中阳房地产

时代财经本文来源：时代财经作者：刘新歌图片来源：视觉中国房地产行业正在经历深刻变化，曾经高歌猛进的多家房企登高跌重、“雷”声不断，竞争格局也发生颠覆性改变。但行业剧变带来的并不全然是哀鸣，相对稳健的房企或将迎来新的发展机遇。去年底，央行和银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序地开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险或遇困的大型房地产企业的优质项目。并购融资开闸以来，美的置业于3月单月内连获招商银行、交通银行、建设银行、农业银行等四家银行的支持，共获得超300亿元并购融资额度。美的置业董事局主席、总裁郝恒乐称：“对美的置业而言，我们相信机会大于挑战、大于风险。基于对行业未来的这一判断，我们的基本原则是稳步做强、控制好风险。” 更注重权益规模和现金流几年前，房地产行业还颇为热闹：屡被突破的规模天花板，不断扩张的千亿阵营，后来居上的“黑马”房企……高周转之下，行业内卷不断加剧，为未来埋下隐患。这些“雷”在融资收紧后先后炸响，“安全”成为行业新的追求。从2021年业绩来看，美的置业保持着相对安全的状态。数据显示，在过去的一年，美的置业实现收入737.03亿元，同比上升40.4%；毛利约134.95亿元，同比上升15.8%；核心净利润约54.58亿元，同比上升13.6%。在3月28日举行的2021年度业绩会上，郝恒乐表示，这源于美的置业几年前就主动着手的升级投资战略、加强现金流管理、改善经营基本面等举措。“从2019年开始，我们就认为行业会发生很大的变化：城市分化、企业分化加速到来，行业天花板也基本到顶，所以主动优化投资布局，升级和聚焦能级比较高的城市，同时对每一个项目进行强监管，坚持现金流管理高于一切。” 从2019年开始，美的置业逐步减少乃至放弃了一些相对低能级的城市，新增土储主要在长三角、大湾区、长江中游、区域中心城市、省会城市等量级比较高的城市。据美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉介绍，2021年内，美的置业新增土储面积约760万平方米，其中二线及以上城市约占91%。投资升级和聚焦的效果在销售端初现，高能级城市对销售的贡献度继续提升。2021年，美的置业合约销售额约为1371.4亿元，同比增长8.7%，二线及以上城市销售占比达78%。单城超50亿元以上的城市销售占比41%，市占率前10的城市销售占比39%。关于未来的布局策略，郝恒乐称将继续坚持收敛聚焦，且要快速地去往更高层级的城市、更发达的经济区，目标是将布局城市收缩到25个左右。在这个过程中，美的置业将不再单纯追求流量规模，而更看重权益规模及权益比。此外，美的置业还将尤为注重现金流的头寸管理及流动性管理，合理安排资本支出。美的置业首席财务官林戈表示，美的置业坚持做18个月的资金链安全的压力测试和预算。去年行业出险后，美的置业还针对“头寸安全”做了更加精细化的资金链管理，即12个月“头寸安全”的预测和铺排，以保证现金流和流动性的安全。 “控制‘1+1不大于2’的合作” 去年以来，千亿房企甚至龙头房企的出险，让行业格局面临新一轮的洗牌，有人出局、被吞并，就有人借势壮大。美的置业是这波行业危机中的“白衣骑士”。郝恒乐透露，去年四季度以来，美的置业已收购了13个开发项目的股权。收购对象主要为合作项目，如长沙美的正荣滨河苑项目、武汉美的雅居乐云筑、重庆美的金科郡、佛山美的花样年云璟等。这也将是未来美的置业收并购的主要目标。郝恒乐在投资者会议上称，对第三方项目的收购持审慎态度，对其风险系数要多加判断，除非是比较干净的项目。郝恒乐称，收购主要是为了更顺利地推进项目，提升美的置业的行业占比和操盘比例。“收购取得良好的效果，比如收购后项目的售价、去化速度都得到了很大提升。” 大手笔的收购并未占用太多资金。郝恒乐表示，13个项目股权的交易净对价17亿，但由于盘活了项目存量资金且借助并购贷，美的置业的收并购即时资金占用仅4.8亿元。背靠美的集团，美的置业的融资能力和成本在民营房企中独树一帜。截至2021年12月31日，美的置业加权平均融资成本仅为4.82%。从所获得的并购融资额度看，美的置业所获支持也远超同行。 “不差钱”的美的置业将减少合作，控制“1+1不能大于2”的合作，慎重选择合作对象。2022年内，美的置业将通过提升拿地权益比、降低合作项目数量等途径，将权益比提升到75%以上，合作项目数占比则将低于50%。郝恒乐称，未来房地产行业的“玩家”会快速地减少，能够留下来的房企将更加理性，行业内卷也会减少很多。“当前还是供大于求，未来随着行业泡沫出清，供需结构会更加合理。我们会守住开发的基本盘，同时坚定地推进相关的多元化。”