中阳房地产

AI财经社撰文 / 《财经天下》周刊李逗编辑 / 董雨晴潮汕房企龙光控股，近来正被股债双杀的乌云所笼罩着。 3月7日，龙光控股发行的一只债券“18龙控02”价格突然出现明显波动。当日上交所固收平台信息显示，下午3点前，该笔债券的成交价在87.81元。而在临近收盘时，成交价却骤降至36元以下，最低成交价为35.09元。而后在3月11日，龙光控股发行的“19龙控01”公司债券盘中再度两次触发临停，跌幅达39.53%。开年仅两个多月，龙光的股价已在年内跌幅近70%，市值蒸发了近235亿港元，这让龙光陷入了股债双杀的危局。步入2022年，龙光股债大幅异动的情况尤其多，这与围绕其间的舆论热议风险息息相关:元旦前消息称其大规模裁员、巨量私募债未在财报中显示、接连被标普惠誉等机构下调评级、1月销售同比降43.72%等，甚至有机构质疑，龙光账面上的数字并没有反映其真实债务情况。在地产行业内，龙光集团是一家规模中型的房企，但它在粤港澳大湾区却有着深厚的根基，创始人纪海德始终保持低调神秘的风格，极少出席公开活动。但这并没有给龙光带来足够的好运气，眼下，伴随着负面消息的持续不断涌来，龙光被推至风口浪尖。为了应对短债危机，龙光不断与国企、金融机构对接，同时开展资产盘活处置工作，争取获得资金支持改善流动性。但留给龙光借钱的时间却并不多。2022年3月，这家曾经的黑马房企将迎来年度最大的一次还债高峰期，龙光能否跑赢还债时间表，决定了它能否度过此次生死存亡危机。接连不断“股债大跌” 进入2022年的1月份，龙光股价便进入明显下行通道。同期，其境外债出现了一波大跌，多只美元债从90美元左右的高位跌至70美元左右。伴随着大规模裁员、管理层变动等消息的流出，潮汕房企龙光迅速陷入舆论漩涡。境外债的大跌，与龙光的一则美元债传闻有关。彼时有市场消息称，龙光有共约20亿美元至30亿美元的私募债未对外披露。龙光迅速回应了这一传言，“并没有任何美元私募债”。但没过多久，有关私募美元债的消息却出现了反转。龙光又在一个投资者会议上承认，公司担保的私募债规模不超过10亿美元。对美元私募债消息的口径不一，迅速加剧了资本市场对龙光的疑虑和担忧。这带来的后果是，龙光不仅失去了评级机构和投资者们的信任，更关键的是，与龙光相关的不利传言开始越来越多。例如，2月初当多家房企发生更换核数师情况之时，市场有传言称，龙光也将采取相似动作。龙光发布自愿性澄清公告，“称其与审计师沟通良好，无更换的计划”。并在一周之后以回购票据的行为，提振资本市场的信心。但到了2月24日，龙光境内外融资将违约的传闻再起，股价和美元债出现剧烈跌幅。两个交易日的股价下跌，让龙光的市值蒸发了31%。次日，龙光对外称，境内外融资均没有违约。这一次，龙光也同样采取实际行动，通过兑付两笔ABS、支付利息等行动来挽回资本市场的信心。但传闻并没有止于此。进入3月，市场又传来龙光未能按期支付一笔平安信托安排的贷款，该笔贷款为期6个月，本金为6亿元。在过去，平安信托一直被市场视为和龙光合作紧密的金融机构。龙光迅速澄清称，“与平安信托一直保持友好沟通，双方仍在按照合同相关条款和双方约定推进。” 仅仅两个月左右，这家潮汕房企经历了5轮传言风暴。每一次舆论爆发之时，龙光的澄清公告也都紧随其后跟进。毕竟，在信心比黄金贵的房地产融资市场中，任何一则负面消息的大范围传播，都有可能导致一家苦心经营数十年的企业跌入谷底。但尽管龙光辟谣的速度十分积极，评级机构和投资者们却不再轻易买账了。频繁暴露出的传闻以及异动的股债，让国际评级机构瞄准了这家殊死一搏的地产商，并相继下调了评级。3月7日晚间，龙光多日境外债券价格再次发生异常波动，有消息称，龙光控股正在为该笔债券展期进行谈判。龙光陷入债券大跌危机。当日晚间，穆迪和惠誉同时下调评级，其中穆迪将龙光集团的公司家族评级从“Ba3”下调至“B2”，而惠誉则将公司长期外本币发行人评级从“BB-”下调至“B+”。龙光紧急作出回应，“公司正积极筹措资金应对短期流动性压力，目前经营活动一切正常。” 不过，这份澄清公告并没有改变龙光债券的下跌趋势。3月8日，龙光旗下多只债券暴跌超10%。Wind数据还显示，截至3月2日近5个交易日内，龙光股票跌幅超过40%，位列内地上市房企跌幅榜首位，2022年以来，龙光市值蒸发了63%。国内债券价格普遍在40元左右，美元债价格维持在30美分左右。而屡次股债异动给龙光带来的损失并不止于价格大跌，又让龙光陷入更艰难的困境--金融机构的放款停滞。龙光在近期的一封公告中坦承，自2022年1月中旬开始，受行业整体变化以及境外评级机构下调龙光集团评级等突发事件影响，银行等金融机构放款停滞，其现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，其短期存在一定的偿债压力。龙光何以至此? 龙光来到了命运的十字路口。回溯过往发展历程，这家起源于广东汕头的房企，在2013年底以几乎“贱卖”的方式搭上了港股末班车。不少人还记得，2013年上市之初，龙光股票的一大卖点便是“低股价+低土地成本价”，这是因为其手中有大量位于中国三线城市的土地，当时的土地平均成本仅为1001元/平方米。