中阳房地产

乐居网 “ 疫情进入第三年，人们对于疫情的态度已经由最初对不明病毒的恐惧，转变为对局部偶发性疫情导致的封控的焦虑。相比2020年和2021年的疫情反复，2022年的奥密克戎从南到北，从东到西，广东、吉林、陕西多点爆发，而且包括上海、深圳等重要经济中心。与之相应的“临时性”局部封控也更为严格，据统计截至4月18日，全国至少22地“在封”。市场短暂停摆的“阵痛”也成为商办地产所必须面对的“新常态”。” 疫情新常态引发三类防疫模式 2022年，在面对此轮疫情爆发，北上广深四大一线城市均展现了不同的防疫态度，北京采取长期管控限制，最大限度减少进出京活动；深圳全市静默，快速清零；广州点状封控，动态调整；上海三区划分，长时间封闭。从持续时间和防疫影响上来看，深圳3月14日-20日全市静默7天，25日发布“30条”举措，鼓励减免租金等，清明小长假已基本恢复常态；而上海3月28日开始封闭浦东，4月1日开始封闭浦西，后调整为三区划分管理，至今仍未完全解封，封闭时间较长，影响较大。表：一线城市防疫政策数据来源：CAIC整理消费停摆，零售商业承压严重 1、社零增速自20年8月以来首次转负，可选消费品全面大幅下跌 2022年3月社会消费品零售总额同比-3.5%，增速环比2022年1-2月份下降了10.2个百分点，继20年8月份以来首次转负数。具备囤货属性的必选消费相对坚挺，例如粮油食品类和饮料类分别同比上升12.5%和12.6%，环比分别上升了4.6和1.2个百分点，而可选消费受疫情影响严重，整体表现疲软，服装鞋帽纺织品（-12.7%）、化妆品类（-6.3%）、金银珠宝类（-17.9%）、家具类（-8.8%）、汽车类（-7.5%）跌幅较大。表：2022年2-3月社零细分品类同比增长（%）数据来源：国家统计局 2、物流受阻导致线上消费显著降速多地疫情并发在一定程度上导致了物流不畅，使线上消费受到较大压制，社零总额中实物商品网上零售3月同比仅微增2.67%，增速下降明显。图：2020.5-2022.3实物商品网上零售额增长情况（%）数据来源：国家统计局 3、市场停摆，价格上扬，一线城市消费消费面临严重影响 2020年1-2月以来，随着疫情的稳定，四个一线城市消费零售显著复苏。22年1-2月份，在四个一线城市爆发疫情之前，社会消费品零售总额增速均保持较好态势。22年3-4月，四大一线城市逐步进入封控期，消费陷入停摆。参考往年3-4月平均水平，上海受影响最大，或将超过2000亿元。表：2019-2022年1-2月北上广深社零同比增速（%）数据来源：国家统计局、CAIC整理图：2019-2022年1-2月北上广深社零（亿元）数据来源：国家统计局从价格方面来看，3月疫情形势严峻，受到供应等方面影响，各典型城市城市居民消费价格指数均有上升。尤其是上海，由于封闭时间较长，居民避险囤货情绪高涨，加之物流不畅，使得3月鲜菜类城市居民消费价格相比上年同月高涨。零售商业市场阵痛蔓延 1、商业销售供应缩减，库存去化压力大 3月，受疫情影响，上海商业供应同比减少58.96%，仅有1.4万平入市，但成交面积和成交均价均涨幅较高，分别同比上升89.89%和32.74%，达到7.5万平和38088元/平方米，受本月供应减少影响，上海商业库存面积同比减少2.81%至770万平，但商业去化周期依然较长，达111.6个月。 2、空置率仍将持续上行，租金则将下跌，客流恢复难度大从存量商业角度来看，以上海为例，2020年全年上海零售物业空置率12.2%，同比增长4.2%；零售物业市场平均租金为33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。2021年下半年上海零售物业市场录得空置率6.9%，零售物业市场平均租金为34.9元每平方米每天。2022年疫情呈现不确定性、措施持续时间长、政策严厉、牵涉范围面广等诸多新特点，影响程度并不亚于2020年，预计空置率和租金将跌回20年水平。从客流角度来看，上海疫情局势目前尚不明朗，部分线下营业场所响应疫情防控规定，暂定5月8日恢复营业，即将到来的五一黄金周成绩单难比2021年。而广州截至4月20日社会面已连续4天未发现阳性感染者，部分公交线路恢复；深圳4月5日电影院、健身房、线下培训机构等密闭场所限流50%开放，另外在清明小长假助力下，4月购物中心客流普遍已经恢复至7-8成，广深五一长假客流成绩可期。 3、新增项目开业将普遍延迟 2021年在疫情缓和间歇期，商业项目开业集中，新开计划也超往年。但历经疫情封控之后，推迟开业或将成为普遍现象结语疫情防控进入第三年，疫情的不断反弹致使线下消费需求更加疲弱，偶发性疫情导致的大范围封控式管理正对原有的市场秩序形成冲击。消费总量、消费结构的转变正在对原有的商业市场形成持续的影响。“阵痛“过后，商业过饱和所导致的竞争白热化将在一线城市持续显现，而”下沉“低能级城市也许是”不得不“的选择。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:克而瑞资管