中阳房地产

彭红侠刘亚来源：中房报对于购房者而言，最关心的就是自己买的房子能如期建好按时交付。这在业主安薇眼里，实地海棠雅著并没有做到。实地海棠雅著项目位于天津市宝坻区周良庄真尹家铺村南侧，整体划分为东区（案名为盛景豪庭）和西区（备案名为香榭雅园），2017年对外销售。安薇称，2019年购置的海棠雅著东区盛景豪庭，原本应于同年10月底交房，但期间开发商多次延期，如今已近三年，她依然没有收到房子。“当初买房子就是为了落户方便孩子上学，可现在房子迟迟无法交付，孩子的问题也迟迟无法得到解决。” 与安薇迫切需要房子交付的心情不同，收到房子的蒋伟也难言舒心，因为延期多年实地没有任何赔付，即使延期赔偿的官司胜诉，法院判决书要求15日内支付赔偿款，实地依然未执行赔款。此外，海棠雅著工程质量问题也使蒋伟和其他业主忧心不已。 “自去年6月收到房后，房屋就一直存在大面积渗水漏水问题，多次协商后项目修过一次，但只修补了个别小问题，漏水问题依然无法得到根本解决。”蒋伟表示，除严重漏水外，项目还存在霸王条款、更改设计、违规售房等诸多问题。“这么多的问题，我们原本不打算收房，但是需要给孩子上户口，无奈之下只能先收房。” 延期交房皆因政府“停工令”？购买海棠雅著后，安薇非常着急，因为她担心项目烂尾收不到房，毕竟海棠雅著已经多次延期交付。按照资料显示，西区香榭雅园一期原本应于2019年6月底交付，东区盛景豪庭一期2020年10月底交房，但是东西两区项目均被告知延期交房。针对业主质疑，实地地产将延期交付的责任全部推诿于“停工令”——这一因地方政府治理环境问题而产生的不可抗力因素上。根据了解，所谓的停工令，其实源于天津市发布的《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、《关于加强冬季停工施工现场质量及安全管理的通知》等文件。因空气质量暂停施工、冬季气温低不适合施工，这皆属于不可抗力部分，企业不用为此承担违约责任。但是对于这一指控，当地政府和主管部门表示，开发商停工延期与政府和主管部门无关。即使有文件对近几年秋冬季工程施工进行限制，也只是按照生态环境部的相关要求来执行和落实。截至2022年3月，安薇购买的海棠雅著已经延期交付近30个月了，业主们奔走维权但交付仍然无期。他们质问，项目逾期难道真的是因为“环保”和“治霾”吗？对此有业主透露，天津《秋冬季攻坚行动方案》发布于2017年，在开发商和业主签订购房合同约定交房日期前。业内人士亦对此表示，逾期的根源更可能是开发商明知工期可能会推迟却故意不挑明，因为这可以使项目看起来比竞品更早交房，从而促进销售，实现快周转。 “作为项目开发企业，应该熟知北方冬季施工条件和要求，合理估算工期，不能为了吸引购房者，将比竞品‘提前交房’作为卖点，而制定一个根本无法实现的交房日期。”安薇说道。逾期风波牵扯出“霸王合同” 因为延期交付房屋涉及赔偿问题，这些业主开始将视线转向购房合同，他们回忆起更多购房时的细节。在当时，购房人想要买房，不仅需要签订购房合同，还需要签订补充合同（或补充协议）。但是，想要签订补充合同的业主必须先支付定金、缴纳首付款。业主陈胜回忆说：“签补充合同时业主对部分条款存在异议，并要求修改，销售人员却说这是制式合同无法修改，有销售人员声称不签合同定金不退。事后回想，这分明就是诱导和欺诈，是霸王条款。因为只有正式的购房合同才是制式合同，补充合同是开发商自行拟定的，并非制式合同。” 在陈胜等业主心中，后签订的补充合同中各项条款有失公平，因为这里对制式合同中的极为重要的五项条款（商品房交付及交付日期、乙方逾期付款的处理、商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理、商品房设计变更的约定、商品房权属登记）进行新的约定。开发商有规避风险甚至是置购房人利益于不顾的嫌疑。比如补充合同对于开发商逾期交付的处理上，写着“逾期交付90天免责宽展期，逾期180天内不计违约金”。这也就意味着，开发商逾期90天内无责展期，逾期180天内无任何经济赔付责任。对于这样的补充条款，实地地产表示，项目始终在合法合规的前提下运行，不存在所谓的“霸王条款”。此外，对于延期交付的赔偿问题，实地地产仍以“不可抗力”因素拒不赔偿。这一举动激怒了蒋伟和其他购房者，随后他们相继起诉实地地产，要求后者赔付业主违约金。“我们都胜诉了，法院也判决了，但是实地地产就是不执行赔款。” 天眼查数据显示，实地海棠雅著项目涉及司法案件近千件，其中“商品房预售合同纠纷”695件，占比一半以上。货不对板，漏水问题多因何延期、如何赔偿，以及合同是否有不合理之处的争议还未停息，另一场争议又随之而来。购房人发现，部分已经完工但尚不具备交付条件的房屋，实际结构与样板间结构相差甚远，特别是客厅窗户、卧室窗户的大小与格局发生了非常大的变化，客厅也严重缩水，宣传时承诺的三星门锁与实际交付不一致等。业主在收房过程中发现货不对板，与前期宣传的样板间有出入后，多次尝试与售楼处工作人员沟通，可是面对质疑，实地地产只是表示，样板间只是示例，不代表真实交付，也不能作为最终交付标准。 “如果样板间只是示例而没有户型、比例参照的实际意义，那为什么还要做样板间？样板间的意义又在哪里？”蒋伟表示，即使样板间不是交付标准，房屋结构发生了变化，那开发商也没有履行及时通知业主的义务和责任。而且，交付的房屋质量也堪忧，下雨时房间露台、房顶、墙角、窗台等多处渗水。 “窗台等多处防水的施工质量问题带有普遍性，很多业主家里都有同样的问题。”蒋伟透露，有装修行业的业主分析过，之所以出现多处漏水渗水问题，是因为院子排水系统出现问题、阳台排水道堵塞、屋顶防水面有较大缝隙所致，而这些问题归根结底还是项目工程质量不过关。蒋伟表示，最新一轮沟通后，项目表示于3月20日上门维修，可目前已超过约定时间4日，仍未见到项目给出妥善的修缮方案，也未见到维修人员上门维修。他和其他业主知道，问题没有得到解决，维权就仍将继续。（安薇等受访者皆为化名