不过，龙光上市的募资额度却并不理想，最终的募资金额不足19亿港元(约合15.65亿元人民币)。上市不足半年，龙光突然在业内声名鹊起，原因并不是公司业绩的出色，而是公司创始人、最大股东纪海鹏之女--时年24岁的纪凯婷，一跃成为福布斯全球最年轻的富豪。 1990年出生的纪凯婷，直至2013年11月才调任为龙光地产的非执行董事。据称纪凯婷通过多家公司和家族信托持有了龙光地产85%的股份，这些资产在2014年福布斯的评估中价值约80亿元。外界甚至戏言，纪凯婷是可以与国民老公王思聪媲美的国民媳妇。 2014年，龙光地产耗资112.5亿元拿下一宗商服用地，幕后掌舵人就是纪凯婷。龙光留给人们的印象，不再是低土地价。在这之后，它成为了深圳多次土拍现场中最瞩目的房企，人们更是把它称为--“地王收割机”。过去几年深圳土拍市场中，多宗高价地块均由龙光竞得，不少项目成为了片区的“天花板”。例如，2019年竞得的龙华项目龙光玖悦台，开盘均价10.5万元/平方米，占据片区成交最高纪录;2016年，以140.6亿元竞得光明地王项目龙光玖龙台，2017年7月一期开盘，均价4.5元/平方米，时隔两年后二期入市，均价4.8万元/平方米，但705套房源上线直接秒光。2020年底，有传龙光玖龙台一期的二手房报价破了10万元单价，88平方米的三居室最高成交均价达到9.1万元/平方米，对比开盘价直接翻倍。这些高价项目，精准踩中了楼市上涨的趋势，“地王”之名让龙光地产赚得盆满钵满，而龙光也在粤系房企中被称为“最赚钱的企业”。但在金融监管新规、销售端成交下降，金融机构提前抽贷等多因素影响下，擅长“高周转、高溢价”拿地的龙光，在资金周转方面开始显露压力。 Wind数据显示，龙光目前处于存续期的境内债有19只，余额为205.69亿元;以行权计，一年内到期的债务余额约124.39亿元。而在近期，除了上述出现价格波动的“18龙控02”将到期外，“19龙控01”将于3月21日迎来行权日。龙光年内最大的一次债务压力测试便在3月份。3月，龙光需要补齐债务缺口52.99亿元，而目前其自有资金兑付只有11.33亿元，债务敞口有41.66亿元。面对即将到来的偿债高峰期，留给龙光筹钱的时间并不多。然而，从2021年第四季度之后，龙光在公开市场上基本没有融资了。2022年前两个月，龙光销售额不达预期，累计销售额仅130亿元左右。龙光管理层坦露了当前的资金放款难度，“长三角地区的按揭放款是封顶的，上海地区40亿元按揭到目前还没有放下来。” (图/视觉中国) 现金流成为生命线股债大跌的背后，隐藏在龙光表外的大量债务同样成为了外界关注的重点。 3月1日，瑞银发布的报告称，龙光的表外负债规模在580亿元到790亿元之间。对于此报告表述的情况，资本市场人士普遍认为“夸张了”。但瑞银并不是唯一一家质疑龙光表外负债的机构。摩根斯坦利也曾推测，龙光的表外负债规模在30亿美元(约人民币190亿元)左右，这一规模高于龙光承认的不超过10亿美元，但低于瑞银推测的580亿元到790亿元规模，与市场普遍接受的不超过200亿元规模相当。人们质疑龙光表外负债规模并不是没有理由的。过去，龙光旗下大量项目中，存在多家由自然人设立的投资公司频繁入股龙光项目公司的情况，这导致项目资金来源成谜，不易被追踪。例如，在2021年龙光屡次拿下地王背后，曾多次出现了大金主平安信托的身影。据媒体统计，仅就项目的股权质押记录来看，平安系金融机构的出现频次最高，或是龙光最大的金主。眼下，为了实现债券的兑付，龙光必须通过各种方式积极筹措资金。2022年1月起，龙光开始与国企、金融机构对接，对资产进行盘活处置。有三类项目被龙光摆到了销售货架上--开发类、城市更新类、持有物业类。在3月10日的债权人交流会上，龙光管理层最新表示，“目前公司有大约60亿元的资产盘活安排”。而债务重压下，龙光旗下的部分资产被打折出让。3月8日，龙光控股汕头一在建住宅项目以10.24亿元价格授予中海宏大洋。此前，龙光曾出售了旗下的龙创智慧科技90%股权，2月15日，龙光转让了旗下柳州龙光骏德房地产开发公司70%股权。但资产的转让，并不意味着龙光能迅速获取现金流，对缓解流动性压力的帮助并不大。汇生国际资本总裁黄立冲对《财经天下》周刊表示，“在去金融杠杆的大潮下，高杠杆本身是无法生存的，虽然可以套现部分资产，但如果企业已经违约，那么企业手上的资产要么被质押、要么被保全，而且资产的价值在不断消失当中。因此，套现所得一般还了抵押和保全外，基本上没有什么可以剩下的。” 面对3月份到期的52.99亿债务，龙光仍旧依赖于销售业绩带来的现金流。2021年，龙光整体回款率约为80%。其房地产开发项目共计约120个，土地储备集中于粤港澳大湾区、长三角等区域。目前龙光已取证项目货值650亿元，将取证可售货值约2000亿元。龙光方面对《财经天下》周刊表示，“在重点保交付的前提下，公司已经在根据市场销售主动调整开发节奏。” 流动性困境下，龙光的销售调整已经开始。但在销售承压下，可售货值是否能有效地转化为实实在在的现金流，顺利化解流动性危机，是留给这家神秘潮汕家族的待解难题。