中阳房地产

红星新闻不管是从防范房地产行业的金融风险，还是保障购房者权益来看，从商品房预售制逐渐过渡到现房销售模式，是大势所趋。在去年多家房企出现债务危机的背景下，今年全国两会期间，多位人大代表和政协委员再次提起对“取消商品房预售制”“实行现房销售”的讨论。商品房预售制度，也被叫做卖期房、卖楼花。据媒体报道，这一制度最早出现于中国香港。1994年，中国内地出台了《城市房地产管理法》，在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。最初是为解决房地产开发企业资金不足、商品房供不应求的问题。不过，随着房地产行业的高速发展，商品房预售之后，开发商因为资金链断裂而无法按时交付的烂尾现象越来越多，给购房者造成了严重的利益损害。所以，近几年来，取消预售的声音越来越强烈，不少地方还曾有过现房销售的试点。对于购房者而言，现房销售的确是一种更安全的模式，既避免了烂尾风险，还能扭转开发商的强势地位——现房销售下，购房者如果觉得房屋质量有问题，可以直接选择不买，而不必像预售制那样，交了钱就几乎没有退货的余地，只能选择事后补救维权。当然，取消预售会不会造成一些连锁反应？答案是肯定的。当初之所以推行预售制，正是为了解决房地产企业的融资难题。因为如果实行现房销售，开发商需要沉淀大量的资金，前面要拿地，后面要盖楼，很难支持大规模开发，难以保证商品房的及时供应。预售制等于拿消费者和银行的钱，提前给开发商盖楼。资金周转起来后，商品房的供应速度才能够迅速跟上。在这个意义上，预售制对于早期商品房制度的建立的确起到了重要作用。所以，要突然取消预售，自然不太现实。一旦全面实行现房销售，很多现金流不足的中小房企可能就活不下去了；开发商需要持有大量现金，资金成本上涨，也会推动房价上涨。也正因如此，近几年取消预售制呼声不断，试点也很多，但一直没有实质性的全面推进。但这并不意味着，商品房预售制应该当做一个遗留问题，一直保留下去。很多家庭投入全部身家买房，结果开发商爆雷，类似烂尾风险无疑严重影响了社会稳定。另外，开发商的预售宣传和实际交付“货不对板”，也是当下市场纠纷的一个重要焦点。现在的房地产市场，正在从增量市场向存量市场过渡，新房需求在减弱，甚至一些城市出现了去化困难的局面。在此前提下，通过预售制来保障供应量，必要性其实没有那么充足了，现房销售的改革，已经具备了一定的条件。考虑到兹事体大，我们即便不能一下子突然取消预售，在预售监管机制上，也应该学习一些优秀经验，或者采取分步走的形式，逐渐过渡到现房销售。比如全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡就建议，调整购房款付款方式，改变当前由购房人“一次性全额”付款（含按揭贷款）并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，变为购房人按工程进度分期付款的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。申请银行贷款的，后续按揭款根据预售合同约定的工程进度逐步发放贷款。这样既保障了开发商的资金需求，减少挪用的风险，还能够最大程度减少购房者的损失。现实中，一些开发商在地基都还没有打的前提下，就开始预售卖房了。所以从一次性全额付款，到按照工期和进度分期付款，既能减少烂尾风险，还可以由此慢慢过渡到现房销售。不管是从防范房地产行业的金融风险，还是保障购房者权益来看，从商品房预售制逐渐过渡到现房销售模式，将成为趋势。即便眼下无法一步改到位，在探索分期付款之余，对于预售资金也应该有更严格的监管，为购房者免除后顾之忧。