中阳房地产

苏晓来源：中房网中房网讯（苏晓/文）进入4月下旬，除部分房企因疫情、审计等因素仍无法按时公布年报外，大多数房企的年报已如期“交卷”。回顾2021年，房地产行业走过了跌宕起伏极不平凡的一年。上半年市场热情高涨，下半年行业持续调整，市场转向低迷。同时，部分房企陷入债务违约、流动性趋紧、交付困难、评级下调等困境。为促进行业良性循环与平稳健康发展，去年末至今，行业利好不断释放，政策环境持续宽松。不过，今年房企仍面临一波偿债高峰，在行业信心与危机并存的情况下，业界对于2022年的房地产市场也有着不同的期待。 “春江水暖鸭先知”，2022年房地产市场将何去何从，在今年房企业绩会上各家“掌舵人”的发言中，或许可以寻找到一些答案。市场信心逐渐修复当前，房地产行业告别高杠杆、高周转的发展模式已成定局，行业步入调整期，“阵痛”在所难免。不过，展望后市，绝大多数房企仍看好房地产行业未来前景。 3月30日，碧桂园举办2021年度业绩发布会，管理层表示，公司认为现在政策已经触底，市场信心也在逐渐恢复之中。在次日万科举行的2021年度业绩会上，万科董事会主席郁亮也谈到，房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意仍会“常做常有”。目前，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，公司对政策环境有信心。作为行业头部企业，万科和碧桂园对于房地产市场的预判，一向有着风向标的意义。在绿城中国执行董事李骏看来，2022年上半年是行业筑底盘整，预计下半年将逐步复苏趋稳。同样，在旭辉业绩会上，旭辉董事长林中坦言，其仍然对房地产行业充满信心。“尽管行业正处在一个跌宕起伏的阶段，很多人对行业前景也感到迷茫，但房地产行业是一个永续的行业，是周期性行业，意味着它一定是有春夏秋冬，相信冬天快结束了，春天也就不远了。” 业绩目标趋于保守往年，房企非常注重新一年的销售目标，而在今年的业绩会上，大多房企表示要注重求“稳”，对于2022年的业绩目标制定趋于保守，其中不乏还有房企下调了业绩目标。如在招商蛇口召开的业绩会上，其董事、总经理蒋铁峰指出，考虑到外部环境的不确定性，公司全年销售目标设定为3300亿元，与去年销售目标基本持平。建发国际行政总裁林伟国在解释2022年销售目标时坦言：“因为去年大概卖了1650亿元，所以想先按此作为目标来安排。” 而在绿城中国业绩会上，李骏表示，2022年公司合同销售额目标3300亿元，争取超额完成。相比2021年全年实现合同销售额3509亿元，绿城中国将2022年销售目标下调了5.9%。还有时代中国，其业绩会上董事会主席岑钊雄称，时代中国将2022年销售目标定为650亿元，相比去年的1100亿元有大幅下调，目标趋于保守。林中对旭辉2022年销售目标并未给出确切数字。只表示全年有3600亿元可售货值，旭辉的目标是保持权益销售额稳定，未来几年将大幅度开始提高权益销售额比重，关注权益销售额背后的业绩含金量而不是表面销售额的大小。克而瑞指出，从规模房企2021年销售目标完成情况来看，2022年企业整体的业绩预期势必也将更为谨慎，会有部分企业业绩目标同比持平或降低，预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。积极寻找收并购机会，慎重出手近年来，管理层多次强调防范化解房地产市场风险，鼓励机构有序开展房企并购贷款。一时间“收并购”成了房地产业的热点。而在房企业绩会上，“收并购”也几乎成为了一个必谈的话题。值得注意的是，从目前房企业绩会上对“收并购”的讨论来看，大致分为两类：一类是已获得并购贷款额度的房企，多被问及收并购的原则和偏好；还有一类是出险房企，多被问及其资产出清进展如何等。而招商蛇口作为第一家获得并购贷款的企业，对于其2022年的收并购计划，自然引起多方关注。对此，招商蛇口表示，公司正在积极谨慎地推进，与多家房企接触洽谈收并购。不过，由于并购项目的风险多，所以对其风险控制会高一点，收益回报就会要求高一点。旭辉方面称，并购额度既不计算在金融机构的两道红线之内，也不计入房企三道红线计算的新增有息负债之内，因此未来会积极拓展。不过，虽然公司未来有两三百亿收并购贷款额度，但在收并购时会非常谨慎，把这些资源配置在公司认为最好的城市、最好的板块和最好的项目。华侨城则明确，将本着稳中求进、优中选优的原则，做好充分的项目尽调，兼顾项目质量与对价的合理性，通过合理控制收购价格、明晰商务条款等多种方式尽可能将风险降低到可以控制的范围内，谨慎、稳妥的开展收并购事宜。万科管理层也透露，会留意相关机会。在保证自己安全，不要给行业添麻烦的前提下，尽其所能做对行业健康发展良性循环的事情。而对于出险房企来说，收并购作为盘活资产、回笼资金、降低负债的有效出路，也正在加速推进。如正荣地产，其管理层表示，已有20～30个合作项目正与具有国企和央企等背景的合作方洽谈股权转让事宜。如果这些项目和资产顺利出售，可以提早回笼规模可观的资金。不过，正荣地产同时指出，项目转让与出售，都需要交易与税审的诸多流程，到资金实际回流可用，还需要等待一段时间。以销定投拿地而对于2022年的拿地策略，“以销定投”、“量入为出”成为了不少房企的共同选择。招商蛇口今年的拿地计划，会根据市场情况做一些优化。在策略和原则方面，整体是满足公司现金流和“三道红线”要求，中长远的战略目标是希望净负债率逐步下降，来优化资产结构。至于2022年的短期目标，则是以销定投、量入为出，根据手中现金的情况来投入。同样，保利置业今年也定下了以销定投的拿地准则。“权益土储资金支出初步定为200亿元。若销售情况理想，公司将适时将额度调整至250亿-300亿元。” 在龙湖集团的业绩会上，新上任的CEO陈序平亦表示，2022年将秉承“量入为出”的拿地策略，围绕毛利率等指标进行布局。而旭辉则进一步明确：“不拿贵地、不拿错地、不做激进收并购，增加权益，减少合作拿地，加快土储周转。” 根据克而瑞研究中心统计，一季度百强房企中近七成企业未拿地，百强房企1-3月整体拿地销售比低至0.1，较2021年同期下降了0.1，其中10强房企投资积极性最高，但也仅有0.14。可见，今年以来房企谨慎拿地的态度早已在行动上有所体现。