中阳房地产

地产深度报道立志要在十四五期间再造一个自己的保利置业明显加快了扩张步伐。 3月24日，保利置业召开线上业绩发布会。会上，公司董事会主席万宇清毫不掩饰对规模的渴求，他强调公司要争取在十四五期间达成千亿规模，并将2022年的保底销售目标定在了650亿元，“过去几年我们走得相对较慢，希望下一轮我们能够快一些，而且会越来越快”。与其一同出席业绩会的还有公司董事总经理王健、副总经理刘忱、副总经理彭袆、财务总监潘治平。整体来看，尽管行业处在下行周期，市场情绪消极，但保利置业却仍跃跃欲试，试图在这期间实现规模的跨越。在万宇清看来，公司前几年虽然走得较慢，但同样也走得较稳。一个明显的特征是，不同于其他开发商接连下跌的毛利率，保利置业近年来该指标一直维持在30%以上。 2021年，该公司共实现营收365.13亿港元，同比增长16.7%；对应归母净利润较2020年增长32%至24.81亿港元，这一增速指标在2020年为-50.95%；同期毛利率33.9%，较2020年基本持平。高于行业平均水准的毛利率水平也引来不少投资者关注。2021年下半年，房地产市场骤然变冷，销售端承压，行业整体毛利率亦进一步下滑。王健坦言，保利置业的毛利率水平主要得益于前几年部分结转项目的差异，在行业盈利水平普降的趋势下，结合目前已经实现的销售额长远来看，公司毛利率大概率也会回归至23%-26%之间。其透露，目前公司已售未结转部分的毛利率预计在24%-26%左右，2022年整体也将在这个水平，“20%左右的毛利率是行业一个正常水平，能在20%以上已经不错了”。在盈利能力变动不大的背景下，保利置业2021年归母净利润增速实现大幅提升，其中的一个重要因素是少数股东应占净利润的骤降。报告期内，保利置业归属于少数股东应占净利润约1.26亿港元，较2020年的4.45亿港元下降71.69%。变动源自公司权益占比结构调整，以及结转收入的增加。刘忱向《国际金融报》记者表示，不论拓展还是销售，公司都保持着70%以上的权益占比，未来亦会维持这一水平，“今年的结转结构会更为突出，归母净利润的占比也会更高”。 2021年，保利置业抓住第二轮、第三轮集中供地的机会大力扩储，全年新增项目19个，首入常州、太仓和宁海，总土地成本较2020年增长39%。公司新增总土储360.9万平方米，权益土储272.2万平方米，权益占比约75%。上述项目中，有10个来自公开市场的招拍挂，剩余9个则是通过合作、收并购、旧改以及勾地等渠道获取。随着市场的变化，保利置业对这些渠道也有了不同的看法。譬如旧改，2021年12月，该公司拿下了济南五里牌坊二期项目，这是公司全年新增的唯一个旧改项目。另外，公司目前在深圳亦有两个已经获取的旧改项目，还有部分正在洽谈和铺排，只是最终能否拍板仍难有定论。万宇清指出，旧改的推进时间以及投资总额都存在着较大不确定性，投资难度也较大。在他看来，尽管市场在慢慢修复，但“三道红线”机制不可能退出，在房价上升空间有限的情况下，公司对旧改项目会格外谨慎。目前，保利置业在深圳获取的旧改项目均未实现正现金流。“我们看好深圳的旧改，不过还是要找到适合公司开发的项目，以及好的投资方进行长远搭配才行。”其表示，公司今年希望在投资拓展方面有着新的突破。而对于近期市场较为关注的收并购，保利置业亦有所动作。2021年7月，其从合生手中接下了广州永宁街项目。目前，公司还与其他开发商接触了一些收并购项目，皆处于洽谈期中，若有实质进展将会通过公告披露。 2022年，保利置业定下了以销定投的拿地准则，权益土储资金支出初步定为200亿元。若销售情况理想，公司将适时将额度调整至250亿-300亿元。 “相信市场会发生一些变化，我们会争取实现更高的销售额。”万宇清指出，保利置业近年的拓展布局在不断调整，公司于一二线城市的权益土储占比达到83%，长三角和大湾区占比亦提升至40%。高线城市的抗风险能力也使得保利置业并不担忧土储的减值，公司销售均价也未出现回落。 2021年，该公司实现合约销售金额566亿元；回笼资金534亿元，回笼率达到94%；对应销售面积约314万平方米；合约销售均价约每平方米18038元，“去年房价跟土地市场的调整对我们没有太大影响。”万宇清如此说道。负债来看，截至2021年末，保利置业拥有尚未偿还的银行及其他借贷(包括应付票据)846.81亿港元，其中27%、约231.81亿港元将于一年内到期，31%将在一年后到两年内偿还。报告期内，保利置业净负债率约103%，剔除预收账款后的资产负债率为74%，较2020年下降3个百分点，非受限现金短债比1.56，仍踩中两条“红线”。管理层对踩线情况似乎并不着急。对于降负债的规划，刘忱表示，短期来看保利置业更希望能够抓住市场机会，公司会通过快速地资金回笼和周转逐步改善负债指标，同时继续下调融资成本，“实际上，‘三道红线’并没有对我们的经营造成多少影响”。万宇清亦直言，与降负债以及调整债务结构相比，保利置业目前最核心的任务还是加强营销，以此获得更多资金、增加利润。记者吴典编辑左宇直击业绩会｜预判市场下半年复苏，绿城今年要销售3300亿元直击业绩会｜绿城管理挖到了下行周期的“红利” 直击业绩会｜为高价地买单后，招商蛇口欲扭转毛利率“败局” 合肥土拍后续来了！越秀首入庐州，龙湖、保利补仓直击业绩会｜标的寻觅无果，新希望服务上市募资无处可用