中阳房地产

曾冬梅来源：中房报 “未来10年，住宅每年的销售规模会逐年下降，住宅开发的收益水平也会有所降低。”4月25日，在金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”，600383.SH）2021年度业绩说明会上，该公司董事长凌克对行业走势作出了这样的判断。他表示，未来要适度提高持有型物业的规模，才能使金地集团的销售额、利润保持稳定及增长。 2021年，金地集团实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%，跑赢了不少同行。2022年，该公司预计有4500亿元至4800亿元的可售资源，但并未公布销售目标，只表示“力争全年保持销售规模稳定”。对于今年的投资预算，金地集团也没有给出清晰的指引，但明确了要适度调配好开发型物业与持有型物业的投资比例，进一步加强非住宅业务的拓展及竞争力等原则。在该公司管理层看来，房地产市场已进入调整阶段，房企要从增量向存量进行思维，因此需要积极调整收入结构，配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道。今年60%可售产品在长三角、珠三角判断“市场环境依然严峻” 对于金地集团来说，这份成绩单还算可圈可点。 2021年，除了销售方面表现抢眼外，金地集团的营业收入也录得了18.16%的增长，达992.32亿元。其中，房地产项目结算面积563.56万平方米，同比上升21.48%，结算收入883.63亿元，同比上升17.54%。受市场下行及疫情影响，该公司2021年的项目结算规模和结算毛利率不及预期，实现归属母公司净利润94.1亿元，同比下降9.5%，房地产业务结算毛利率为19.65%，同比降低 13.91个百分点。对于净利润的下滑，金地集团高级副总裁韦传军表示，一方面是因为去年下半年部分同行暴雷，为了缓解现金流压力而降价促销，把行业价格往下拉，公司对部分项目计提了减值准备。另一方面，由于疫情的影响，原定的交付结转面积没有达成。对于2022年，金地集团态度谨慎，在年报中强调“目前市场环境依然严峻”。今年第一季度，该公司实现455亿元的签约金额，同比下滑34%。虽然有不少投资者追问今年的销售目标，但该公司管理层都未正面回应，只透露全年预计有4500亿元至4800亿元的可售资源，且结构有所优化，60%集中在长三角、珠三角，“希望能够实现销售业绩平稳”。在投资端，金地集团的策略也有调整。据介绍，自去年下半年行业销售陷入低迷、融资端口收紧后，该公司便主动暂缓了投资，进一步聚焦高能级城市，加大上海、北京、深圳的深耕力度，控制三四线城市投资下沉。全年投资地块111宗，总投资额约1309亿元，权益投资额约523亿元，新增总土地储备约1636万平方米，其中权益储备约648万平方米。其中，一二线城市投资占比65%，市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比提升至34%。金地集团的管理层透露，今年将继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，关注能级比较强的一二线城市，争取有更好收益。据介绍，该公司也在关注收并购方面的机会，原则是优中选优，第一季度已经收购了一些项目。 2021年初，金地集团计划新开工面积约为988万平方米，半年报调增至1681万平方米，最终全年实际完成新开工面积1843万平方米。2021年初，该公司计划竣工面积1362万平方米，半年度调整至1450万平方米，最终全年实际完成竣工面积1534万平方米。2022年，金地集团计划新开工面积634万平方米，竣工面积1536万平方米。对于新开工面积的锐减，凌克的解释是：“年报中的新开工计划是按目前拥有的土地项目统计出来的新开工，半年时会根据更新的情况调整，因为今年新的投资也会形成新开工，包括下半年拿的地，由于开发效率提升，当年也会形成新开工，按近年经验数据，年初的计划到年中时会上调。” 调整收入结构计划探索养老、教育、家居生活等领域经历了2021年的巨变，业内对2022年的行业表现都不抱乐观的预期。穆迪预计2022年全国范围内的合同销售量将下降10%至15%。惠誉认为2020年和2021年的每年约15亿平方米至16亿平方米的销售量是不可持续的，表示政策的决定性变化应该会改善一级住房市场的情绪，但2022年的销售额仍将下降25%至30%。凌克也表示，2021年下半年以来，房地产市场出现明显下行，当前行业政策已由适度纠偏逐步转向放松，基于促进房地产行业良性循环的需要，预计政策将继续渐进式宽松以稳定房地产市场，当前销售市场需求低迷，需要需求端政策的实质性放松以对冲市场下行。在他看来，房地产行业已经进入下半场，城市化的速度会逐步降低，行业销售规模持续下降也将是大势所趋。面对行业发展的新形势，金地集团提出的应对策略是稳步调整发展模式，追求利润总额和总规模的持续均衡增长。在住宅开发业务进入下行通道的大趋势下，积极调整收入结构，配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道。金地集团是较早开展多元化业务的房企之一，除了住宅开发业务，旗下还有商场、写字楼、产业园、长租公寓等持有型物业，以及物业、代建等业务板块。2021年，其物业板块的营业收入同比增长了29.31%至52.79亿元，物业出租及其他业务实现收入 34.66亿元，同比增长 14.47%。期内，“金地物业”更名为“金地智慧服务”，新增外拓合约面积超7000万平方米。截至2021 年末合约管理面积突破3.3亿平方米，其中外拓占比高达71%，非住业态占比达 15%。据了解，金地集团早在2006年就已进入代建行业，2018年正式设立专门的代建公司深耕代建领域。截至2021年底，其代建业务已布局全国超30座城市、管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平方米，其中住宅项目累计货值超过880亿元，商办项目投资规模超过400亿元，累计政府公建面积超过400万平方米。相较其他房企，金地集团多元业务的分拆上市步伐启动得较晚。“目前新业务上市还没有时间表。公司从整体战略出发，将选择合适的时机进行资本运作。”凌克的表态为投资者留下了一个念想。除了现有的业务，金地集团还计划稳步向养老、体育、教育、家居生活等产业探索实践，寻找更多未来发展的增长点。只不过，从该公司目前的收入结构来看，非地产开发业务还难以对整体营业收入产生重要影响。2021年，在金地集团992.32亿元的营业收入中，房地产开发业务依然占据了高达89%的比例。