中阳房地产

时代财经本文来源：时代财经作者：陈伟纳 3月22日下午，招商蛇口2021年度业绩会的末尾，董事长许永军以“寒冬虽至，春有归期”定义当下行业环境，字里行间透露着对行业未来的期待。更早一日，招商蛇口发布了2021年度业绩报告。去年，招商蛇口累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。其中，营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归属于上市公司股东的净利润为103.72亿元，同比减少15.35%。虽然招商蛇口并未完成2021年初定下的3300亿元销售目标，但依旧成功挺进行业前十，排名第七位。招商蛇口董事总经理蒋铁峰称，考虑到外部环境的不确定性，2022年销售目标设定为3300亿元，与去年销售目标基本持平。持续增收不增利，公司有望在2022年扭转利润率 2021年招商蛇口实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；利润总额为228.4亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润是103.72亿元，同比减少15.35%，基本每股收益1.16元，同比减少20.55%。招商蛇口在报告中将净利润下滑的原因归结为三点：其一是，受到市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降；其二是，此前公司计提信用减值准备共计43.72亿元，这使得2021年度归属于上市公司股东的净利润减少34.56亿元；其三是，投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归母净利润同比减少20.49亿元。业绩发布会上，许永军坦言，公司不增利是受到市场等多方面原因导致，“中国房地产市场发展至今，运行逻辑已经发生了根本变化，此前推动地产行业快速发展的四个主要红利，包括人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利，有的已经消失，有的则在逐步减弱。” 时代财经梳理发现，招商蛇口的毛利率自2018年开始出现持续性下滑，2018年至2021年，招商蛇口的毛利率分别是39.49%、34.65%、28.69%、25.47%。公司财务总监黄均隆回应称，“这几年来毛利率下滑是行业趋势，不仅仅招商蛇口是这样，整个行业都在下降。” 具体到区域公司，华东、江南、西南、华南、深圳区域毛利率分别为11.54%、17.69%、17.53%、14.04%、36.96%。其中，华东区域的毛利率最低，下滑程度也最大，较上一年减少4.65%。值得注意的是，华东区域是招商蛇口营收贡献最大的区域，2021年实现营收368.59亿元，占公司总营收的比例为22.94%。同时，华东区域也是招商蛇口布局最多的地区，在公司4400万平方米的土地储备中华东区域约占31%。有业内人士分析道，华东区域一直是众房企必争之地，具有购买力强、项目去化快的优势，能够为房企保留足够的盈利空间。但往往也会造成区域内土地高溢价出让的情况，使得房企盈利空间十分有限。报告显示，2021年招商蛇口累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。蒋铁峰表示，2021年下半年以来，公司所拿项目的回报非常突出，毛利率有着明显提升。“2022年我们也非常稳健，今年对参拍城市、参拍土地的选择非常严格，有多项指标来把关，宁可不拿也不要错拿，所以未来公司的利润率相信会有一些稳步的提升。” 同时，蒋铁峰还指出，2022年公司全年可售货值大约是6200亿元，其中新增货值超过3500亿元。从城市的能级来看，一线城市占28%，二线城市48%，三四线24%。从业态来看，住宅占比达到78%，商办占比11%。“在充分考虑推盘节奏和现在市场不太好的情况，公司2022年的销售目标定为3300亿元，保持与去年相同的水平。” 正与多家房企接触并购，高分红也有压力 2021年，招商蛇口三道红线全部稳定在绿档之内。报告显示，公司剔除预收账款后的资产负债率为61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率为68.94%，净负债率为42.82%，现金短债比为1.25。央企背景、低风险的债务状况，让招商蛇口在融资方面拥有较为丰富的渠道，融资利率也低于行业平均水平。数据显示，2021年期末招商蛇口在银行融资、债券融资、资产证券化、票据及其他融资方面的融资余额合计1777亿元，融资成本在1.3%—7.05%间。3月17日，招商蛇口成功发行2022年度第一期超短期融资券，发行总额为12.9亿元，计息期债券利率仅2.4%。黄均隆表示，“在有合适项目的基础上，充分考虑收益跟风险，我们会积极争取并购的机会，同时也会利用相应的一些并购贷款。” 今年1月12日，招商蛇口发行了今年首笔并购类票据，票据总注册额度为30亿元，首期发行额为25.8亿元，其中12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。据时代财经此前报道，该笔资金计划用于置换一个旧改项目的前期投入资金及后续资产投资。近期有消息指出，招商蛇口正与佳兆业进行有关旧改项目的合作接洽，但时代财经求证双方后，并未获得实质性答复。关于收并购的问题，蒋铁峰回应称，公司会充分考虑利用并购贷的可能，积极推动收并购，同时也会谨慎决策、慎重出手。“有些项目外面看起来很好，但是进去尽调之后发现问题特别多。我们并购的项目会和优质城市的优质项目进行对比，如果它的价值更大、收益率更高，我们会积极的参与。” 蒋铁峰坦言，当前市场上的土拍机会很多，招商蛇口也有积极参与，而并购项目相对复杂、风险也更多，公司会根据项目资产质量、风险可控程度、收益回报率等方面对并购项目进行筛选。但他亦表示，“目前招商蛇口正与多家房企接触，如果有实质性进展会及时披露。” 此外，在分红方面，报告显示，招商蛇口拟向全体股东每10股派发现金红利5.4元（含税），总共派发约42亿元现金，现金分红总额约占归母净利润40%。许永军在业绩会上谈到，公司上市7年以来一直保持40%的分红比例，7年累计现金分红额度达到326亿元，远超上市以来总融资的118亿元。但许永军也坦言，“在这样的市场行情下，招商蛇口还能保持如此高的分红率，资金压力有没有？实事求是地说，我们肯定是有压力的。”