’，对比其他省市节奏略慢，但是贵在‘稳中求胜’。” 中国房地产报记者注意到，由于房地产市场普遍不景气，近期已有多个城市相继发布楼市纾困政策。目前，面对严峻的市场，太原房企普遍希望政策能够有所松动；太原市场上亦有政策即将松动的消息传出。房价重回“万元时代” 太原楼市承压：4月二手房价格环比下跌全国最高，房企称“生存艰难” “市场不好，房价普遍在万元出头。”某品牌房企太原项目营销负责人谈起市场时告诉中国房地产报记者，只能艰难地活着。山西太原，不仅是省会城市，还是中部地区重要的中心城市。但是近些年太原房地产市场在全国范围内表现得并不算出众，也鲜少受到外界的关注。国家统计局数据显示，2019年12月，太原新房、二手房价格同时出现环比下降，随后房价略有起伏。至2020年下半年开始，除个别月份以外，太原新房、二手房价格几乎同时连续环比下降。到了今年4月，太原新房价格环比下降0.6%，二手房价格环比下降1.6%。后者不仅是4月70个大中城市二手房价格环比降幅最高，也是太原近几年二手房环比降幅最高的月份。 “曾延续多年的量价齐升、只涨不跌的市场行情已成为过去，如今太原已实施4年的楼市调控政策威力显现，许多房企不得不以价换量，整体房价向低价位偏移，似乎回到了三四年前的‘万元时代’。”崔文杰表示，目前太原落户政策较宽松，但整体楼市政策依然谨慎，未有明显松动；公积金政策依旧是“认房也认贷”，商转公也未放开，首付比例也未调整，近期部分银行降低商贷利率，但对市场刺激较弱。受政策与疫情等因素影响，今年以来太原楼市成交量惨谈。一季度太原商品房市场成交面积76.3万平方米，同比下降45%；成交金额84.9亿元，同比下降50%。房企推货节奏缓慢，市场遭遇“倒春寒”，成交情况达到近3年一季度市场最低值。随后的“五一”期间，该市商品房成交套数亦出现了同比67%降幅。土地市场表现同样惨淡。自2021年12月以来，太原土地拍卖会连续两场因无房企报名而流拍。今年以来土地供应量更是同比下降了95%。 “部分房企受政策调控和‘三道红线’影响，自身陷入困境无力拿地。同时，也反映出房企对太原市场信心不足，拿地愈发谨慎。”崔文杰分析称。财政压力骤增楼市下行的同时，太原土地财政依赖度也出现大幅降低。统计数据显示，2019年太原土地财政依赖度为126%，2020年为136.9%，2021年则降到了54.6%。 “楼市下行，土地财政绝对值出现较大下降。短期看，反映出太原面临较大的财政收入压力，这对经济平稳增长和城市发展不利；长期看，坏事可能变好事，这将迫使政府财政从建设财政向公共财政转型，对城市的可持续发展未必不是好事。”柏文喜表示。 2020年到2021年，短短一年时间，为何太原土地财政依赖度降低了超过80%？田铁秋认为，2016年和2017年，太原全面开展旧城改造工作，这对房地产市场有着明显刺激作用，此前几年土地财政依赖度较高与此有关。此后，旧城改造工作逐步结束和房地产市场下行，直接导致太原土地财政依赖度直线下降。此外，田铁秋亦认为，这两年太原发力新兴产业也是其土地财政依赖度降低的原因之一。作为重工业城市和能源重化工基地，近些年随着煤炭产业供给侧结构性改革的深入推进，太原正在主动化解过剩产能，推动经济转型发展，不断壮大电子信息产品制造业、互联网信息、系统集成软件、信息服务、大数据、物联网等新兴业态。明确了要发展6个千亿级工业支柱产业集群，提出了未来5年“经济总量向万亿元迈进”的目标。 2021年，太原GDP突破5000亿元，其中高技术制造业、战略性新兴产业增加值占全市比重分别达到16.5%、22.7%。太原新一代信息技术产业增加值增长24.3%，新材料产业增加14.2%，生物产业增加14.5%，新能源汽车产业增加123.5%。但是，太原战略性新兴产业占GDP比重、高新技术产业增加值占规上工业增加值比重仍低于全国平均水平。 “由于实践时间尚短，太原在寻求新增长极过程中，同样面临着多数北方城市的困惑，即产业空心化和人才流失问题。”田铁秋表示。 “据统计，2021年太原人口净增7.2万人，但是太原前期大体量开发导致市场始终处于供大于求状态，数万的新增人口对楼市影响有限。”一位不愿具名的分析人士认为，虽然太原正在寻求新的经济增长点，但这需要漫长的过程，房地产市场依然会对太原产生深刻影响。房企呼吁新政出台在中国房地产报记者采访中，“涅槃重生”与“观望”是不少受访者给予太原楼市的评价。前者是指经过一系列调整后，太原楼市将形成良性循环，实现更加平稳健康的发展。后者则是指企业与楼市政策。企业层面，由于房企融资压力大、购房者信心不足等因素，项目停工、延期交付、内部裁员优化等现象已在太原频繁出现。近期新入市项目大多有着央企、国企背景。剩余房企对于太原的项目入市态度始终保持谨慎。政策层面，近期全国多地相继出台楼市纾困政策，太原市场上虽然有政策即将松动的消息传出，但始终未有官方消息发出。 “太原对出台楼市政策十分慎重，在城市产业升级与发展方式转变过程中，拿捏好对房地产的力度是十分重要的。这就导致太原往往是对房地产不鼓励、不支持，也不拒绝，而是跟随整个行业的大方向。”一位接近太原官方的匿名人士告诉中国房地产报记者。面对楼市的不景气与财政压力，太原会不会对楼市政策作出调整？多位接受记者采访的人士判断，太原极有可能在近期出台新政。他们分析，可能会从提高公积金贷款额度、放宽首付比例及商贷利率、缓解“新太原人”和青年人住房压力等方面入手。一位不愿具名的业内人士分析称：“如果短期内太原楼市有利好新政出台，房企必定会供应放量，成交规模有所回升，但难超去年同期；但若无乐观政策支持，因各项目的回款、运营资金压力继续加大，市场回温动力不足。”