中阳房地产

红星资本局作者：中国地方金融研究院研究员莫开伟 3月份以来，多地房贷利率普遍下调，目前已有上海、深圳、哈尔滨、苏州等地出现二手房的首套房贷款利率低于5%的情况，个别地区开始出现4.6%的利率，与本月5年期以上LPR报价持平。看到这个消息，不少刚需购房族内心波澜，这实际上给他们释放了重大金融政策利好，意味着购房成本支出进一步减少，经济负担减轻。加上，目前各大银行房贷审批速度加快，从原来少则几个月多则半年到现在平均一个月左右时间，放贷效率大大提高，也给购房刚需族节约了时间成本。显然，降低房贷利率无疑给广大购房刚需族送来了一项巨大的“金融福利”。但同时，也有不少人担心，各大城市银行机构纷纷调低房贷利率，虽然降低了购房刚需族负担、解了购房刚需族资金燃眉之急，但是否会对房地产调控长效机制带来负面冲击，尤其是否会改变“房住不炒”的楼市调控方向？回答是否定的。当此特殊客观经济金融环境下，降低房贷利率和加快房贷审批速度，并不是放弃对房地产业的调控，更不是鼓励广大民众去投资投机性购房，目的就是将已有的民众购房需求潜能释放出来，解决购房民众购房观望态势上升与楼市销售不旺的矛盾，将应有的民众购房消费需求激活，从而缓解当前房地产业疲软局势，避免房地产业进一步下滑，扭转房地产业调控的“硬着陆”趋势，确保我国房地产业健康可持续发展。很明显，当前各城市银行机构降低房贷利率是迫于当前客观经济形势做作出的必要选择，并非取消房地产调控，更不是走房地产调控的“回头路”。而且，当前各城市银行降低房贷利率将对我国经济金融生活产生积极影响：一方面，有利于加快楼市去库存，化解房地产业风险。当前房地产业库存严重，资金周转普遍面临较大的困难，一些民营房企还存在较大的债务兑付压力。而房地产业作为我国一大支柱产业，其上下游关联的产业较多，尤其房企如果因为楼市销售不畅资金不能按时回笼，造成大面积违约风险，会拖累我国整个产业经济的正常运转，进而会影响银行信贷资金安全，会造成房地产业风险向金融风险的快速蔓延。由此，降低房贷利率是呼应近期中央政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险的需要，通过稳定房地产业、打破房地产低迷态势、盘活存量楼市来稳定我国各类产业，进而稳固我国经济发展基础，实现房地产业转危为安和经济企稳回升相向而行。另一方面，降低购房刚需族负担，进一步释放民众购房潜能。目前，楼市销售疲软除了受到疫情影响导致民众收入下降以及应对各种不确定性支出影响民众购房动因之外，还有一个重要因素是目前不少购房刚需族存在购房观望情绪，主要是对房价下跌预期进一步加重，总觉得房价还比较高、认为房价还会进一步下降，这与股市存在的“买涨不买跌”的理由如出一辙。由此，消除购房民众这种预期与观望心理，需通过相关金融政策来打破僵局，激发民众购房欲望；同时，也需要银行机构根据当前情况适时给予房贷倾斜，在“量价”双管齐下的优惠信贷政策措施下，使广大购房刚需族降低购房负担、减轻经济压力，真正释放出民众购房消费潜能。由此，调低房贷利率和加快房贷审批速度无疑是当前最好的选项，而且作为银行机构，这也是落实中央政府要求确保房地产业稳健发展的必要金融举措，更是一项重大的政治任务。而且，央行、银保监会、证监会等也表态释放支持房地产业健康发展的积极信号；可以预见，后续促进房地产业健康发展的政策措施将会频繁出台：央行有可能进一步降准降息，增加市场资金供给，降低资金成本，为房地产业适度放松相应监管政策，鼓励商业银行向房地产业适度信贷倾斜；证监会也会在房地产企业发债等方面实施降低发债门槛等优惠政策，为房企融资创造更为有利的金融环境。再一方面，形成强大的“鲶鱼效应”，带动整个房地产业的破局。目前，虽然降低房贷的城市虽然只是少数，但要看到，当前三、四线城市楼市去库存压力较大，之后会陆续有城市银行跟进降低房贷利率，并随着一些城市政府相应推出楼市“解禁”措施、降低首付比例、购房补贴等优惠政策措施，比如哈尔滨市打响了楼市“限售”第一枪，全面废除楼市限售禁令。这样，可以预见，无论是调低房贷利率、还是楼市限售解禁，都会形成强大的“鲶鱼效应”，在全国形成一股促进房地产业健康发展的整体合力，推动房地产业和楼市走出困局，促进房地产和楼市回暖，解开捆绑在我国房地产和楼市身上的“死结”，为我国经济进一步企稳回升和快速复苏营造有利的金融氛围。而且，调低房贷利率也是一项重要的保障民生的措施，让居者有其所，安居乐业，能确保民众生活稳定，提高民众生活幸福指数，实现社会稳定和健康发展。编辑陶玥阳