中阳房地产

克而瑞研究中心来源：丁祖昱评楼市 2022年4月18日上午，国家统计局公布了2022年1-3月房地产行业数据。房地产业新房销售规模恢复至2017年-2019年同期水平、投资规模创2015年后次高。行业规模保持但同比下行加剧，3月销售和投资分别同比下降18%和2%。市场仍处于博弈期，房屋施工、新开工和竣工同比下降22%、22%和16%，土地购置面积累计同比降幅收窄，但仍下降42%。从70个大中城市住宅销售价格来看，新建商品住宅销售价格环比下降城市个数减少、二三线城市环比持平或降幅收窄。我们认为，短期内市场仍将处下行通道。 3月销售面积和金额跌幅继续扩大国家统计局数据显示：2022年1-3月，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%；二者降幅较1-2月扩大4.2pcts和3.5pcts。单月来看，商品房销售面积15343万平方米，同比下降17.7%；商品房销售额14196亿元，下降26.2%；二者降幅较1-2月扩大8.1pcts和6.9pcts。 1 受2021年同期前值较高影响（2021年3月销售规模超1.8亿平方米，为近5年最高），2022年3月商品房销售同比降幅创2015年以来新低。但从绝对值来看，3月销售规模与2017年-2019年同期平均水平相当。这主要得益于2022年初以来累计超过60个省市出台了超80条调控宽松政策，多地适度放开限购和限售后一部分积压的购房需求得以解禁，提振房地产销售整体规模回归至近年平均水平。 2 施工、新开工同比皆降22% 国家统计局数据显示：2022年1-3月，房地产开发企业房屋施工面积806259万平方米，同比增长1.0%；房屋新开工面积29838万平方米，下降17.5%；房屋竣工面积16929万平方米，下降11.5%。单月来看，3月房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工面积分别为21800万平方米、14871万平方米和4729万平方米，同比分别下降21.5%、22.2%和15.5%。三者同比降幅较1-2月均进一步扩大。我们认为施工累计增长主要得益于保交付措施落地后复工复产、企业加强在建项目投入重塑市场信心。强化监管之后的充裕的预售资金账户保障了在部分房企遭遇债务危机的当下多数已售待售项目得以正常施工。但受到房地产业和建筑业行业信心的影响，房屋新开工和竣工降幅进一步扩大。 3 据国家统计局数据：1-3月，房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，比上年下降41.8%；土地成交价款672万亿元，下降16.9%。单月来看，3月土地购置面积和土地成交价款分别为501万平方米和303亿元，同比下降41%和1%。 3月成都、重庆、合肥2022年首轮集中土拍拉动土地购置两项指标降幅收窄。但从核心城市土拍成交情况来看，底价成交和国央企、平台公司兜底情况仍广泛出现。即使各市政府在土拍规则、竞拍门槛、新房限价等方面多有调整，提高了地块盈利空间，但民营房企参与度不高。债务压力和信心不足下土地市场仍处于冰点。 4 开发投资额创近8年次高据国家统计局数据：1-3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，涨幅较1-2月收窄3pcts。其中3月单月开发投资额为13266亿元，同比下降2.4%，对比1-2月同比由正转负。但房地产开发投资额绝对值仍然是除2021年以外近8年次高，整体规模同样维持在历史高位。 5 新房销售规模同比负增长，而投资规模维持历史较高水平，主要原因在于：一方面“保交付”政策下3月起地方政府和银行机构陆续与房企协商，尽可能让已停工、延期交付的项目复工。另一方面受价格因素影响，2022年以来建筑材料、工程安装等价格涨幅较高，一定程度推高了房地产投资的总量。需注意的是，开发投资的单月同比增速3月由正转负，除前置较高因素外，负增长表明建安投资和土拓投资已无力支撑整体投资增速。当前房地产业处于政策宽松与行业信心的博弈期，房地产业还未到达回暖时刻，开发企业的投资热情和投资动力仍处于历史低点。 6 70城房价各能级环比持平或降幅收窄从70个大中城市住宅销售价格统计数据来看，2022年3月70个大中城市房价环比降幅继续收窄。3月整体新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比下降0.1%和0.2%。降幅分别较2月收窄0.05pct和0.09pct。一线房价率先回升，二三线回调见底。一线城市新房及二手房房价均环比上涨0.4%，连续3个月维持正增长。二线新房房价持平、三四线降幅收窄至0.2%。 2022年一季度60余省市出台累计76次调控放松政策。叠加信贷政策愈发宽松化，各能级城市房价环比陆续止跌。从环比涨跌幅情况来看，二三线城市二手房市场复苏速度稍晚于新房市场。 7 3月，70个大中城市中新建商品住宅环比下降城市为38个，比上月减少2个。3月新房房价环比下降城市个数为近6个月最少，相比2021年11月高点（59个）减少了21个。可见3成城市新房房价已较2021年末回升，实现了房价止跌。 8 具体来看，一线城市中北京、上海和深圳分别环比上涨0.4%、0.3%和0.8%,仅广州下降0.1%；二线城市中16城环比上涨，环比下降的城市中长春、南宁、厦门、合肥、武汉等10城降幅收窄。三四线城市房价修复则更为明显。35城中10城环比止跌，其中主要为韶关、锦州、襄阳、常德、南充等。此外14个城市环比降幅收窄，如唐山、九江、宜昌、牡丹江、平顶山、大理、北海等。房价环比回升或降幅收窄的城市主要为当前市场严重下行的内陆弱三四线城市，信贷放宽后房价降无可降便率先止跌。从CRIC监测的百城3月商品住宅成交情况来看，各能级城市整体表现与统计局发布的70个大中城市房价表现一致。全国百城商品住宅成交均价同、环比分别上涨6%和下降2%。三四线城市房价止跌迹象明显，3月环比上涨10%、同比上涨1%。70个三四线城市中41个城市房价环比上涨，其中莆田、徐州和江门涨幅超10%。一二线城市中，上海和广州同比涨幅超15%，深圳受结构性因素影响涨幅突出。杭州、武汉、西安、重庆等强二线房价同环比齐增。南昌、合肥、厦门等房价同比回落但环比上涨，市场逐渐修复。 9 具体到项目销售层面，3月二三线在售项目纷纷“提价”。据了解多数在售项目即使保留一定销售折扣，实际成交均价已较2021年并没有明显上涨。在策略上取消此前推出的部分优惠，或在新一轮加推中推出更高等级产品，以和购房者“买涨不买跌”心理博弈。如济南远洋潮起东方1.75万元/平均价，较上次开盘上涨1500元/平，涨幅9%，主要源于所推产品较上批次私密性和舒适性更高。徐州3月下旬多个在售项目宣布取消车位抵用券、认购折扣、装修礼包等折扣，预售价格较前一次加推上涨2%-5%不等。常州龍宸壹號加推大面积改善产品的同时取消价格优惠，预售均价上涨5%。又如保定熙悦九里和邯郸泽信·云樾天著最近一次加推售价分别较前一次上涨7%和2%。但从实际成交情况看，上述城市并未出现价、量齐升的结果，项目提价之后没有出现“涨价去库存”的销售预期，项目销售表现上还没有出现明显提振效果。综合来看，目前房地产业仍处于下行通道。新房销售规模和投资规模仍处于历史高位表明在各方面的共同努力下，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场运行状况出现了积极变化。但从新房销售规模环比下降、开发投资同比负增长，以及房屋新开工、竣工和土地购置等指标来看行业回暖时刻尚未到来。