中阳房地产

大众网中新财经4月26日电 (左宇坤)气温渐升，2022年首轮集中供地进程也已过大半。 “两集中”供地新模式开启的第二年，土地市场在去年年末的冷静趋稳中，等来了房地产市场政策利好不断的释放。今年土地市场拍卖热度如何？又出现了什么新特点？资料图：正在建设中的房地产楼盘。中新社记者张斌摄供地批次增加，规模缩减 2022年的集中供地，比2021年开始得更早一些。由于2021年“两集中”政策发布已在2月底，首批次供地便主要集中在3、4月份。相比之下，今年不少城市开始时间有所提前。打响当头炮的便是北京。1月7日，北京挂牌了2022年第一批次集中供地地块；2月17日，北京首轮集中供地落下帷幕，18宗地块中成交17宗地块，总揽金480.255亿元。伴随着首轮批次提前的，是多地供地节奏的变化。不同于2021年统一的“一年只卖三次地”，部分城市今年土地供应从三批次增加为四批次。青岛、武汉、厦门、重庆和济南均已明确全年供地计划分四批次供地。 “首批次提前有利于合理安排供地计划，避免市场供求大起大落。供地批次的提升，减轻各批次供地压力，便于房企灵活应对，有利于土地市场的稳定。”中指研究院表示。批次的增加也引发了供应面积的分散。多数城市今年首批集中供地规模同比去年首批出现明显缩减，北京、青岛、重庆、长沙等地同比缩减规模过半，武汉的同比缩减幅度更是超九成。 “这反映出当前市场仍处恢复期，楼市情绪还未完全好转的情况下，集中供地也处在谨慎状态。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，供应规模缩减成为今年首轮集中供地的普遍情况，或与多地增加供应批次有关，后续随着开展供地计划的城市逐渐增多，预计供应规模将呈现稳步上涨态势。但在供应规模缩减的同时，优质地块则在放量，多城供地集中在主城区配套相对成熟的区域，其中长沙、武汉与重庆等地的主城区供地面积占比涨幅均超过15%。资料图：城中区某商品住宅楼。孙睿摄降低门槛，土拍规则改善尽管首轮土拍试水意味明显，但各地在供地端方面的规则改进则显得诚意十足，降门槛、提利润，摇号、抽签基本已成标配。首先，部分城市房企开发资质放宽，准入门槛进一步降低。北京2021年的集中供地部分土地涉及“资格预审环节”，在2022年的出让过程中已无该要求；合肥对于竞拍人开发资质放松更为明显，竞买企业开发资质由一级开发资质降为二级开发资质，部分地块对竞买企业开发资质不设置要求。下调保证金比例也是不少城市的选择。武汉的土地出让保证金比例由最高50%下调至20%，南京则由30%下调至20%，同时部分地块付款周期也延长至6个月甚至更长。更为突出的特点，是几乎所有城市都默契地放弃了以往的“竞自持、竞配建”模式，特别是保障房配建。近年来，各地针对地价过高，也曾相继采取过“竞自持、竞配建”等一系列稳地价政策，这些密集的调控政策的确让土地市场整体热度消退，“地王”、高价地频出的现象得到控制。但在今年，为了唤醒市场，各地配建要求接近全面降低，房企利润空间进一步上升。武汉和厦门取消配套“保障房建设”要求，青岛和成都取消配建“人才住房”要求，北京含保障房建设地块占比由33%下降至22%。 “这样做的目的很明确，尽可能降低房企拿地压力，提高房企参拍积极性，也有效保障房企合理利润，维护房地产市场发展。”中指研究院表示。资料图：杭州某住宅楼。郭其钰摄热度分化明显，国企仍为主力尽管今年的土拍从地块品质到竞拍规则等都对房企示好频频，但从成交情况来看，房企拿地仍偏谨慎。反映到市场热度方面，城市之间热度分化明显。首轮集中供地中，合肥的表现颇为亮眼，优质地块的竞拍热度较高，19宗成交地块中15宗达到最高限价进入竞报高品质住宅方案阶段。58安居客房产研究院分院院长张波指出，合肥本次集中供地的火爆主要源于合肥市政府本次土地出让的诚意。 4月25日刚刚完成首轮供地的杭州同样表现不俗，揽金827亿。总共60宗地仅有1幅遭遇流拍，成交的59宗地中更是有23幅地触顶摇号。但部分库存较大或市场处于调整期的城市土拍热度仍保持低位。天津、福州、厦门、武汉、成都、南京、东莞等城市，热度普遍一般，出现了大面积的底价成交、流拍或终止转让。即便在同一城市里，成交热度分化也颇为明显。中指研究院浙江分院常务副总高院生指出，以杭州为例，本次供地中1宗流摇，相应地块周边邻近高架、厂房等，微环境欠佳；25宗底价成交，所在区域多为临安、富阳以及萧山郊区等去化能力相对偏弱区域；23宗触及封顶进入一次性报价环节，所在区域主要在奥体、三墩、宁围、良渚、北部新城、未来科技城等热门核心板。中指研究院表示，从率先完成首轮土拍城市的结果来看，房企拿地明显趋向于“传统高价值”“规划利好”“去化效率高”这三类地块。同样暴露出冷热不均现象的还有拿地的房企。在今年集中供地的交易中，有实力参与角逐的依旧以央国企为主。 “从近期房企的心态看，更多的还是体现在防范债务风险的出现，积极促进企业资金面稳定等。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次土拍市场的表现，也说明市场之间还是有分化或分歧。 “从成交情况来看，房企拿地仍偏谨慎，叠加当前多地疫情反复，市场预期仍存在较大不确定性，与此同时，企业面临偿债高峰，资金压力仍较大，短期土地市场热度整体改善的空间或有限。”中指研究院认为。