中阳房地产

苗野、付珊珊来源：中国房地产网深处调整中的中国房地产企业更需要良性治理与掌舵者们的商业智慧，其中董事会是公司可持续与高质量发展的重要推手，他们负责引领公司战略、监督公司运营、控制经营风险、确保股东权益。 2021年年中，当万科设立职工代表董事的消息一出，引发了外界对万科董事会权利格局的议论，但万科通过更多元的董事会决策方让投资者看到了更多创造价值的可能。不止万科，随着房地产市场整体风险暴露，董事会如何发挥作用守住风险底线成为房企可持续发展的驱动因素。在2021年上市公司年报披露收官之际，中国房地产报推出“2021年度中国上市房企董事会TOP30”榜单，旨在推动上市房企投资者关系管理水平的提升，挖掘上市公司投资价值。本次榜单以已发布2021年年报的A股和H股上市房企为候选池，根据上市房企截至2021年年末的净资产收益率、市值、市值增长率、营业收入增长率、董事会构成质量与多样性等多个维度指标测算出“2021年度中国上市房企最佳董事会TOP30”。综合来看，“2021年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单中，央企占据榜单前10排名绝大比重，表现稳健。 50%房企综合指数在0.7以下与2020年榜单相比，“2021年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜综合指数平均值为0.74，同比下降8个百分点，其中有20家房企连续上榜；新晋TOP30阵营的有9家房企，远洋集团作为新面孔出现在榜单上。虽然中国恒大、融创中国、世茂集团、中国奥园、新力地产、佳兆业6家房企都曾出现在2020年榜单上，但因未发布年报不列入2021年度统计范围。从“2021年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单中可以看出，综合指数在0.9以上的有7家房企，比去年多3家。龙湖集团位列榜首，得益于良好的业绩支撑，龙湖在各大维度的综合评价都处于行业领先位置，综合指数达到0.97；万科是“2021年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单中市值唯一超过2000亿元房企，但ROE（净资产收益率）和营业收入增长率拉低了评分，排名由2020年的榜眼滑落到第7名，取而代之的是中海地产，它是前三甲中市值唯一增长且有女性独立董事的企业，这均是中海地产的加分项。第3名是华润置地，其董事会成员数量最多，各项指标平稳，市场也期待华润置地在新掌舵人“提效进取”风格下的变化；碧桂园综合指数为0.93，因市值降幅超30%导致排名有所下滑；招商蛇口、保利发展综合指数均在0.9以上，排名较2020年有所上升。在“2021年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单中，综合指数在0.8以上的有3家房企，分别是新城控股、金地集团和绿地控股，独立董事占比拉高了这3家房企综合指数。2020年在这个指数阵营的房企达到了10家。中国房地产报记者梳理发现，央企占据了“2021年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单前10排名的绝大比重，这和央企市值表现稳健、稳定业绩是分不开的。稳健型民营房企也有一定优势存在，这也从侧面反映出在优秀董事会治理下，这些企业可以在复杂环境中保持稳定性，并展现出跑赢市场的实力。绝大部分民营房企因存在较大债务压力，在行业出清缩表情况下也引发对公司治理的思考。在“2021年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单中，综合指数在0.6~0.7的房企最多，15家房企占比达到50%，同样的指数在2020年榜单中排在了35名以后；综合指数在0.6~0.7的房企中，中梁控股、金科股份、美的置业、合生创展2020年综合指数都在0.7以上，市值降幅比例较大和营业收入增长率较低是2021年指数下降的主要原因。值得一提的是，龙光集团2020年以0.88的综合指数取得了第5的名次，2021年其董事会构成基础未变，独立董事和女性独立董事占比依然是加分项，但市值降幅超50%直接拉低了董事会综合指数，排名下滑到第17名。万科市值最高，远洋ROE垫底 “如果只能用一种指标去投资，会选什么?”沃伦·巴菲特毫不犹豫的说出了ROE。ROE越高，说明投资带来的收益越高。这也是考量董事会对上市公司治理水平的一个重要指标。从“2021年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单来看，随着房地产行业景气度呈现周期性变化，房企平均ROE在2021年出现了比较大回落。2021年TOP30强董事会上市房企ROE平均数为14.29%，2020年平均数为22.59%，说明房企盈利能力减弱。榜单中，只有龙湖、新城控股、陆家嘴、龙光和中梁控股5家房企的ROE超过20%；新湖中宝、合景泰富、远洋的ROE最低，只有5%，净利润下滑成为它们ROE指标处于低位的主要原因，这对董事会在挖掘上市公司投资价值、确保股东权益方面提出了思考。另外，房企市值大幅缩水是导致TOP30董事会上市房企综合指数普遍下降的主要原因。千亿元市值房企跌剩7家，央企、国企因基本面稳定带动市值上探，民营房企随着股价下探市值持续走低。从2021年年末总市值来看，7家千亿元市值房企中，万科市值最高，达2297亿元；华润置地次之，为1912亿元。保利发展市值超过龙湖、中海地产，以1871亿元实现了资本市场“进三争一”目标。2021年销售规模第一的碧桂园，市值排名滑落至行业第6名，它和万科的市值跌幅最高，都在30%以上；其次是龙湖，市值跌幅超过20%。 “三道红线”下行业所受的约束和规范趋于一致，“大而不倒”的惯性也在被打破，曾经沪深港三市10家千亿元市值的房企，形成央企和民企“四六分”的稳定格局；现在的行情变成了地产国家队逐步走强，甚至有几家资本市场里的“明星企业”已不见踪影。绿城中国、绿地控股、金地集团、旭辉控股、中国金茂、新城控股这6家房企2021年全口径销售额都突破了2000亿元，市值却徘徊在200亿~700亿元间。以绿城中国和中国金茂为例，去年销售额分别达到了3509亿元和2356亿元，营业收入增长率均在50%左右，但市值都刚刚超过250亿元。总体来看，上市房企市值分化较大，有10家房企市值停留在百亿元边缘，时代中国市值最低，只有61亿元。 2021年TOP30强董事会上市房企市值增长率表现为“跌多涨少”。建发国际市值增长幅度最大，为55.83%；雅居乐、时代中国的市值跌幅最大，超过了60%；龙光、合景泰富市值跌幅超过50%。调控重压下，地产股表现相对弱势，估值受压，尤其是杠杆率较高、财务状况不太理想的房企市值持续探底。当然，市值太低也是一种危机，从楼市成交情况和资本市场表现来看，当前最大问题仍是行业信心问题，如何向市场展示公司治理和资本运营能力，能否争取最佳财务表现和股东利益，也是对董事会的考验。在房地产行业做一个“全能型”选手，可能需要董事会改变思考问题的方式。独立董事占比为37% 在此次榜单中，董事会人员构成的多样性是测算排名的重要考量因素之一。所选房企基本满足5̴19人的董事会成员构成，独立董事有利于监督董事会，一般独立董事在董事会成员数量占比至少在三分之一。在以男性为主的房地产行业中，董事会成员中有女性董事或独立董事可起到一定平衡作用，因此这两项也是该榜单评价董事会治理水平的重要指标。经中国房地产报记者测算，在“2021年度中国上市房企最佳董事会TOP30”榜单中，独立董事占比为37%，女性独立董事占比只有2%。房地产行业从未停止变革的脚步，高质量发展已成为行业下一赛程的主要命题。中国房地产报已连续多年推出“中国上市房企最佳董事会”榜单，希望探索和推动房地产行业在公司治理方面新思路和新创新，将公司价值更好地传递给市场和投资者。