中阳房地产

楼盘网以前大家经常可以看到这种报道：有人卖掉房子出去创业，结果打拼多年赚到的钱还不够把房子买回来。这就说明在过去那么多年里，房产是最好的投资商品，所以结果就是不管是普通人也好，还是拥有大量资金的公司也罢，都会把房地产看成是最佳的投资选择，房地产投资也在不断加大。但现在这种情况却出现了明显的改变，因为数据明确的显示，开发商对房地产的投资态度出现了明显的变化。国家统计局公布的数据显示，2022年1-3月份全国房地产开发投资同比增长只有0.7%！房地产开发投资增长接近0，这种事情在过去二十多年里是根本不敢想象的事情，毕竟以前的房地产市场是一个随随便便都能赚钱的市场，所以开发商恨不得借钱投资房地产。事实过去这些年开发商的确是在借钱投资，证据就是房企负债率超过80%，这也是为什么国家要画下“三条红线”的原因，毕竟一个行业如果负债率过高，肯定会对行业的正常发展带来不利影响。当然今天我们并不是要讨论，房企负债率过高会带来什么样的影响，我们要讨论的是一季度房地产开发商投资增速仅仅是0这件事，以及这件事会带来什么样的影响，能说明什么样的问题。就笔者个人来看，一季度的开发商投资增幅接近0，起码能说明以下三个问题：问题一，房地产赚钱能力下滑。开发商为什么会投资房地产行业，原因其实很简单，那就是因为房地产行业能赚钱，而且是能赚大钱。在以前房价不断上涨的背景下，开发商随随便便拿下一块地，过几年就能赚的盆满钵满，但现在不行了。一方面是因为现在的土地价格居高不下，再加上各种成本，开发商想要在房地产行业有所作为就必须投资更多资金。另一方面是这些房价不再上涨，投资了大笔的资金也不能获得预期的收益，甚至还有可能会亏本，毕竟现在不少“地王”项目都在亏本出手。最重要的是，数据显示2020年全国百强房企的平均利润率就只有11.2%，这个利润率可能还没有传统制造业的高。投资大量资金，却只能获得这么点利润，开发商投资意愿下降也就是理所当然的事情了，搞不好未来的投资还会继续下跌。问题二，开发商的资金紧张。很多时候我们不做某件事，并不是我们不想做，而是我们没有能力做，一季度开发商投资增速接近0也是这个道理。因为这几年开发商的资金链一直都承受着巨大的压力，所以在这种情况下，开发商根本就拿不出足够多的钱进行投资。一方面是因为国内楼市调控收紧了对开发商的资金限制，导致房企融资变难，另一方面是因为目前购房者的观望情绪浓厚，开发商回收资金的难度加大。而这两方面原因，带来的结果就是开发商现金流承受巨大的压力，别说继续投资房地产了，能不能拿出钱偿还之前遗留下来的债务都是一个大问题。证据就是这几年市场上宣布债券违约的房企变得越来越多，甚至一些千亿级别的房企也都出现了债券违约的现象。问题三，楼市库存居高不下。统计局公布的数据不仅仅只有一季度的房地产投资增速，还有一系列的楼市数据，其中就包括楼市库存数据。根据数据显示，一季度全国商品房库存面积高达56113万平方米！虽然这个库存面积看起来不是很多，只有5.7亿平方米，但这只是盖好了现房，如果算上那些没盖好的期房，还有没开工的土地，全国商品房库存面积甚至达到了38亿平方米。按照目前楼市一年17亿平方米的销售速度来看，这些库存就需要2年多的时间来消化，开发商手里有这么多库存，已经足够销售很长一段时间了，为什么还要继续投资房地产呢？而且现在不仅是开发商在原来房地产，就连购房者也在慢慢远离房产，至少现在居民的购房意愿没有以前那么高了。例如央行调查的数据就显示，在去年四季度的时候，全国有购房意愿的居民占比只有17.9%！可见现在的楼市行情有多差了，而这种现象又会给开发商带来压力，导致房企投资房地产的动力会降低。毕竟开发商盖好房子之后，就需要用到购房者来消化库存。