中阳房地产

曾冬梅来源：中国房地产网 4月16日，一份名为《关于恳请支持旧改项目退出的报告》的文件流出，引起了业内的广泛关注。这是广州市时代控股集团有限公司（旗下拥有香港上市公司“时代中国”“时代邻里”）提交给广州市政府的，落款时间为3月29日。根据文件披露的信息，时代中国积极参与广州城市更新工作，已获取9个旧村改造项目的合作身份，沉淀了大量资金，近期多种政策叠加影响了企业现金流的稳定性，“为顺利度过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难。”该公司的诉求是希望广州市政府能够支持协调其拿回从化区、增城区3个旧村改造项目的履约保证金，以及黄埔区5个项目的前期投入资金，总额约20.1亿元。据了解，因为政策变化，时代中国位于从化区、增城区的3个项目已暂缓实施，黄埔区的5个项目也无法正常推进。 4月18日，时代中国方面表示，公司积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进解决方案，是正常的企业经营行为。 “我们也有些旧村改造项目计划退出，正在找愿意接手的企业。”广州某房企的高管对中国房地产报记者表示，自去年8月住房和城乡建设部发布防止城市更新大拆大建的文件以来，广州的城市更新政策有了较大的调整，“很多项目都受影响，无法如期推进，企业算不过账，越拖损失越大。” 发给广州市政府的求助信文件资料显示，时代中国分别在2019年3月、2020年7月和2021年10月与从化区禾仓村、增城区城丰村和增城区新汤村签订项目合作协议，成为旧村改造项目合作企业、意向合作企业。3个项目累计投入4.38亿元，履约保证金合计3亿元，但由于旧村改造政策不断调整，目前3个项目暂缓实施。时代中国认为这些项目履约保证金的退还对解决现阶段资金困难尤为重要，因此恳请广州市政府给予支持，协调在今年4月底前退还3亿元履约保证金。在黄埔区，时代中国参与了5个旧村改造项目，分别为岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村、重岗村。按照黄埔区的要求，这些项目已经提前启动拆迁，拆迁工作目前已基本完成。为此，该公司支付了高额的拆迁补偿费用，累计投入17.1亿元，同样由于政策变化，这5个项目也无法正常推进。时代中国希望广州市政府协调由黄埔区政府指定单位或国企承接这些项目，并按照“城市更新10条”等有关政策，退还其前期投入的17.1亿元。时代中国表示，当前房地产行业形势严峻，公司面临前所未有的压力，上述项目履约保证金和前期投入款的退还，将有力支持公司度过当前阶段性困难。对于这封求助信，时代中国方面的说法是，当城市更新政策和市场环境发生变化和调整时，公司会因应变化定期对存量城市更新项目进行审视及调整。“针对近期广州市及下属各区城市更新政策及计划的修正及变动，我司积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进解决方案，是正常的企业经营行为。”该公司强调，城市更新是其核心业务之一，目前国内各地的城市更新项目均在稳步有序推进当中。根据时代中国的年报数据，截至2021年末，该公司在国内9个城市，拥有135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿元，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。今年，时代中国预计有8个城市更新项目会完成转化。截至2021年末，时代中国的现金及银行结余总额约为207亿元，现金短债比1.87，2022年有110亿元短期债务到期，截至3月30日已偿还了25亿元。该公司管理层曾表示有信心按时偿还年内剩余的各项短债债务。今年4月底，时代中国有两笔美元债将到期，余额约21亿元。在业内看来，如果上述8个旧改项目20.1亿元的投入资金能够退回，将有助于增加时代中国的现金流弹性，为偿债装上一层“安全锁”。多家房企欲退出广州旧改项目时代中国希望退出8个旧村改造项目的理由是政策发生了变化。据了解，自2021年8月《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》发布以来，广州城市更新的政策导向确实不如此前乐观了。今年3月底，广州市住房和城乡建设局印发了《关于在深化城市更新工作推进高质量发展中加强年度实施计划管理的指导意见》，其中提到，除政府收储外需增加居住用地的成片连片城市更新项目，各区需充分论证对本区房地产市场影响，充分考虑房地产市场供给与需求的关系，均衡有序推进城市更新，避免“大干快上”造成房地产市场异常波动。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。此前，广州业内已流传着另一份重要文件，透露全市（除黄埔区外）城市更新项目的命运走向。其中，38个实施方案已经批复的项目，有23个可以继续推进，213个实施方案未批复的项目，只有23个能够稳妥推进，95个须暂缓推进。各区也秉承谨慎原则制定了城市更新的相关推进细则。增城区仅有3个项目可继续稳妥推进，19个项目暂缓实施。有消息指，该区已明确表示，暂缓名单里的项目，开发商要自行寻找退出路径，即便不退出，审批过会的概率也很低。为了防范项目发展风险，荔湾区要求开发商未经同意不得转让旧村改造项目的股份，不得擅自终止合作、放弃投资建设。种种迹象显示，在广州城市更新领域，开发商面临的限制越来越多，再叠加行业的流动性紧张以及销售下行，选择按下暂停键或者退出的房企不在少数。例如，2021年12月，升龙集团跟番禺区的明经村达成了改造暂缓3年的协议，给予该村3000万元的补偿款，换得了3亿元保证金的解除。中国恒大、佳兆业、中国奥园、星河集团等企业的部分旧村改造项目也在寻求退出路径。据悉，截至目前，时代中国的诉求尚未得到相关部门的回复。《广州市黄埔区广州开发区加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》（简称“城市更新10条”）的“拆迁前置”一项中规定，涉及重点征拆任务的旧村改造项目，可由征拆主体委托村集体及合作企业先行收购安置，符合城市更新政策的征拆费用及安置面积可纳入后续改造成本，若项目列入实施计划三年内实施方案未能获得批复，征拆费用可由区财政本息退还合作企业。 “履约保证金是可以退还的，但拆迁补偿等其他的前期投入能退还多少，多长时间能退回有很大的不确定性。”广州某房企高管透露，该公司也有部分旧村改造项目在找买家，“这是市场行为，毕竟是企业自己跟村里签的约，希望政府出面安排接盘方也不太现实。”按照行规，即便有买家接手这类旧村改造项目，卖方也无法一次性获得转让资金，“一般是根据项目的推进阶段分期支付，最后一笔款要到实施方案批复后才能收到，整个过程可能需要2年时间。” 据其介绍，该公司留下了几个较有潜力的旧村改造项目，但因为黄埔区新一版的城市更新政策迟迟未落地，公司资金压力增大，有的项目已经停工了几个月，临迁费也无法按期支付给村民。“等了几个月，实施方案一直没有批下来，怎么推进没个准信，听说是要压降建设指标。这样的话，账又要重新算了，企业很被动。”